나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10598 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 ""서울오류초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건 내 제7층 제703호로서,
외벽 : 치장 석재 마감 등
창호 : 시스템 창호

이용상태

오피스텔로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접 토지 대비 완경사인 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔-준주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경10598 (1) 서울남부지방법원 강제경매 물건으로, 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제7층 제703호에 소재한 오피스텔입니다. 감정평가액은 234,000,000원이며, 토지면적은 12.64㎡ (약 3.82평), 건물면적은 38.85㎡ (약 11.75평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 서울오류초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 본건 남동측으로는 외곽공도와 접해 있습니다. 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 도시계획시설 및 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 04월 24일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금액: 1,949,000,000원)입니다. 이 외 을구의 주택임차권(정혜민, 보증금 262,000,000원, 2023.12.29 말소) 및 기타 압류, 강제경매 등기(한국주택금융공사, 2025.06.26 말소)는 모두 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황을 살펴보면 다음과 같습니다.

* 김지훈: 전입일자 2024.08.26, 대항력 없음, 보증금 및 차임 미상.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 한국주택금융공사: 전입일자 2020.07.31, 확정일자 2022.07.04, 배당신고일자 2023.12.29, 대항력 없음, 보증금 262,000,000원.

* 황만석: 전입일자 2025.05.02, 대항력 없음, 보증금 및 차임 미상.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

인수되는 보증금은 총 0원입니다. 이는 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되고, 임차인 관련 보증금 부담이 매수인에게 승계되지 않음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 업무시설(오피스텔-준주택) 및 근린생활시설 용도로 이용되고 있습니다. 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 다양한 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변에 서울오류초등학교가 인접해 있으며, 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성도 양호합니다. 지역 내 상업시설과의 접근성도 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 "대항력있는 임차인, HF 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있습니다. 또한, "임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 발생할 수 있는 임차인 관련 복잡한 권리관계를 정리하고, 매수인의 부담을 최소화하려는 경매 절차상 조건이 적용된 것으로 해석됩니다. 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있고, 인수 보증금 합계가 0원이므로 직접적인 보증금 인수 부담은 없으나, 해당 조건들이 매각 절차에 따라 명확히 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 오피스텔은 서울남부지방법원에서 진행하는 강제경매 물건으로, 현재 감정가는 234,000,000원입니다. 말소기준권리 이하 모든 등기 권리는 소멸 예정이며, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 매수인의 권리관계가 비교적 명확합니다. 주거 및 업무 복합 지역에 위치하여 실거주 및 투자 가치를 겸비하고 있습니다. 다만, "HF 인수조건 변경" 및 "대항력 포기조건" 등 특수 조건이 명시된 바, 매각 조건의 정확한 이해와 이행 여부 확인이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 정리된 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수하는 채무가 없습니다.

* 무보증금 인수: 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어 예상 외의 지출 위험이 적습니다.

* 역세권 및 생활 편의시설 인접: 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 연식이 짧아 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 234,000,000원입니다. 최근(2025년 2월) 인근에서 거래된 유사 오피스텔(제6층, 전용면적 56.45㎡)의 실거래가가 280,000,000원임을 고려할 때, 본건(전용면적 약 38.85㎡)의 현 시세는 감정가 이상으로 평가될 가능성이 있습니다. 인수 보증금이 0원이고 매각 조건상 권리관계가 명확하게 정리될 것으로 예상되므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 234,000,000원에서 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수 등을 고려하여 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.