나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4930 [6] 전라남도 보성군 벌교읍 장양리 384 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4930 [6] 전라남도 보성군 벌교읍 장양리 384 전 경매

• 사건번호: 2024타경4930
• 주소: 전라남도 보성군 벌교읍 장양리 384
• 용도: 전

순천지원 경매9계 2024타경4930 | 소재지: 전라남도 보성군 벌교읍 장양리 384 | 감정가: 26,299,000원 | 최저가: 9,426,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 순천지원 2024타경4930 (6)

* 물건종별: 부동산 임의경매 (토지 매각)

* 소재지:

* 토지: 전라남도 보성군 벌교읍 장양리 384

* 구분건물: 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 (상세 주소 미기재)

* 감정가: 26,299,000원 (토지 기준, 구분건물 감정가 별도 확인 필요)

* 토지면적: 1547.00㎡ (약 468평)

* 건물면적: 0.00㎡ (토지 매각 대상에 건물은 포함되지 않음)

* 채권자: 순OOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

1.2. 토지 감정평가 요약

* 소재지 및 주위환경: 전라남도 보성군 벌교읍 장양리 장동마을 내 위치하며, 주위는 농촌 취락지대입니다.

* 교통상황: 간선도로 접근성은 양호하나, 도로 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 전체 토지는 부정형으로, 일부는 죽림지, 일부는 자연림이며, 답(논)으로 이용 중입니다.

* 토지 일부(기호3)에는 분묘 1기가 소재합니다.

* 일부 토지(기호5)는 포장된 도로 상태입니다.

* 인접 도로상태: 일부 토지(기호4, 6, 5)는 소폭의 농로를 통해 접근 가능하나, 잔여 토지는 지적상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역에 속하며, 여러 가축 사육 제한 구역(닭, 오리, 개, 돼지, 소, 기타 가축, 젖소 등)에 해당합니다.

* 일부 토지는 준보전산지 또는 임업용 산지(보전산지)로 지정되어 있습니다.

* 제시목록 외 물건: 기호3 토지상 분묘 1기 존재.

* 공부와의 차이: 지적 측량이 필요할 수 있으며, 기호5 토지는 일부 포장 도로입니다.

* 기타: 임대 내역은 미상입니다.

1.3. 구분건물 감정평가 요약

* 소재지 및 주위환경: 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 동명초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지입니다.

* 교통상황: 간선도로 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬라브 지붕 11층 건물 내 11층 1105호 아파트입니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수, 난방, 급탕, 위생, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

* 중로(폭 20-25m, 15-20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

* 기타: 임대 내역은 미상입니다.

1.4. 입지조건

* 보성 토지: 전라남도 보성군 벌교읍 장양리의 농촌 취락지대에 위치합니다. 주위는 농경지 및 산림으로 둘러싸여 있으며, 조용한 전원생활이 가능한 입지입니다. 간선도로 접근성은 보통 수준이나, 개별적인 도로 접근성은 일부 맹지 구간이 존재하여 불편함이 있을 수 있습니다.

* 순천 아파트: 전라남도 순천시 해룡면 상삼리에 위치하며, 동명초등학교 인근의 아파트 밀집 지역입니다. 생활 편의 시설 접근성이 우수하고, 교육 환경이 양호한 도심형 아파트 입지입니다.

1.5. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매로, 채권자(순OOOOOOO)의 신청에 의한 경매입니다.

* 중복사건: 본 사건은 중복사건으로, 경매 절차 및 관련 서류를 신중하게 확인해야 합니다.

* 농지취득자격증명: 보성군 소재 토지는 농지이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰 허가가 취소되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 해당 서류 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 보성 토지는 계획관리지역 및 다수의 가축사육제한구역, 산지 관련 규제에 묶여 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 순천 아파트: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

* 임대차 관계: 두 물건 모두 임대차 내역은 미상으로, 점유 관계 및 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

* 보성 토지: 보성군 벌교읍 장양리 지역은 농업 위주의 경제 활동이 이루어지는 농촌 지역입니다. 인근 벌교읍 시가지의 상권을 이용할 수 있으나, 지역 자체의 상업 시설은 매우 제한적입니다. 전원생활이나 농업 관련 시설, 또는 장기적인 지역 개발 가능성을 고려할 수 있는 입지입니다.

* 순천 아파트: 순천시 해룡면 상삼리는 신흥 주거지로 아파트 단지가 밀집해 있으며, 동명초등학교를 중심으로 상업 시설, 편의 시설, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다. 순천 시내 접근성도 양호하여 주거 환경이 우수합니다.

1.7. 생활정보

* 보성 토지:

* 교통: 벌교읍 시내 접근성은 무난하나, 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다. 차량이 필수적이며, 읍내 주요 시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용 시 이동 시간이 소요됩니다.

* 교육: 인근에 초등학교(벌교초 등) 및 중학교, 고등학교가 있으나, 장거리 통학이 필요할 수 있습니다.

* 편의시설: 벌교읍 소재 마트, 병원, 식당 등을 이용해야 합니다.

* 환경: 자연 친화적인 환경으로, 조용하고 쾌적한 생활이 가능합니다. 다만, 도시의 편리함과는 거리가 있습니다.

* 순천 아파트:

* 교통: 간선도로 및 대중교통(버스 노선 다수) 이용이 편리하여 순천 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 교육: 단지 인근 동명초등학교가 위치하며, 해룡중학교, 순천만고등학교 등 교육 시설이 가까이 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 마트, 병원, 은행, 식당, 공원 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

* 환경: 아파트 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적이며, 인근에 순천만 국가정원 등이 있어 자연을 즐기기에도 좋습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비: 보성 토지 취득 시 가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수입니다. 반드시 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 토지 개발 제한: 보성 토지는 계획관리지역이나, 산지 관련 규제 및 다수의 가축사육제한구역으로 묶여 있어 건축이나 토지 활용 시 제약이 따릅니다. 특히, 여러 축종의 사육 제한 거리가 명시되어 있어 축산업 관련 활용은 면밀한 검토가 필요합니다.

* 맹지 구간: 보성 토지의 일부 구간은 지적상 맹지이므로, 토지 이용을 위해서는 인접 토지와의 협의 또는 통행로 확보가 필요할 수 있습니다.

* 분묘 존재: 보성 토지(기호3)에 분묘 1기가 있어, 향후 이장 등 추가적인 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다.

* 중복사건: 중복 사건은 권리 관계나 진행 절차에 있어 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

* 임대차 확인 필요: 두 물건 모두 임대 내역이 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설:

* 보성 토지: 벌교읍 장양리 농촌 지역 특성상 대규모 혐오시설의 직접적인 인접 가능성은 낮습니다. 주변 개발 계획이나 향후 들어설 시설에 대한 확인이 필요합니다. (외부 검색 결과: 벌교읍 인근에는 대규모 산업단지나 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지 않습니다.) [cite:EXTERNAL_SEARCH_1]

* 순천 아파트: 순천시 해룡면 상삼리는 주거 지역으로, 일반적으로 혐오시설과의 이격 거리가 확보되어 있습니다. 동명초등학교 인근 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주변은 아파트 단지와 학교, 상업시설이 혼재된 지역입니다. [cite:EXTERNAL_SEARCH_2]

1.9. 종합 의견

본 경매 물건은 전라남도 보성군에 위치한 농지(전)와 순천시에 위치한 아파트라는 두 가지 성격의 물건이 한 건으로 진행되는 경우입니다.

보성 토지는 넓은 면적의 농지로서, 농업에 종사하고자 하는 분이나 전원생활을 꿈꾸는 분에게 적합할 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 맹지 구간, 산지 관련 규제, 분묘 존재 등 해결해야 할 여러 제약 사항이 존재합니다. 특히 농지 관련 규정을 정확히 이해하고 절차를 준수하는 것이 매우 중요합니다.

순천 아파트는 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하여 투자 가치 및 실거주 가치가 높다고 판단됩니다. 교통, 교육, 편의시설 접근성이 뛰어나 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

두 물건 모두 임대 내역이 미상이므로, 실제 점유 및 명도 가능성에 대한 사전 조사가 필수적입니다. 중복 사건이라는 점도 염두에 두어야 합니다.

1.10. 투자 포인트

* 보성 토지:

* 넓은 농지를 저렴한 감정가에 취득할 기회 (농업 목적).

* 전원생활을 위한 주말농장 또는 귀촌 주택 부지 활용 가능성.

* (장기적 관점) 지역 개발 시 지가 상승 기대.

* 순천 아파트:

* 주거 선호도가 높은 지역의 아파트로 안정적인 시세 및 가치 유지 기대.

* 뛰어난 생활 편의시설과 교통망을 바탕으로 실거주 및 임대 수요 꾸준.

* 초등학교 인접으로 인한 교육 특수 및 학군 프리미엄.

* 기타:

* 두 물건의 개별적인 가치 평가 및 동시 취득 또는 개별 취득 시의 전략 수립.

* 보성 토지의 농지 관련 규제 해제 또는 활용 방안 모색.

* 경매 절차의 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력.

법원 정보

순천지원 경매9계