나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10653 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10653 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10653
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로18길 68-17 영진팰리스, 제3층 제302호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10653 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18길 68-17 영진팰리스, 제3층 제302호 | 감정가: 322,000,000원 | 최저가: 257,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10653 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10653 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 322,000,000원

토지면적: 18.09㎡ (약 5.47평)

토지지분: 18.09㎡ (약 5.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.31㎡ (약 8.86평)

건물지분: 29.31㎡ (약 8.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 중 제3층 제302호 (2021.12.24. 사용승인)

건물 외벽: 석재 붙임마감 등

건물 창호: PVC 창호 등

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

설비내역: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기설비 등 (폐문부재로 내부 설비 정상 작동 여부 확인 불가)

토지 형상 및 이용상태: 2필지 일단으로 인접토지 대비 북측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 장방형 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 서측 약 6미터 폭의 포장도로, 북측 약 4미터 폭의 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항: 폐문부재로 임대관계 미상

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '신정초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로는 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역'과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'입니다. 이는 낙찰 후 임차인 관련 권리관계가 복잡해질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 조건을 명확히 확인하고 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 까치산역 주변으로는 유동인구가 꾸준히 발생하며, 상업시설 및 편의시설이 발달해 있습니다. 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있으며, 향후 지역 발전 가능성 또한 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 신정초등학교가 있어 자녀들의 도보 통학이 가능하며, 까치산역을 통해 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 자리하고 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 임차인 관련 조건입니다. 임차인 및 임차권승계인이 매수인에 대한 대항력을 포기한다는 조건이 명확히 이행되는지, 혹은 이와 관련된 추가적인 비용 발생 가능성은 없는지 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부, 누수, 결로 등 하자 여부를 파악하지 못했으므로, 내부 상태 점검이 필수적입니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 주거 환경을 해치는 특별한 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 공업 단지 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도심 주거지역의 특성상 소음이나 교통 혼잡 등은 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 까치산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 하지만 임차인 관련 매각 조건과 내부 설비 확인 불가라는 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 리스크를 철저히 분석하고 해결 방안을 마련한다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

- 2021년 준공된 신축급 건물로 상품성이 우수함.

- 더블 역세권(2, 5호선)인 까치산역 인근으로 교통 여건이 뛰어남.

- 주변 학군(신정초등학교) 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

- 임차인 관련 조건 명확화 시, 명도 리스크 관리 가능.

- 향후 지역 개발 및 신축 수요에 따른 가치 상승 기대.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계