나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10601 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 381-1 남성아트빌 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신월초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 업무시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 화곡역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층건 내 4층 404호로서
외벽: 외장석재, 외장타일 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

도시형생활주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 남동측으로 로폭 12미터 내외, 북동측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 381-1번지 기준: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경10601 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 381-1 남성아트빌 제4층 제404호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 건물명

남성아트빌

1.5. 층수

4층 (총 7층 중)

1.6. 감정가

219,000,000원

1.7. 면적

토지면적: 13.84㎡ (약 4.19평)

토지지분: 13.84㎡ (약 4.19평)

건물면적: 23.88㎡ (약 7.22평)

건물지분: 23.88㎡ (약 7.22평)

1.8. 건축년도

2015년 (사용승인일: 2015-05-26)

1.9. 경매구분

부동산강제경매

1.10. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신월초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 업무시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 환경

지적도상 남동측으로 로폭 12미터 내외, 북동측으로 로폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 공항 중요시설물보호지구에 해당되나, 이는 김포공항 인근 지역의 일반적인 특성이며 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (세무관리과-16143, 2023-11-03)

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 및 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리가 등재되어 있지 않아 실질적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 한국주택금융공사

보증금: 198,450,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-10-02

대항력: 없음

* 송근섭

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-17

대항력: 없음

주택임차권 (권리자: 김영덕, 권리금액: 198,450,000원)은 등기부상 말소 처리되었습니다. 제공된 정보에 따르면 등재된 임차인 중 대항력을 갖춘 임차인은 없습니다. 다만, '주의사항'에 명시된 '임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'은 매각 진행을 위한 조건부 사항으로 해석되며, 실제 대항력 있는 임차인이 인수될 가능성은 낮습니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 갑2 (2015-07-21): 소유권이전 (임환섭)

* 갑3 (2018-09-28): 소유권이전 (박현숙, 매매금 187,000,000원)

* 을5 (2023-11-21): 주택임차권 (김영덕, 198,450,000원) - 말소

* 갑4 (2023-11-03): 압류 (강서구) - 말소기준권리

* 갑5 (2024-01-11): 압류 (양천세무서장) - 말소

* 갑6 (2025-06-25): 강제경매 (한국주택금융공사, 227,015,689원) - 말소

등기부채권 총액: 198,450,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 381-1번지 일대는 소규모 공동주택, 업무시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 근린생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 인근 시설

신월초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 상업 및 업무시설이 혼재하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

다양한 근린생활시설 및 상점들이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 교육시설

신월초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 주택임차권 및 기타 권리들은 말소 예정이거나 말소되어 있어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 'HF 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용 확인이 필요하며, 이는 금융 기관과의 거래 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 건축/토지 관련

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 중요시설물보호지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 건축물의 용도와는 크게 충돌하지 않으나, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

임대 내역이 미상으로 표시되어 있어, 실제 공실이나 임대료 관련 정보 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리가 없어 명도 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성된 점, 'HF 인수조건 변경'과 같은 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 화곡역 인근 역세권 입지.

* 정비된 권리관계로 명도 리스크가 낮음.

* 도시형생활주택으로 소형 투자 상품으로서의 가치.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 화곡동 일대의 다세대 주택 시세는 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 평당 약 1,340만원에서 2,670만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 219,000,000원이며, 건물 면적 23.88㎡ (약 7.22평) 기준 평당 약 3,030만원으로, 일부 신축 빌라의 시세보다는 높게 평가되었습니다.

제공된 시장 가격 데이터 중 가장 최근이며 비교적 유사한 건축 연도(2018년)를 가진 'M펠리체' 사례(37.05㎡, 6층, 30,000만원)의 평당가(약 2,670만원)를 참고하면, 본건의 면적(23.88㎡)에 적용 시 약 19,350만원 수준으로 추산됩니다.

감정가가 시세 대비 높게 책정된 점과 경매 물건의 특수성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 시장 가격과 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 추가 정보에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.