나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10562 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10562 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제2층 제202호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10562
• 주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 68 리치아파트 105동, 제2층 제202호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10562 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 68 리치아파트 105동, 제2층 제202호 | 감정가: 222,000,000원 | 최저가: 142,080,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10562 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10562 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제2층 제202호

용도: 오피스텔

감정가: 222,000,000 원

토지면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

토지지분: 8.6916㎡ (약 2.63평)

건물면적: 25.46㎡ (약 7.70평)

건물지분: 25.46㎡ (약 7.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 2호선 및 5호선의 환승역인 까치산역 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있으며, 차량 접근이 용이하고 버스정류장과 지하철역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측과 서측으로 4m의 도로에 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 주의사항으로 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 임차인 보증금 관련 추가 부담 없이 소유권을 취득할 수 있음을 의미하며, 이는 낙찰 후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 줄이는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 해당 조건의 정확한 이행 여부 및 말소 등기 관련 사항은 법원 매각물건명세서를 통해 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

까치산역 일대는 2호선과 5호선이 만나는 더블 역세권으로 높은 유동인구를 자랑합니다. 특히 환승역임에도 출구가 집중되어 있어 유동인구 집중도가 뛰어나며, 구도심의 특성상 대중교통 의존도가 높아 역세권 중심의 상권이 형성되어 있습니다. 본건이 위치한 화곡동 925-15번지는 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 주변에는 상가와 주거 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다. 이는 주거 수요와 더불어 상업 활동을 위한 기반도 갖추고 있음을 시사합니다. 까치산 시장과 같은 재래시장과 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 생활정보

본 건은 주거용으로 이용 중인 오피스텔이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 도시가스 개별난방설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다. 건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 사용되고 있습니다. 리치아파트의 경우 2021년 준공된 비교적 신축급 건물로 파악됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지이용계획 상 제한사항

본 건은 일반상업지역으로 지정되어 있으나, 공항, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 특히 공항 관련 보호지구 및 대공방어협조구역은 향후 건축 행위나 개발에 있어 고려해야 할 사항이 될 수 있습니다.

1.6. 2.혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건 인근(서울특별시 강서구 화곡동 925-15)에서 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인된 바는 없습니다. 다만, 지역 특성상 소음, 교통량 등 생활 소음에 대한 부분은 간접적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 3.임차인 권리 사항

매각 조건에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리하지만, 관련 서류 및 법적 절차에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 더블 역세권(까치산역)에 위치한 오피스텔 경매 물건입니다. 비교적 최근에 준공된 건물이며, 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 더블 역세권이라는 입지적 장점과 임차인 대항력 포기 조건이라는 명확한 권리 분석상의 이점이 존재합니다. 주거용으로 이용 중이라는 점과 주변 지역의 상권 및 생활 인프라를 고려할 때, 실거주 또는 임대 수익 목적의 투자 모두 고려해볼 만한 물건입니다. 다만, 토지이용계획 상의 여러 제한 사항과 임차인 관련 조건에 대한 세밀한 검토는 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 더블 역세권(2, 5호선 까치산역)의 뛰어난 교통 접근성.

* 비교적 신축급 건물(2021년 준공)로 관리 상태 양호 기대.

* 임차인의 대항력 포기 조건으로, 권리 인수 부담 없이 명확한 소유권 취득 가능.

* 주변 상권 및 생활 편의 시설 발달로 인한 실거주 만족도 및 임대 수요 기대.

* 일반상업지역으로 향후 지역 개발 가능성 내포.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계