나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10648 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10648 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제6층 제603호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10648
• 주소: 서울특별시 강서구 공항대로81길 32, 루미온 제101동 제6층 제603호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10648 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항대로81길 32, 루미온 제101동 제6층 제603호 | 감정가: 380,000,000원 | 최저가: 304,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10648 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10648 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제6층 제603호

용도: 오피스텔 (건축물현황도상 사무실이나, 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됨)

감정가: 380,000,000원

토지면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕, 지하 1층/지상 11층 건물 내 제6층 제603호

사용승인일: 2022년 01월 11일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울 지하철 9호선 '염창역' 북동측 인근에 위치하고 있어 교통이 매우 편리합니다. 인근에 지하철 9호선 '염창역' 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 주변으로는 오피스텔, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항으로 'HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인'이 명시되어 있습니다. 특히, 임차인 김정은의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특별 매각 조건이 있습니다. 이는 매수인이 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 HUG의 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 이는 HUG가 임차인에게 보증금을 대신 지급한 후 채권을 행사하는 과정에서 발생하는 조건으로, 매수인에게는 명확한 권리관계 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 서울 강서구 염창동 일대는 지하철 9호선 염창역을 중심으로 오피스텔, 업무 시설, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 염창역 주변은 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 특히 9호선 급행역을 이용할 경우 여의도, 마곡지구, 강남 등 주요 업무지구로의 접근성이 매우 우수합니다. 인근 상권은 발달 정도가 다소 아쉽다는 분석도 있으나, 기본적인 편의시설과 함께 병원, 은행, 카페 등 상업시설이 분포하고 있어 생활에 불편함은 없을 것으로 보입니다. 주거용 오피스텔로서 직장인들의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본건은 2022년 1월에 사용승인된 신축 오피스텔로, 철근콘크리트 구조의 현대적인 건축물입니다. 기본적 위생·급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. 건축물현황도상 용도는 '사무실'이나, 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 주거용으로 이용 시에는 관련 법규 및 경매 진행 시 재확인 등 적절한 조치가 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'과 관련된 'HUG 인수조건 변경'입니다. 임차인 김정은 씨의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 존재하며, 매각 조건으로 매수인이 HUG에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건이 붙었습니다. 이는 낙찰자가 임차인에게 직접 보증금을 지급할 의무는 면제되지만, HUG와의 복잡한 권리 관계 및 조건 이행이 필요함을 의미합니다. 따라서, 입찰 전 HUG와의 협의 내용 및 관련 서류를 철저히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 9호선 염창역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 시세와 향후 가치 상승 가능성을 고려해 볼 때 투자 가치가 있는 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인과 HUG 인수 조건으로 인한 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 분석과 이해가 필수적입니다. 이러한 권리 관계를 명확히 파악하고 조건에 맞게 진행한다면, 비교적 합리적인 금액으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 9호선 염창역 초역세권의 뛰어난 입지 조건 및 교통 편의성.

- 2022년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 건물 컨디션 우수.

- 주변 상업 및 업무 시설 발달로 인한 풍부한 임대 수요 기대.

- HUG 인수 조건부 매각으로, 권리 분석을 명확히 할 경우 시세보다 유리하게 취득할 가능성 존재.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계