나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10566 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10566 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 5층 502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10566
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로57길 58 프라임 캐슬
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10566 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로57길 58 프라임 캐슬 | 감정가: 252,000,000원 | 최저가: 161,280,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10566 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 805-36, 5층 502호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10566 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정평가액은 252,000,000원입니다. 토지 면적은 17.86㎡(약 5.40평)이며, 건물 면적은 27.25㎡(약 8.24평)입니다. 토지와 건물 일괄매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동 주민센터" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 생활 환경은 보통 수준입니다. 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 공항 시설법에 따른 원추표면구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 항공 교통 및 안보 관련 시설의 영향을 받는 지역입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 5층 건물 중 제5층 제502호입니다. 2020년 7월 21일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중에 있으며, 급배수 및 위생시설, 난방 설비, 승강기 등의 편의시설을 갖추고 있습니다. 토지는 세장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용되고 있으며, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 등기사항전부증명서상 주택임차권등기가 2022년 9월 23일자로 설정되어 있습니다. 해당 임차보증금은 253,000,000원입니다. 매각 조건에 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라고 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 자신의 대항력을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됨을 의미하나, 임차보증금이 감정가액(252,000,000원)보다 높은(253,000,000원) 점은 낙찰 후 추가적인 법적 검토 및 협의가 필요할 수 있음을 시사합니다. 매각으로 인해 소멸되는 권리도 있으나, 상기 임차권 등기 사항은 면밀히 확인해야 할 중요 사항입니다.

1.5. 상권분석

화곡동 지역은 서울 서남부의 대표적인 주거 밀집 지역으로, 다양한 연령대의 배후 수요를 확보하고 있습니다. 본건이 위치한 "화곡4동 주민센터" 인근 지역은 다수의 다세대주택과 더불어 소규모 근린생활시설이 밀집해 있어 주민들의 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 지역 상권은 주로 주거민을 대상으로 하는 업종(마트, 식당, 학원 등) 위주로 형성되어 있습니다.

1.6. 생활정보

주거 밀집 지역의 특성상, 일상생활에 필요한 마트, 병원, 학교, 은행 등 다양한 편의시설을 도보 또는 차량으로 이용하기 편리합니다. 인근 버스 정류장을 통해 강서구 내 주요 지역 및 지하철역으로의 이동이 가능하며, 대중교통 접근성이 보통 수준입니다. (구체적인 지하철역과의 거리나 소요 시간은 추가 확인 필요)

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 등기부등본상 확인된 높은 금액의 임차권입니다. 임차보증금이 감정가액을 초과하는 253,000,000원이므로, 임차인의 대항력 포기 조건이 원만히 이행되지 않거나 추가적인 채무 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 낙찰자는 해당 임차권과 관련하여 법률 전문가와 상담하여 정확한 권리 관계 및 인수 여부를 철저히 파악해야 합니다. 또한, 공항 관련 보호구역에 속해 있어 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 서울 강서구의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의성이 갖춰져 있습니다. 교통 또한 나쁘지 않은 편입니다. 그러나 감정평가액을 초과하는 임차보증금 및 대항력 포기 조건 관련 특이사항은 본 물건의 최대 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 면밀한 권리 분석과 낙찰 후 처리 방안 마련이 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 통해 해결 방안을 모색한다면, 투자 가치를 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

신축 건물로서의 장점을 가지고 있으며, 서울시 강서구라는 입지적 이점이 있습니다. 임차권 관련 리스크를 성공적으로 관리하거나 해결할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 권리관계 분석 및 낙찰 후 임차인과의 원만한 협의 가능성을 최우선으로 고려해야 하는 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계