나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4695 [1] 전라남도 여수시 고소동 347-3 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4695 [1] 전라남도 여수시 고소동 347-3 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경4695
• 주소: 전라남도 여수시 고소4길 20-12
• 감정가: 64,241,370원
• 최저가: 23,024,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 단독주택

순천지원 경매9계 2024타경4695 | 소재지: 전라남도 여수시 고소4길 20-12 | 감정가: 64,241,370원 | 최저가: 23,024,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 순천지원 2024타경4695 (1)이며, 전라남도 여수시 고소동 347-3 소재의 단독주택입니다.

용도는 단독주택, 경매 구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

소유자는 최OO, 채무자는 황OO, 채권자는 케OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 136.00㎡ (약 41.14평)이며, 건물면적은 50.69㎡ (약 15.33평)입니다.

제시외 건물 면적 62.20㎡ (약 18.82평)이 포함되어 실사용 연면적은 약 112.89㎡ (약 34.15평)입니다.

감정가는 64,241,370원입니다.

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치 및 접근성

본 건은 전라남도 여수시 고소동 소재 "여수경찰서" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

인근까지 차량 진출입은 가능하나, 본 건까지는 소폭의 보행자도로(계단식 골목길)를 통해서만 출입이 가능합니다.

급경사지대에 위치하고 있으며, 인근에 간선도로 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.2. 토지 이용 및 환경

주위는 노후화된 저층의 단독주택이 주를 이루는 기존주택지대이며, 북하향 급경사지대 내의 부정형 토지입니다.

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역(주거환경개선구역), 역사문화환경보존지역 등에 해당하여, 향후 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 형태

본 건은 토지 및 건물 일괄매각이며, 등기된 건물 외 제시외 건물 62.20㎡(창고, 세탁실, 차양, 공가 주택 등)이 모두 매각에 포함되어 있습니다.

경매는 채권자에 의한 부동산임의경매로 진행됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 건물 현황과 공부상의 차이, 그리고 경계 침범 문제입니다.

기호 2(가) 주택은 공부상의 면적과 구조(시멘트블럭조 슬레이트 지붕, 48.69㎡)가 현황(시멘트블럭조 및 조립식판넬조 강판지붕, 57.10㎡)과 차이가 있습니다.

또한, 건물 남측 일부가 인접지(동소 307-13번지) 지상에 걸쳐 소재하고 있어, 낙찰 후 경계 침범에 따른 분쟁의 소지가 있습니다.

제시외 건물 중 단층 창고 및 변소는 이미 멸실되었으며, 일부 제시외 주택(기호 ㄷ, ㄹ)은 공가 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 분석

본 건은 기존 주택지대에 위치하며, 상업시설보다는 주거용 부동산으로서의 가치가 높습니다.

생활에 필요한 상권은 인근 간선도로를 따라 형성된 지역 상권을 이용해야 하며, 계단식 진입로로 인해 접근 편의성이 떨어질 수 있습니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

인근에 여수경찰서가 위치하여 기본적인 치안 환경은 양호할 것으로 예상됩니다.

제공된 정보 내에서는 주거 활동에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건물 일부가 인접 토지를 침범하고 있다는 사실입니다.

낙찰자는 인접지 소유자와의 협상을 통해 침범 부분을 매수하거나, 철거를 고려해야 하는 법적 리스크를 안고 있습니다.

또한, 보행자도로(계단식 골목길)를 통해서만 진입 가능하여 건축 및 리모델링 시 자재 운반 비용이 증가할 수 있습니다.

토지 이용상 역사문화환경보존지역 및 주거환경개선구역으로 지정되어 있어 개발 및 건축 규제가 공존합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 약 41평의 토지와 약 34평의 실사용 건물을 6천만 원대의 비교적 저렴한 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다.

토지/건물 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 활용도가 높습니다.

그러나 급경사지대, 계단식 진입로로 인한 접근성 문제와 건물의 인접지 침범 리스크가 명확하므로, 권리적 리스크에 대한 해결 방안을 미리 수립한 후 입찰하는 것이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 가격적 매력: 감정가가 6천만 원대로 낮게 책정되어 있어, 경계 침범 리스크를 감안하더라도 충분한 가격적인 안전마진 확보가 가능합니다.

2. 높은 활용 면적: 등기면적 외에 62.20㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어 실사용 가능한 면적이 넓습니다.

3. 개발 잠재력: 정비구역(주거환경개선구역) 내에 위치하고 있어, 장기적으로 여수시 도시정비사업 진행 시 수혜를 입을 수 있는 잠재력을 가집니다.

4. 리모델링 투자: 역사문화환경보존지역의 특성을 살려, 개성 있는 소규모 숙소나 주택으로 리모델링하여 활용할 경우 투자가치가 상승할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매9계