나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103191 [1] 서울특별시 강남구 삼성동 157-18 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 ""한국도심공항"" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 오피스텔, 상업 및 업무용 건물, 현대백화점, 코엑스 등이 위치하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 2호선 삼성역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하3층/지상13층 중 제7층 제703호 외 1건으로
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

703호, 704호는 공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(국제교류복합지구) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)
부동산 통합열람 토지이용계획 항목들입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 703호, 704호는 공부상 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103191 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강남구 삼성동 157-18 7층703호

용도: 오피스텔

토지면적: 13.66㎡ (약 4.13평)

건물면적: 67.16㎡ (약 20.31평)

토지지분: 13.658999999999999㎡

건물지분: 67.16㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하3층/지상13층 건물 내 제7층 제703호

준공일자: 1999년 11월 11일

2.3. 감정가

감정가: 555,000,000원

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 한국도심공항 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 상업 및 업무용 건물, 현대백화점, 코엑스 등이 혼재되어 있어 도심의 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

3.2. 교통 여건

차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 2호선 삼성역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 북동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

등기부상 소유권 이전 내역 및 근저당권, 주택임차권, 강제경매 개시결정 등기 등이 기재되어 있습니다. 이 중 말소기준권리인 근저당권(2020-08-10, 130,000,000원)보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 김은지

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 06월 28일

확정일자: 2020년 06월 12일

배당신고일자: 2024년 08월 13일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 보증금은 소멸될 것으로 보입니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.4. 총 채권액

등기부상 총 채권액 합계는 415,000,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 삼성동 지역은 현대백화점, 코엑스(COEX) 등 대규모 상업 및 컨벤션 시설과 다수의 업무용 빌딩이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 상권입니다. 다양한 오피스텔 및 근린생활시설이 소재하고 있어 활발한 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

5.2. 지역 특성

해당 물건지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(국제교류복합지구)에 포함되어 향후 개발 잠재력이 높습니다. 또한, 건폐율(59.08%) 및 용적률(553.58%)이 관련 법규에 따라 적용되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

단지 인근에 현대백화점, 코엑스몰, 각종 금융기관, 병원, 레스토랑 등이 위치하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

6.2. 주거 및 업무환경

본건은 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 주변 역시 오피스텔 및 업무시설이 많아 주거와 업무를 겸하는 수요에 적합한 환경을 제공합니다.

6.3. 혐오시설 정보

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대차 관계

본건의 정확한 임대차 현황은 파악되지 않았습니다(임대미상). 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 임대차 보증금은 없습니다.

7.2. 법규 제한

토지이용계획상 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도 사용 부지) 등에 해당하므로, 향후 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 강남구 삼성동의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다. 한국도심공항, 코엑스, 현대백화점 등이 인접하여 업무 및 상업 활동의 중심지이며, 향후 국제교류복합지구 개발에 따른 가치 상승 기대감도 있습니다. 등기부상 권리관계는 명확하며, 임차인의 대항력은 없습니다. 감정평가액 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울의 핵심 업무 및 상업 지구인 강남구 삼성동에 위치.

* 탁월한 교통: 지하철 2호선 삼성역, 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 풍부한 생활 인프라: 코엑스, 현대백화점 등 쇼핑, 문화, 편의시설 접근성 우수.

* 개발 호재: 국제교류복합지구 내 위치로 향후 도시 개발 및 가치 상승 기대.

* 안정적 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 인수 부담 없음.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 시세는 약 1,300만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 추정된 본건의 현 시세는 약 8억 7천만원대입니다. 감정가는 5억 5천 5백만원으로, 현 시세와의 격차가 상당합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 750,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 135% 수준이며, 시세 대비 약 14% 할인된 가격으로, 투자자에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.