나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10650 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1010-2 에스케이파크리움 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10650 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1010-2 에스케이파크리움 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10650
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로43길 47 에스케이 파크리움, 제3층 제301호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10650 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로43길 47 에스케이 파크리움, 제3층 제301호 | 감정가: 259,000,000원 | 최저가: 165,760,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10650 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10650 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1010-2 에스케이파크리움 제3층 제301호

건물 유형: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 2억 5,900만 원

토지 면적: 15.76㎡ (약 52.09평)

토지 지분율: 1576 (내부 관리 기준)

건물 면적 (전용): 23.61㎡ (약 78.05평)

건물 면적 (분양): 정보 없음 (확인 필요)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 조OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각 진행됩니다.

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 우장산역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 그리고 화곡푸르지오와 같은 대단지 아파트 및 화곡고등학교 등 교육기관이 혼재된 지역입니다. 제2종 일반주거지역 내에 위치하며, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이루어진 지역의 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 북동측 인근의 지하철 5호선 우장산역과 동측 인근 강서로의 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 채권자의 신청에 의한 부동산 강제 경매 사건입니다. 소유자이자 채무자는 조OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '주의사항'에 명시된 내용으로, 현재 임차인이 거주 중이며 임차권등기명령(2023.08.22. 서울남부지방법원 2023카임2187)이 설정되어 있습니다. 임차보증금은 2억 5,500만 원으로, 이는 감정가 2억 5,900만 원과 유사한 수준입니다. 매각 조건에 따라 임차인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기해야 합니다. 이는 낙찰자에게 임차인 관련 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있는 잠재적 위험 요소를 내포하고 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근의 대단지 아파트 단지와 다세대 주택 밀집 지역으로서 배후 주거 수요가 있는 편입니다. 화곡고등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 지역 내 학군 수요도 존재합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 다소 거리가 있어, 풍부한 상업 활동을 기대하기보다는 주거지로서의 안정적인 상권 특성을 보입니다.

1.5. 생활 정보

건물은 2019년 4월 13일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 3층 제301호입니다. 필로티 구조로 1층에 주차장이 마련되어 있습니다. 내부 이용 상태는 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 경보기, CCTV, 주차장 시설 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 건물 북측으로는 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다. 토지 이용계획상으로는 제2종 일반주거지역(7층 이하)이며, 공항 관련 시설 보호지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 지역적 특성에 따른 제한 사항이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인과의 보증금 관련 문제입니다. 임차보증금이 감정가와 거의 동일하며, 매각 조건으로 임차인의 청구권 포기를 요구하고 있어, 향후 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다. 낙찰 후 임차인에게 추가적인 보증금 지급이 필요하거나 법적 절차가 복잡해질 수 있습니다. 또한, 건물이 위치한 지역이 공항 관련 보호지구 및 수평표면구역에 해당하므로, 향후 재건축이나 리모델링 시 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 전용 면적이 23.61㎡ (약 78.05평)으로 작아 실거주 또는 투자 시 활용 범위가 제한적일 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근에 위치하고 건물 준공 연도(2019년)가 비교적 짧아 양호한 입지 및 건물 상태를 갖추고 있습니다. 그러나 현재 임차인이 거주 중이며, 임차보증금 관련 특별한 주의사항이 명시되어 있어 권리 분석 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인과의 명확한 합의 없이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. 공항 관련 지역 제한 사항도 잠재적 고려 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

만약 임차인과의 문제가 원만하게 해결되어 추가적인 금전적 부담이 최소화된다면, 우장산역 역세권에 위치한 비교적 신축 건물을 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 소형 평형으로 1인 가구 또는 소형 가구의 실거주 수요는 존재할 수 있습니다. 하지만, 이러한 잠재적 이점보다는 현재 명시된 임차인 관련 위험 요소를 면밀히 검토하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 법적, 금전적 리스크를 사전에 파악하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계