나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10628 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 995-44 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""금천구청역 (지하철1호선)"" 남동측 인근에
위치하며, 본건 주위는 단독주택, 공동주택, 다세대주택, 상업용·업무용 건물, 근
린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선(금천구청역)이
소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 인접지대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로써, 상업나지
(기준시점 현재 주차장 및 도로)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 금하로, 남서측으로 시흥대로61길과 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(금천구심),중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,장애물제한표면구역(
진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥
탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치헤한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 중 일부는 기준시점 현재 현황 ""도로"" 로 이용중이고, 대상토지의
이용상황 및 유사토지의 거래가격 등 가격수준 및 감정평가목적을 고려하여
이를 감안하여 평가하였으니, 경매진행 및 입찰시 참고바람.

물건 비고

지분매각, 공유자 우선매수신고는 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10628 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 995-44

용도: 대지

토지이용상태: 상업나지 (기준시점 현재 주차장 및 도로)

형태: 대체로 인접지대비 등고 평탄한 사다리형의 토지

1.3. 매각 대상

매각대상: 토지지분매각

매각물건: 토지 지분 44.82290999999999㎡ (약 13.56평)

1.4. 감정가 및 면적

총 토지면적: 122.10㎡ (약 36.93평)

토지 지분 면적: 44.82290999999999㎡ (약 13.56평)

감정가: 333,460,800원

평당 감정가 (전체 토지 기준): 약 9,029,247원/평

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "금천구청역 (지하철1호선)" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 다세대주택, 상업용·업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 금천구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

본건 인근에는 금천구청, 금천구립대륭도서관, 금천구민문화체육센터 등이 위치하여 행정 및 문화생활 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, 금천구청역을 중심으로 다양한 상업시설과 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변으로 공원 및 녹지 공간도 일부 확보되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 및 지분 변동 이력이 확인됩니다.

가장 최근에 설정된 권리 중 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

이후 우리은행, 신용보증기금, 안양저축은행, 소상공인시장진흥공단, 서울신용보증재단의 가압류 및 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리들이 등기되었으나, 본 경매 진행으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 6월 27일 접수된 주식회사내일과미래대부의 근저당권입니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 137,364,681원입니다.

이는 근저당, 가압류, 임의경매 등 등기된 모든 권리의 합계이며, 실제 경매 진행 시 낙찰가 및 배당 순위에 따라 채권 회수율은 달라질 수 있습니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

현재 파악된 임차인은 없는 것으로 보입니다.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 인수 여부 및 명도에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황

본건 토지는 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로, 현재 상업나지 상태로 이용 중이며, 일부는 주차장 및 도로로 현황 이용되고 있습니다.

감정평가 시, 이러한 현황 이용 상황 및 유사 토지 거래 사례를 고려하여 평가되었습니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역

* 지구단위계획구역: 금천구심

* 도로: 중로1류 (폭 20m~25m) 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법규에 의한 제한을 받고 있습니다.

4.3. 지역 특성

본건이 속한 금천구 금천구심 지구단위계획구역은 지역을 체계적으로 정비하고 상업·업무 기능 강화를 통한 중심지 육성을 목표로 하고 있습니다.

금천구청역 주변은 금천구의 주요 행정 및 상업 중심지로, 지속적인 도시 재생 및 개발이 추진되고 있는 지역입니다.

이는 향후 지역 가치 상승 잠재력으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 토지 자체이므로 직접적인 주거 생활 정보은 제한적입니다.

다만, 인근 금천구청역을 중심으로 다양한 편의시설, 문화시설, 금융기관, 병원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성은 높은 편입니다.

또한, 주변에 단독주택, 공동주택, 다세대주택 등이 혼재하여 주거 생활 인프라 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련

본건은 토지 전체가 아닌 지분(약 13.56평) 매각으로 진행됩니다.

따라서 토지 전체의 단독 사용 및 개발에 제약이 따르며, 다른 공유자와의 협의 또는 명도 과정에서 어려움이 발생할 수 있습니다.

경매 진행 및 입찰 시, 지분 매각의 특성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고 관련

주의사항 및 물건명세서에 명시된 바와 같이, 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

입찰 참여 전, 공유자의 우선매수 의사를 파악하고 이에 대한 대비책을 마련해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

준주거지역, 지구단위계획구역(금천구심) 등 지역 용도 지정 외에도, 다수의 법규에 의한 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

특히, 건축 및 개발 시 관련 법규 준수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 향후 개발 가능성

현재 주차장 및 도로로 이용 중인 현황과 지분 매각이라는 점을 고려할 때, 독립적인 개발보다는 공유자와의 협의를 통한 개발 또는 지분 자체의 가치 상승을 기대해야 합니다.

금천구의 개발 계획 및 지구단위계획의 취지를 고려할 때, 향후 지역 발전 가능성은 있으나 지분 소유의 특성상 개발 주도권 확보가 관건이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구청역 인근에 위치한 상업나지 상태의 토지 지분 매각 물건입니다.

역세권 입지, 편리한 교통, 양호한 주변 인프라 및 지역 개발 잠재력은 긍정적인 요소입니다.

그러나 지분 매각이라는 점, 공유자 우선매수 신고 가능성, 그리고 다수의 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

현재 주차장 및 도로로 이용 중인 현황을 감안할 때, 향후 개발 계획 수립 시 신중한 검토와 함께 다른 공유자들과의 원활한 협력이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 금천구청역 역세권의 우수한 입지 조건.

* 준주거지역 및 금천구심 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 현재 상업나지로 이용 중이며, 일부 도로 및 주차장으로 활용되는 등 현황 이용 가치 보유.

* 금천구 지역 발전 계획 및 도시 재생 사업 추진에 따른 수혜 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 지분매각 물건으로, 일반적인 단독 물건과는 다른 접근 방식이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수되는 별도의 채무는 없습니다.

감정가 333,460,800원을 기준으로 하되, 지분 매각의 특성, 공유자 우선매수 신고 가능성, 토지 이용 제한 사항, 그리고 향후 개발 가능성 및 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 지분 매각 물건은 토지 전체 매각 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 권장됩니다.

성공적인 투자를 위해서는 해당 지분의 실질적인 가치 평가 및 공유자와의 협상 가능성을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준을 고려하여 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.