나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10666 [1] 서울특별시 영등포구 양평동3가 33-18 소원캐슬 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동3가 소재 ""5호선 양평역"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 주로 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 ""양평역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상10층 건 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2020.10.26.)

외벽 : 콘크리트 위 뿜칠 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활(단지형다세대)주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 도시형생활(단지형다세대)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

33-18 : 도시지역, 준공업지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

33-4 : 도시지역, 준공업지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

33-6 : 도시지역, 준공업지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
-임차보증금 금359,000,000원
-임대차계약일자 2021년05월24일
-확정일자 2021년06월09일

물건 비고

임차인 전진예의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10666 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동3가 33-18 소원캐슬 제4층 제402호

건물명: 소원캐슬

사용승인일: 2020년 10월 26일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 1층/지상 10층 건물 중 제4층 제402호

건물 전용면적: 24.98㎡ (약 7.56평)

토지 지분 면적: 11.80㎡ (약 3.57평)

1.2. 토지 및 건물 면적

건물 전용면적: 24.98㎡ (약 7.56평)

토지 지분 면적: 11.80㎡ (약 3.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 365,000,000원 (3억 6,500만원)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동3가에 위치하며, 지하철 5호선 양평역 북서측 인근입니다.

주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 주로 소재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 5호선 양평역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지(33-18, 33-4, 33-6)는 도시지역, 준공업지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 권리

말소 기준 권리는 2022년 5월 11일 접수된 최문영 씨의 근저당권(을3, 24,000,000원)입니다.

낙찰 시 말소 기준 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (근저당권, 임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (전진예 승계)

보증금: 359,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 9일

확정일자: 2021년 6월 9일

배당신고일자: 2023년 7월 27일

대항력: 없음

비고: 임차인 전진예의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 따라서 매수인은 해당 보증금을 인수하지 않습니다.

* 임차인: G

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 19일

대항력: 없음

비고: 보증금이 없어 대항력이 없습니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 약 2,544,000,000원 (25억 4,400만원)입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 및 주거 환경

본건이 위치한 영등포구 양평동3가는 주택 및 오피스텔이 밀집된 주거 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의 시설

교통: 지하철 5호선 양평역, 버스정류장 이용 편리

편의시설: 주변 근린생활시설, 각급 학교 인접

주거 환경: 비교적 조용한 주택가 환경

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 인수 조건

임차인 전진예 (주택도시보증공사 승계)는 대항력이 없으며, 매각 조건으로 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 요구됩니다. 이는 매수인이 해당 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미하나, 조건 이행 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

5.2. HUG 인수 조건 변경 및 공동담보

'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 사항이 특이사항으로 언급되어 있어, 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 경매 절차 또는 물건의 권리관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.3. 기타 규제 사항

토지 이용 계획상 준공업지역, 가축사육제한구역, 높이 제한 구역, 군사 시설 보호 구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 다양한 도시계획법규 및 관련 법규의 적용을 받으므로, 향후 재산권 행사 시 해당 규제 내용을 숙지해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 양평동에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 지하철 5호선 양평역 역세권에 있어 입지적 장점을 가집니다.

가장 주목해야 할 점은 임차인 관련 권리관계로, 대항력 없는 임차인의 보증금 3억 5,900만원은 매수인이 인수하지 않는 조건으로 매각됩니다.

이는 낙찰자에게 추가적인 보증금 부담이 없다는 점에서 긍정적입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'와 같은 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

총 채권액이 매우 높다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 양평역 도보 이용 가능 거리

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호 예상

* 보증금 미인수: 임차인 보증금 3억 5,900만원을 인수하지 않는 조건

* 안정적인 주거 환경: 주변 주택지대 형성

8. 예상 입찰가

8.1. 주변 시세 분석

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 20~23㎡)의 다세대주택 거래는 2025년 10월 1억 8,000만원, 2026년 5월 3억 3,000만원, 2026년 7월 3억 3,600만원에 이루어졌습니다.

본건의 전용면적은 24.98㎡ (약 7.56평)이며, 가장 최근 거래가(3억 3,600만원, 22.47㎡)를 기준으로 평당 약 1,495만원의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 본건 면적에 적용 시 약 3억 7,350만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 3억 6,500만원입니다.

8.2. 예상 입찰가 산정 근거

최근 시세 및 감정가 수준을 고려할 때, 본건은 3억 3,000만원에서 3억 7,000만원 사이의 가치를 가질 것으로 보입니다.

하지만 'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등의 복잡한 권리관계 및 특이사항이 존재하므로, 시세보다 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

임차인 보증금 3억 5,900만원은 인수하지 않으므로, 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려하지 않습니다.

8.3. 최종 예상 입찰가

종합적인 시세, 감정가, 권리관계의 복잡성 및 특이사항을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 320,000,000원 (3억 2,000만원)으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.