나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10652 [1] 서울특별시 금천구 가산동 778 다온캐슬 제101동 제6층 제604호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10652 [1] 서울특별시 금천구 가산동 778 다온캐슬 제101동 제6층 제604호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10652
• 주소: 서울특별시 금천구 시흥대로149길 30 다온캐슬, 제101동 제6층 제604호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10652 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로149길 30 다온캐슬, 제101동 제6층 제604호 | 감정가: 294,200,000원 | 최저가: 235,360,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부동산 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10652 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 778 다온캐슬 제101동 제6층 제604호

용도: 다세대주택

감정가: 294,200,000원

토지면적: 18.60㎡ (약 5.63평)

건물면적: 28.19㎡ (약 8.53평)

건물 제시외면적: 7.30㎡ (약 2.21평) - (주의사항에 포함 매각 명시)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제6층 제604호

사용승인일: 2018년 2월 23일

외벽: 석재 붙임 마감 등

창호: 새시 창호 등

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중

설비 내역: 통상적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있음

토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 본건 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재한 '세일중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택을 포함한 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

가산디지털단지와도 인접하여 직주근접성이 있는 지역으로 판단됩니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 권리 사항으로는 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 그리고 선순위 임차권이 존재합니다.

특히, 임차인 김도화의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수해야 할 보증금이나 명도 관련 사항에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

또한, 제시외 건물 7.30㎡(약 2.21평)가 포함되어 매각됩니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 가산동 778번지 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 복합적으로 분포된 지역입니다.

'세일중학교'가 인근에 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

또한, 가산디지털단지가 가까이 있어 해당 단지 종사자들을 위한 배후 주거지로서의 잠재력도 가지고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민 및 근린 생활 편의를 위한 상권이 주를 이룰 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

교육 시설로는 '세일중학교'가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통 측면에서는 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

가산디지털단지와의 접근성이 좋아 직장인들의 주거지로도 고려될 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권의 존재는 매수인에게 명도 부담이나 추가적인 보증금 인수 가능성을 야기할 수 있습니다. 특히, 주택도시보증공사와 관련된 복잡한 조건은 매수인의 철저한 확인을 요구합니다.

제시외 건물 포함 매각 대상이므로, 이에 대한 법적 검토 및 처리 비용을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역은 군사작전상 제약이 따를 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축급의 다세대주택입니다.

위치는 '세일중학교' 인근으로 생활 환경 및 교통 여건이 보통 수준이며, 가산디지털단지와 인접하여 배후 주거지로서의 가치도 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권, 그리고 HUG 인수조건과 관련된 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 분석과 명도 대책 수립이 필수적입니다.

제시외 건물 포함 매각 및 각종 개발 제한 사항도 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

비교적 신축(2018년 준공)인 건물로, 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능한 잠재력이 있습니다.

가산디지털단지 인근의 배후 주거지로서 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 교통망 확충 등 미래 가치 상승 요인을 확인하여 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

주의할 점은 복잡한 권리 관계, 명도 문제, 제시외 건물 처리, 각종 법규 제한 사항 등을 종합적으로 검토하여 투자 위험을 관리하는 것입니다.

법원 정보

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