나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10645 [1] 서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제8층 제803호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10645 [1] 서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제8층 제803호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10645 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제8층 제803호 | 감정가: 361,000,000원 | 최저가: 288,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

본 사건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치한 다세대주택에 대한 부동산강제경매 건입니다.

감정가 361,000,000원으로, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 본 건은 2021년 5월 27일 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 토지 지분은 10.93제곱미터(약 3.31평), 건물 전용면적은 32.50제곱미터(약 9.83평)입니다.

1.2. 물건 상세 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10645 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제8층 제803호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 361,000,000원

토지면적(지분): 10.93제곱미터 (약 3.31평)

건물면적(전용): 32.50제곱미터 (약 9.83평)

(참고: 다세대주택의 분양면적은 제시되지 않았으며, 32.50제곱미터는 전용면적입니다.)

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2021년 5월 27일

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지: 준주거지역의 잠재력

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 상업용 부동산, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거와 상업의 기능을 모두 갖춘 지역입니다.

특히, 본 건의 토지이용계획상 **준주거지역**으로 지정되어 있어 주거와 상업 기능의 복합적인 개발이 가능하며, 이는 향후 재산 가치 상승의 잠재적 요인으로 작용할 수 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 주목할 점은 본 건 북측으로 왕복 8차선 포장도로(남부순환도로)와 접하고 있다는 것입니다. 이는 차량 접근성 측면에서는 우수하나, 잠재적 리스크 항목에서 언급할 소음 문제를 내포하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태

본 건은 소유자(공OO)와 채무자(공OO)가 동일한 상태에서 채권자(주OOOOOOO)의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되는 형태이므로, 낙찰 후 법정지상권 문제 발생 우려는 없습니다.

3.2. 핵심 주의사항: 임차인 권리 포기 조건

본 건 매각의 **가장 중요한 주의사항**은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다.

이는 낙찰자가 인수할 임차보증금 잔액이 있을 경우, 그 미배당 잔액에 대해 임차인(또는 주택도시보증공사)이 청구권을 포기한다는 조건 하에서만 매각이 이루어진다는 의미입니다.

**투자자는 반드시 해당 조건을 충족시키고 매각이 진행되는지 여부와 임차인의 정확한 배당 금액 및 미배당 잔액을 사전에 확인해야 합니다. 만약 조건이 불충족될 경우, 매각이 불허가 될 수 있는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다.**

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주위 환경

주변에 오피스텔, 다세대주택과 함께 상업용 부동산 및 근린생활시설이 소재하는 준주거지역이므로, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.

'가산초등학교'가 인근에 있어 교육 환경은 비교적 양호하며, 2021년 사용승인된 신축 건물로서 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 기계식 주차설비 등 제반 설비는 최신 기준을 충족할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오 시설 정보

제시된 정보만으로는 주변 혐오 시설의 존재 유무를 확인할 수 없습니다.

다만, 북측에 왕복 8차선 남부순환도로와 접하고 있어 소음 또는 진동의 발생 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 이 부분을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법률적 리스크 (최고 위험)

**임차인 권리 포기 조건:** 앞서 강조한 바와 같이, 임차인(또는 주택도시보증공사)의 미배당 잔액에 대한 청구권 포기 조건이 충족되지 않을 경우 매각 자체가 무효화될 수 있습니다. 입찰 전, 법원을 통해 해당 조건의 이행 가능성 및 관련 서류를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 물리적 리스크

**도로변 인접 소음:** 왕복 8차선 남부순환도로와 인접해 있어, 소음 및 분진 문제에 대한 민감도를 고려해야 합니다. 특히 8층이라도 도로변이라면 소음 영향이 있을 수 있습니다.

5.3. 임대 관계

제시된 정보에 따르면 임대관계는 미상입니다. 현황조사서 등을 통해 실제 거주자 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 서울 금천구 가산동의 준주거지역에 위치한 2021년식 신축 다세대주택으로, 입지적 잠재력(준주거지역)과 건물 상태는 우수합니다.

그러나 **'임차보증금반환청구권 포기 조건'**이라는 매우 중대한 법률적 리스크를 안고 있으므로, 해당 조건에 대한 철저한 분석과 법원의 조건 이행 여부 확인이 선행되어야 합니다.

권리 분석의 리스크만 해소된다면, 서울 내에서 소액으로 접근 가능한 신축 주거용 부동산으로서의 투자 가치는 높습니다.

6.2. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 5월 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 수리 비용 부담이 적습니다.

준주거지역: 일반 주거지역보다 용적률 및 개발 활용도가 높아 장기적인 지가 상승 잠재력이 있습니다.

소형 평형: 전용면적 약 10평 미만의 소형 평형으로, 1~2인 가구의 수요가 높은 서울 지역의 임대 목적으로 적합합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계