나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10660 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-81 마크힐스74 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""화일초등학교"" 남동측 인근에 위치하며
부근은 다세대주택등의 공동주택 및 일반주택과 소규모 근린생활시설, 각급 학교,
근린공원등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 북서측
원거리에 지하철 5호선 ""화곡역""이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상4층건(사용승인일자: 2019. 12. 27)중
제 3층 제 301호로
외벽: 벽돌쌓기등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기
창호: 새시이중창임

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 ""건축물현황도"" 기준하여
방2, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비,
지층에 주차장 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내의 가장형의 토지로 현재 건(다세대주택등)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 8미터폭(초록마을로), 남측으로 약 4미터폭의 포장도로와 각각 접하며
출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임

2) 본건이 속한 구분건물은 1층 ~ 3층에 각층별 2세대, 4층에 1세대, 지층 1개호로 집합
건축물대장에 등재되어 있으며 공동현관문에 건물 공용관리에 대한 안내문이 부착되어
있는바 참고바람

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10660 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-81 마크힐스74 제3층 제301호

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2019년 12월 27일 사용승인

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 220,000,000원 (2억 2천만원)

* 토지면적: 19.10㎡ (약 5.78평)

* 건물면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화일초등학교" 남동측 인근입니다.

* 주변은 다세대주택, 일반주택, 소규모 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재된 주거 지역으로, 주거지로서의 제반 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있습니다.

* 북서측 원거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 집합건물 등기부상 채무총액은 335,000,000원입니다.

* 을1 근저당권(광진자양새마을금고, 100,000,000원, 2022.03.30.)이 말소기준권리입니다.

* 을2 주택임차권(김 보증금 235,000,000원)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 갑6 강제경매(주택도시보증공사, 235,000,000원, 2025.06.27.)가 등기되어 있으며, 본 경매 사건입니다.

* 갑5 소유권이전2번신탁등기말소(이명학)는 말소될 권리입니다.

3.2. 말소 기준 권리

* 말소기준 권리는 을1 근저당권(광진자양새마을금고, 2022.03.30. 접수)입니다.

* 본 건 경매로 인해 말소기준 권리보다 후순위 권리인 을2 주택임차권 및 갑6 강제경매는 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 주택도시보증공사(임차인: 김 )가 보증금 235,000,000원에 임차인으로 등재되어 있습니다.

* 확정일자는 2022년 1월 27일, 전입일자는 2022년 2월 25일입니다.

* 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 주택임차권 등기(을2)는 매각으로 소멸되므로 임차보증금에 대한 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 물건명세서상 임차인 김 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 따라서 잔여 임차보증금에 대한 별도 인수 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 주변에 초등학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 및 교육 시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 거리가 있어, 주로 주거지로서의 기능을 수행하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 주변 학교로는 화일초등학교가 인근에 소재합니다.

* 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

* 차량 통행이 가능하며 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

5.2. 건축물 정보

* 건축물명: 마크힐스74

* 구조: 철근콘크리트구조

* 규모: 지하 1층, 지상 4층 (본건은 3층)

* 사용승인일: 2019년 12월 27일

* 구분: 다세대주택 (7세대 구성)

* 내부구조 (추정): 방 2개, 거실겸주방, 욕실 1개

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 권리 인수 문제는 없습니다.

* 임차인(김 )의 대항력은 없으며, 보증금 인수 부담도 없습니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 공항 관련 보호구역 및 제한사항(수평표면구역, 대공방어협조구역)이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건축물 현황상 '가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률' 상 가축사육제한구역에 해당될 수 있으므로, 관련 규정 확인이 필요할 수 있습니다.

* "HUG 인수조건 변경", "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각" 등의 문구는 계약 조건에 대한 명확한 이해와 이행을 요구합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물 내 다세대주택으로, 권리상 인수할 사항이 없어 명확한 물건입니다.

* 감정가는 2.2억 원으로 책정되었으며, 주변 시세 대비 적정성을 판단하여 입찰가 결정이 필요합니다.

* 임차인 보증금 2.35억 원이 주택도시보증공사(HUG)에 의해 인수조건 변경 및 포기 조건으로 매각되므로, 낙찰자는 임차인 관련 보증금 반환 채무를 인수하지 않습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)으로 내부 상태 양호 예상.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행 용이성 높음.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 화곡동 일대 다세대주택 시장의 잠재적 가치.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 220,000,000원

* 주변 매매 시세 분석:

* 2026년 5월, 37.05㎡ (약 11.2평) 거래가 300,000,000원 (M펠리체, 2018년 준공)

* 2026년 5월, 53.84㎡ (약 16.3평) 거래가 255,000,000원 (한양, 2000년 준공)

* 2026년 5월, 41.32㎡ (약 12.5평) 거래가 169,000,000원 (기린아트빌라, 1995년 준공)

* 본건 면적 (29.79㎡ / 9.01평)과 비교 시, 2018년 준공된 M펠리체 37.05㎡의 3.0억 원 거래가 가장 유사한 조건으로 보입니다. 이를 바탕으로 산정한 본건의 잠재적 시장 가치는 약 2.4억 원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 2.2억 원으로, 유사 신축 건물의 시세 대비 낮게 평가된 것으로 보입니다.

* 채권자인 주택도시보증공사의 경매 신청 금액이 235,000,000원이므로, 이를 고려하여 입찰가 결정이 필요합니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가 및 유사 물건의 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 권장 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 230,000,000원 (경쟁 상황 및 최종 판단에 따라 조절 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.