나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103241 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 870-12 에이스 에이-존 11층1106호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-04-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103241 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 870-12 에이스 에이-존 11층1106호 오피스텔 경매

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서울중앙지방법원 경매9계 2025타경103241 | 소재지: 서울특별시 관악구 남부순환로 1805 에이스에이존 | 감정가: 165,000,000원 | 최저가: 105,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103241 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 870-12 에이스 에이-존 11층1106호

용도: 오피스텔

감정가: 165,000,000원

토지면적: 4.16㎡ (약 1.26평)

건물면적: 24.31㎡ (약 7.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제11층 제1106호

사용승인일: 2005년 12월 07일

이용상태: 오피스텔로 이용중

설비내역: 기본 위생 및 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, 소화전, CCTV, 지하주차장 등 구비

토지 형상 및 이용상태: 가장형 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중

인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류, 소로3류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 건축선 지정 구역 등

1.3. 입지조건

본 건은 지하철 2호선 서울대입구역 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 서울대입구역 상권은 남부순환로와 관악로가 교차하는 교통의 요지로, 다양한 배후세대를 갖춘 핵심 상권으로 성장하고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 강OO입니다.

등기부등본 상 '주택임차권'이 등기되어 있으며, 임차보증금은 195,000,000원입니다. 이는 감정가 165,000,000원보다 높은 금액으로, 명도 시 보증금 반환 관련 문제가 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.5. 상권분석

서울대입구역 상권은 지하철 2호선 역을 중심으로 대로변과 이면 먹자골목, 그리고 상업지역으로 형성되어 있습니다. 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있으며, 특히 젊은층과 직장인, 대학생의 수요가 높은 지역입니다. 최근에는 샤로수길 등 지역 활성화 사업으로 인해 전국적인 상권으로 발돋움하고 있으며, 임대료 및 공실률 면에서도 긍정적인 지표를 보이고 있습니다.

1.6. 생활정보

교통: 지하철 2호선 서울대입구역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

편의시설: 인근에 스타벅스, 편의점, 병원, 약국, 쇼핑몰, 영화관 등이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

주변 환경: 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주거 및 상업 기능이 조화롭게 이루어져 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

주택임차권: 195,000,000원의 보증금을 가진 임차권이 등기되어 있어, 낙찰 후 임차인과의 명도 협상 및 보증금 처리가 중요한 이슈가 될 수 있습니다. 감정가 대비 높은 보증금으로 인해 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 제약: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 지정 등 다양한 법규의 적용을 받아 향후 건축 또는 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

상권 변동성: 서울대입구역 상권은 지속적으로 변화하고 있으나, 경쟁 심화 및 시장 상황 변동에 따른 임대 수익률 변화 가능성을 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 서울 지하철 2호선 서울대입구역 역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 매우 우수합니다. 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 발달해 있어 생활 및 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가를 초과하는 높은 금액의 주택임차권이 등기되어 있어 명도 및 권리 분석에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 관련 법규 준수와 시장 변화에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

우수한 역세권 입지 및 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

향후 서울대입구역 상권의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 시세 차익 또한 기대해 볼 수 있습니다.

철저한 권리 분석과 명도 계획 수립을 통해 잠재적 리스크를 관리한다면 투자 가치가 있는 물건입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계