나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10440 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1005-1 독산보세쥬르 제102동 제3층 제304호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10440 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1005-1 독산보세쥬르 제102동 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2025타경10440 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1005-1 독산보세쥬르 제102동 제3층 제304호 | 감정가: 281,000,000원 | 최저가: 224,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 사건 개요 및 물건 현황

1.1. 사건 개요

본 경매 물건은 서울남부지방법원 2025타경10440 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

채무자 김OO의 소유 부동산에 대해 채권자 이OO가 강제 경매를 신청한 사건입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로, 오피스텔 투자에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

1.2. 물건 상세 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1005-1 독산보세쥬르 제102동 제3층 제304호

용도: 오피스텔 (2021년 사용승인, 총 14층 중 3층 소재)

감정가: 281,000,000 원

면적 내역

토지면적 (대지권): 11.10 ㎡ (약 3.36 평)

건물 전용면적: 28.05 ㎡ (약 8.49 평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 주거 환경

본건은 지하철 1호선 독산역 남동측 인근에 위치하며, 도보로 역 이용이 가능한 역세권 오피스텔입니다.

인근에 버스정류장이 소재하고 제반 차량의 진출입이 용이하여, 대중교통 및 도로 교통 상황은 양호합니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본건 주변은 독산역세권을 기반으로 하는 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설이 발달해 있습니다.

오피스텔 특성상 1~2인 가구를 위한 소규모 상권이 형성되어 있으며, 인근에 대형 마트 및 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

생활 정보: 독산보세쥬르는 2021년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 내부 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 등)가 잘 갖추어져 있어 임차 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

2.3. 잠재적 리스크 (혐오시설 및 지역 제한)

지정학적 리스크: 본건이 소재한 지역은 도시지역, 준공업지역에 해당합니다. 준공업지역의 특성상 주거 시설 외에 소규모 공장이나 창고 등이 혼재할 가능성이 있어 주변 환경을 현장 조사 시 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

규제 리스크: 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있으나, 이는 해당 지역 전반에 적용되는 규제이며 본건의 이용 상태(오피스텔)에 직접적인 영향을 미치는 사항은 현재 없는 것으로 보입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 채무 관계

경매구분: 부동산강제경매입니다. 이는 채권자가 집행권원(판결문 등)을 얻어 강제 집행하는 경매로, 일반적인 임의경매에 비해 채무자의 의사가 반영되지 않은 경우가 많습니다.

소유자/채무자가 동일인(김OO)이므로, 권리 관계가 비교적 단순할 것으로 예상되나, 등기부등본 확인을 통해 모든 권리(선순위 근저당, 가압류 등)를 파악해야 합니다.

3.2. 임대차 관계 및 특이사항

임대차 관계: 미상(未詳)입니다. 이는 현장조사 시 임차인 유무를 확인하지 못했거나 보고서 작성 시점에 파악되지 않았음을 의미합니다.

* **주의 사항:** 낙찰 후 명도(건물 인도) 시 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인일 경우 보증금을 인수해야 하는 리스크가 발생할 수 있습니다. 매수인은 반드시 현장 조사 및 법원 문건 조사를 통해 정확한 임차인 유무, 대항력 여부, 배당 순위 등을 확인해야 합니다.

* 특이사항: 감정평가서상 '공부와의 차이'는 없는 것으로 확인되어, 건물의 면적이나 구조가 공부와 일치합니다.

4. 투자 전략 및 종합 의견

4.1. 투자 포인트

신축 오피스텔: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 임차인 선호도가 높고 건물 관리 상태가 양호하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

역세권 입지: 1호선 독산역 인근에 위치하여 풍부한 직장인 및 학생 임차 수요를 확보하기 용이합니다.

소액 투자 가능성: 전용면적 약 8.5평형으로, 주변 시세 대비 소액으로 서울 지역 투자 접근이 가능합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동의 역세권 신축 오피스텔로, 안정적인 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 매력적인 물건입니다. 건물 구조 및 설비가 양호하고, 교통 입지가 우수하여 임차인 확보에 큰 어려움이 없을 것으로 판단됩니다.

4.3. 투자 제언

경매 특성상 감정가(2억 8,100만 원)보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높으므로, 주변 유사 물건의 실거래가 및 전월세 시세를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

권리 관계상 미상인 임대차 관계를 명확히 파악하는 것이 가장 큰 과제이며, 명도 비용 및 시간을 예측하여 입찰가에 반영해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계