나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10543 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘신정초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 다세대주택, 공원, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 까치산역(지하철 2·5호선) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 건부지[도시형생활주택(단지형다세대)]로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건의 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건 내 제6층 제602호로서
외 벽 : 인조석 붙임 마감 등,
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10543 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 6층602호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 330,000,000원

토지면적: 18.10㎡ (약 5.48평)

건물면적: 27.70㎡ (약 8.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

건축년도: 2020년 12월 4일 사용승인

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘신정초등학교’ 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 학교, 다세대주택, 공원, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 까치산역(지하철 2, 5호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형으로, 건부지(도시형생활주택)로 이용 중입니다. 대상 물건의 북측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 서울남부지방법원의 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO이며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(접수일자: 2025년 06월 23일)입니다.

* 임차인 현황

* 김솔아: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-26, 대항력 있음.

- 비고: 보증금 및 차임이 0원인 상태로 대항력이 존재하여, 특별 매각 조건에 따라 대항력 포기 조건이 매수인에게 중요합니다.

* 주택도시보증공사(최민성): 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-25, 확정일자 2022-08-26, 배당신고일자 2024-03-22, 대항력 없음.

- 비고: 해당 임차인의 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부 요약

- 소유권보존: 조재한 (2022-05-31)

- 주택임차권: 최민성 (300,000,000원, 2022-08-25 전입, 2022-08-26 확정) - 말소 예정

- 강제경매: 주택도시보증공사 (300,000,000원, 말소기준권리) - 말소 예정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 특이사항 및 주의사항

- 대항력 있는 임차인(김솔아)의 존재가 가장 큰 리스크 요인입니다. 전입일자(2025-03-26)가 말소기준권리(2025-06-23)보다 앞서므로, 법적으로 대항력을 갖추고 있을 수 있습니다.

- 특별 매각 조건으로, 매수인은 임차인(김솔아)이 주택도시보증공사에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 만약 임차인이 이 조건을 이행하지 않을 경우, 매수인은 임차인의 점유를 승계해야 할 수 있으며, 이는 추가적인 법적 분쟁이나 재산권 행사 제한으로 이어질 수 있습니다.

- HUG 인수조건 변경 사항이 있어, 관련 절차 및 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2018년식, 37.05㎡(약 11.2평) 물건이 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다.

- 2000년식, 53.84㎡(약 16.3평) 물건이 2026년 5월 255,000,000원에 거래되었습니다.

- 1995년식, 41.32㎡(약 12.5평) 물건이 2026년 5월 169,000,000원에 거래되었습니다.

본건 물건은 2020년에 건축되어 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 27.70㎡(약 8.38평)으로 유사 면적 대비 작은 편입니다. 가장 유사한 면적과 건축 연도를 가진 M펠리체(2018년식, 37.05㎡)의 300,000,000원 거래가를 기준으로 단순 면적 비례 계산 시 약 224,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다. 하지만 본건은 신축 연도가 더 최신이므로, 이를 감안하면 시장가는 235,000,000원 내외로 예상할 수 있습니다.

그러나 감정가는 330,000,000원으로, 이는 최근 거래 사례 및 일반적인 시세와 상당한 차이를 보입니다. 또한, 대항력 있는 임차인 존재 및 특별 매각 조건으로 인한 리스크를 고려할 때, 시세 대비 높은 감정가 및 잠재적 권리 승계 가능성은 신중한 접근을 요구합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역입니다.

* 교육: 신정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적입니다.

* 편의시설: 주위로 학교, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 학교와 주거 지역이 혼합된 일반적인 도심 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 김솔아 임차인은 보증금 0원, 차임 0원 상태로 대항력이 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 이는 매수인에게 점유 승계 또는 명도 관련 분쟁을 야기할 수 있습니다.

* 특별 매각 조건: 해당 물건은 임차인이 매수인에게 대항력을 포기하는 것을 조건으로 매각됩니다. 만약 임차인이 이 조건을 거부할 경우, 매수인은 해당 임차인의 권리를 인수해야 할 의무가 발생하며, 이는 예상치 못한 비용 및 시간 소요로 이어질 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 330,000,000원의 감정가가 최근 유사 물건의 실거래가(약 235,000,000원 내외 추정) 대비 높게 책정되어 있어, 고가 낙찰 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축이라는 장점과 역세권의 입지를 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재, 복잡한 특별 매각 조건, 그리고 시세 대비 높은 감정가로 인해 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 임차인의 권리 포기 여부에 따라 명도 부담이 크게 달라질 수 있으므로, 법적 검토 및 현장 조사를 통해 임차인과의 직접적인 소통 및 협상 가능성을 확인하는 것이 필수적입니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 이를 감안한 보수적인 입찰 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 건축되어 비교적 최신 건물이므로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 까치산역(2, 5호선) 이용이 가능하여 교통이 편리합니다.

* 교육 환경: 초등학교가 인접하여 주거 편의성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세와 유사 면적의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 235,000,000원 내외로 추정됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 특별 매각 조건으로 인한 명도 불확실성, 그리고 높은 감정가(330,000,000원)를 감안할 때, 상당한 위험 프리미엄을 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 200,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 임차인 승계 및 명도 관련 예상 비용을 충분히 감안한 보수적인 접근입니다.

※ 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 법률 검토를 통해 더욱 상세하고 정확한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.