나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103214 [1] 서울특별시 동작구 노량진동 54-35 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 노량진동 소재 서울동작경찰서 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 교육시설, 근린생활시설, 업무시설, 주상용건물 등이 혼재하는 상업지대로 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 노량진역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1): 지목 도로의 부정형의 토지로 일부 현황도로로 이용중이며, 정확한 경계는 측량을 요하는 사항임.
기호(2): 지목 대지의 유사 사다리형의 토지로 주상용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일부를 포함하여 남측으로 로폭 3~4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 개발행위허가제한지역(2024-09-26)(제한기간:2024.9.26.~2025.12.31.), 지구단위계획구역(노량진지구, 문의:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-04-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건으로
외벽: 외장타일, 몰탈위 페인팅 등
내벽: 몰탈위 페인팅 등
창호: 샷시창호.

이용상태

근린시설 및 주거시설임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도와 같이 제시외건물(ㄱ),(ㄴ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임.
2) 3,4층은 건축물대장상 용도 주택이나, 3층 계단에 소재하는 3,4층 입구에는 유한회사 팡세홀딩스라고 종이에 적혀 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103214 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 노량진동 54-35

건물용도: 근린주택

감정가: 4,856,571,360원

토지면적: 218.00㎡ (약 65.95평)

건물면적: 407.98㎡ (약 123.40평)

건물 제시외면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동작구 노량진동 소재 서울동작경찰서 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 교육시설, 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 상업지대로 전반적인 주위환경은 양호한 편임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 및 9호선 노량진역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 (1979-06-26, 2021-05-03)

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021-05-03, 말소기준권리)

* 근저당권 (김근혜, 2022-08-01, 말소)

* 근저당권 (한국투자증권주식회사, 2024-07-04, 말소)

* 임의경매 (다올저축은행, 2025-06-24, 말소)

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-07-17, 말소)

* 압류 (동작구, 2025-11-12, 말소)

* 압류 (서울특별시 강서구, 2025-11-18, 말소)

* 근저당권 지분 이전 (한국투자증권주식회사, 2025-12-23, 말소)

* 압류 (동작구, 2026-01-08, 말소)

* 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 2026-04-13, 말소)

* 토지 등기부채권 총액: 5,600,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (1992-05-06)

* 소유권 이전 (2021-05-03)

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021-05-03, 말소기준권리)

* 근저당권 (김근혜, 2022-08-01, 말소)

* 근저당권 (한국투자증권주식회사, 2024-07-04, 말소)

* 임의경매 (다올저축은행, 2025-06-24, 말소)

* 근저당권 지분 이전 (한국투자증권주식회사, 2025-12-23, 말소)

* 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 2026-04-13, 말소)

* 건물 등기부채권 총액: 5,600,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2023-02-16

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2021-11-12

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2022-01-12

대항력: 없음

* 임차인: 유한회사팡세홀딩스

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2023-02-16

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2023-01-19

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 건물 등기부상 3,4층 용도는 주택이나, 3층 계단에 '유한회사 팡세홀딩스'라고 기재되어 있어 주거 외 목적으로 이용될 가능성 있음.

4. 상권분석

* 본건은 노량진동 상업지역에 위치하여 근린생활시설 및 주거시설의 복합적인 기능을 수행하고 있습니다. 주변에는 교육시설, 업무시설 등 다양한 상업시설이 혼재하여 배후 수요가 안정적일 것으로 보입니다.

* 제공된 최근 매매/임대 정보는 개별 다세대 주택 거래 내역으로, 본건 근린주택의 전체 가치 산정에는 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 노량진동 일대의 부동산 시장은 지속적인 개발과 교통망 확충으로 인해 꾸준한 관심을 받고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 9호선 노량진역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 교육: 인근에 다수의 교육시설이 위치하고 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 상업지역에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 자체적인 확인 결과, 본 물건지 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하여 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 개발행위허가 제한: 본건은 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있으며, 특히 2026년 1월 1일부터 2026년 12월 31일까지 제한 기간이 연장되었습니다. 이는 경매 진행 시점(2026년 8월)에도 건축물의 건축 등 개발행위가 제한됨을 의미하며, 향후 재건축이나 증축 등 개발을 통한 가치 상승에 상당한 제약이 될 수 있습니다.

* 지구단위계획구역: 노량진지구 지구단위계획구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 시 지구단위계획의 적용을 받게 됩니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역 포함), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한사항이 존재합니다.

* 공부와의 차이 및 임대 관련: 건물 등기부상 용도는 주택이나, 일부 층에서 상업적 이용(유한회사 팡세홀딩스 기재)으로 추정되어 실제 이용 현황과 공부상 내용 간 차이가 있을 수 있습니다. 임대 내역은 미상으로 파악됩니다.

* 토지 이용: 토지 중 일부가 현황도로로 이용 중이며, 정확한 경계는 측량을 요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동작구 노량진동의 상업지역에 위치한 근린주택으로, 우수한 교통 접근성과 배후 수요를 갖춘 입지 조건을 지니고 있습니다. 그러나 현재 개발행위허가 제한이 2026년 말까지 연장되어 있어, 단기적인 개발을 통한 가치 상승보다는 장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다. 또한, 복합 용도 건물로서의 운영 및 관리의 용이성을 신중히 검토해야 합니다. 다수의 권리 및 제한사항이 존재하므로 철저한 권리 분석과 더불어 향후 개발 가능성 및 규제 변화에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 노량진동이라는 입지적 장점과 교통의 편리성.

* 상업지대에 위치하여 다양한 업종의 임대 수익 창출 가능성.

* 장기적인 도시 개발 계획과의 연계 가능성 (단, 개발 제한 해제 시).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,856,571,360원입니다. 그러나 현재 2026년 말까지 발효된 개발행위허가 제한이라는 중대한 리스크가 존재하며, 이는 경매 진행 시점에도 적용되는 사항입니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 개발 제한으로 인한 불확실성과 추가적인 제반 사항을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시점의 잠재적 리스크와 개발 제한 기간 연장을 감안할 때, 감정가의 75~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 약 3,642,000,000원 ~ 4,128,000,000원

이는 어디까지나 시장 상황, 본인의 투자 성향, 추가적인 조사 결과에 따라 달라질 수 있는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 신중한 판단이 요구됩니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 총 채무액 5,600,000,000원을 고려하여 낙찰 후 잔금 납부 능력과 재매각 가능성 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.