나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103241 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 870-12 에이스 에이-존 11층1106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '2호선 서울대입구역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 2호선 서울대입구역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제11층 제1106호로서,
(사용승인일 : 2005-12-07)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, CCTV설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기되어 있음.(임차보증금 195,000,000원)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103241 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 870-12 에이스 에이-존 11층 1106호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 6,500만 원

토지면적: 4.16㎡ (약 1.26평)

토지지분: 4.16㎡ (약 1.26평)

건물면적: 24.31㎡ (약 7.35평)

건물지분: 24.31㎡ (약 7.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2005년 12월 07일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 지하철 2호선 서울대입구역 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 서울대입구역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건 토지는 남측으로 노폭 약 40m, 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 03월 02일 접수된 근저당권 (을10) 입니다.

인수되는 권리:

본건은 대항력 있는 임차인 강용규 씨가 존재하며, 보증금 1억 8,500만 원 중 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 등기부상 주택임차권(을11)으로 등재되어 있으며, 권리금액은 1억 9,500만 원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강 (강용규)

보증금: 1억 8,500만 원

차임: 0원

전입일자: 2020년 11월 13일

확정일자: 2020년 10월 19일

대항력: 있음

* 임차인: 강 (강용규)

보증금: 1억 9,500만 원 (1차 보증금 증액분 1,000만 원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 05일

확정일자: 2025년 01월 10일

대항력: 있음

기타 권리: 근저당권, 압류, 가압류 등은 말소기준권리보다 늦게 등기되었거나, 경매 절차상 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 서울대입구역을 중심으로 한 역세권 상권으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 유동인구를 보입니다.

다양한 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

도보권 내 지하철 2호선 이용이 가능하며, 주요 간선도로에 인접해 있어 서울 전역으로의 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 서울대입구역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 상점, 식당, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 주거환경: 주변이 오피스텔 및 주거시설로 이루어져 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 강용규 씨의 보증금 1억 8,500만 원이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 총 채권액 대비 배당금이 부족할 가능성이 높아 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2005년 사용승인된 건물로, 약 20년 가량 경과하여 건물 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 경매에 나왔으며, 이는 채무 규모가 크다는 것을 시사합니다. (다만, 본 물건 자체의 매각에 직접적인 영향은 권리분석상 확인됩니다.)

7. 종합 의견

본건은 서울대입구역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라는 큰 장점입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 8,500만 원을 인수해야 하는 점이 매우 큰 위험 요소입니다. 이로 인해 실제 투자 비용이 크게 증가할 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 배당 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서울대입구역 인근은 꾸준한 임대 수요가 있는 지역으로, 환금성이 우수합니다.

* 실거주 및 임대 수익: 역세권 오피스텔로서 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다. (단, 인수 보증금 관련 리스크 해소 후)

* 시세 대비 저렴한 매입 가능성: 높은 임차 보증금 부담을 감안하여 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 향후 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기반 예상 입찰가는 약 1억 5,500만 원 내외로 산정됩니다. (최근 매매 사례: 2026년 4월 140백만 원 ~ 165백만 원)

하지만, 본 물건의 가장 중요한 투자 결정 요인은 매수인이 인수해야 할 임차인 강용규 씨의 보증금 1억 8,500만 원입니다. 따라서 실제 총 매수 비용은 낙찰가에 해당 금액이 더해진다는 점을 반드시 유념하셔야 합니다. 투자자는 본인의 투자 성향 및 리스크 감수 수준을 고려하여, 인수되는 보증금을 포함한 총 매수 비용이 감당 가능한 범위 내에서 입찰가를 결정해야 합니다.

본 건은 임차인 보증금 인수 리스크가 매우 크므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트와 상담하여 상세한 권리 분석 및 배당 분석을 진행하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.