나이스옥션 법원경매 순천 2024타경61483 [1] 전라남도 여수시 소라면 대포리 806-5 1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2024.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 대포리 소재 "대포저수지" 남동측 인근에 위치하며,
부근은 중.소규모의 공업용부동산, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 자유롭고, 북측 인근 간선도로변에 시내버스승강장이
위치하나, 비교적 시외곽지역에 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,5): 사다리형에 유사한 형태로서, 필지별 경계구분없이 공업용건부지 등으로
이용중임.
일련번호(2): 부정형의 토지로서, 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,5)의 북동측으로 노폭 약 5∼6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 공히 자연녹지지역이고, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한
구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제
한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨 "사진용지"와 같은 제시외물건(기호(ㅁ))이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 후면 "건물감정평가요항표" 참조바람.

2) 기타사항: 본건 토지 일련번호(1,5)는 일괄평가하였고, 지상에 소재하는 컨테이너
등은 이동이 가능하다고 판단되어 평가에 포함하지 않았음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3): 본건은 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층건으로서, 2018년 08월 29일에
사용승인되어 현상 및 관리상태 무난하며, 층고는 약 10m내외임.
벽체: 판넬붙임 등
주기둥: 400x200mm, 250x125mm
바닥: 하드너마감 등
창호: 새시창호 등

일련번호(4): 본건은 일반철골구조 조립식판넬지붕 2층건으로서, 2018년 08월 29일에
사용승인되어 현상 및 관리상태 무난함.
외벽: 판넬붙임 등
내벽: 벽지 및 타일붙임 등
창호: 새시창호 등

이용상태

일련번호(3)은 공업용으로, 일련번호(4)는 사무실로 이용중임.

설비내역

일련번호(3)은 소방설비, 일련번호(4)는 일반적인 위생설비 및 급.배수설비,
시스템냉난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 "지적및건물개황도", "사진용지"와 같은 부합물 및 종물(기호(ㄱ∼ㄹ))
이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 현황 가동중단상태로서, 별도의 임대관계는 없는 것으로 탐문조사됨.

2) 기타사항: 일련번호(3,4) 건물은 귀 제시목록상 소재지가 여수시 소라면 대포리 806-5,
806-7, 823-4, 산23-2번지이나, 현황은 토지의 분할, 합병, 등록전환 등을 거
쳐 현황 여수시 소라면 대포리 806-5번지에 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 관정, 제시외 건물 및 기계기구 포함
2.기계기구 중 일련번호(5)는 철거된 상태이며, 나머지는 가동중단 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 순천지원 2024타경61483 (1)

소재지: 전라남도 여수시 소라면 대포리 806-5 1동

용도: 근린시설

1.2. 감정 및 면적 정보

감정가: 3,114,803,780원

토지면적: 7332.00㎡ (약 2,217.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1055.25㎡ (약 319.13평)

건물 제시외면적: 111.20㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각. 관정, 제시외 건물 및 기계기구 포함

* 기계기구 중 일련번호(5)는 철거 상태이며, 나머지는 가동중단 상태임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 대포리 소재 "대포저수지" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 중·소규모의 공업용부동산, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 북측 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하나, 비교적 시외곽 지역에 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

일련번호(1,5) 토지는 북동측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(200m, 500m), 장애물제한표면구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 토지 을13 (2017-12-28) 근저당권 중소기업은행 1,080,000,000원

* 총 채권액 (토지 등기부채권 총액): 5,678,059,634원

* 총 채권액 (건물 등기부채권 총액): 5,584,336,734원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

* (주)여수알지오: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 사업개시일 2023-08-22, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 1,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2019-12-02, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2020-03-20, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 및 주변 환경

토지(1,5)는 일련번호 사다리형에 유사한 형태로서, 필지별 경계 구분 없이 공업용 건부지 등으로 이용 중임. 토지(2)는 부정형으로 현황 도로로 이용 중임. 주변은 중·소규모 공업용 부동산, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있음. 건물(3)은 공업용으로, 건물(4)는 사무실로 이용 중임.

4.2. 토지 이용 현황

본건 토지는 공업용 건부지 및 현황 도로로 이용되고 있으며, 자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 따름.

5. 생활정보

* 본건 인근에는 대포저수지가 있으며, 주변 지역은 농경지와 자연림이 분포하고 있어 비교적 한적한 환경을 갖추고 있음.

* 대중교통 이용을 위한 시내버스 승강장이 북측 간선도로변에 위치하고 있으나, 시외곽 지역의 특성상 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있음.

* 여수 예술마을705, 여수 유월드 루지 테마파크, 여수 테디베어뮤지엄 등 관광 시설이 차량으로 약 20~30분 거리에 위치함.

6. 잠재적 리스크

* 가동 중단 상태: 현재 건물 및 기계기구 모두 가동이 중단된 상태로, 즉각적인 수익 창출을 위해서는 설비 점검 및 재가동에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음.

* 기계기구 상태: 기계기구 중 일부(일련번호 5)는 철거되었으며, 나머지는 가동 중단 상태로, 현황에 따른 추가적인 처리 또는 교체 비용이 발생할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 용도 및 규모에 제한을 받을 수 있음.

* 중복사건 및 공동담보: 사건 자체의 복잡성을 시사하며, 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있음.

* 제시외 물건 포함: 관정, 제시외 건물 및 기계기구가 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 이와 관련된 관리 및 철거 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 소라면 대포리에 위치한 근린시설로, 넓은 토지와 건물 면적을 갖추고 있습니다. 대포저수지 인근의 한적한 입지에 자리하고 있으며, 인근에 관광시설이 분포하고 있습니다. 그러나 현재 건물 및 부속 설비가 가동 중단 상태이며, 기계기구 또한 일부 철거 및 가동 중단 상태로 즉시 활용하기 어려운 점이 있습니다. 또한, 자연녹지지역 등 토지 이용 규제와 중복사건, 공동담보 등의 특이사항을 고려할 때, 투자 전 면밀한 현장 조사와 함께 사업성 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 7,332.00㎡(약 2,217.93평)의 넓은 토지는 향후 활용 방안에 따라 높은 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 관광지 인접성: 대포저수지 및 여수 지역의 관광 명소와 인접하여 관련 시설로의 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물, 제시외 물건(관정, 기계기구 등)이 일괄 매각되어 있어 일체적인 개발 및 활용에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 예상 입찰가를 산정하지 않습니다. 예상 입찰가는 인수 보증금(본 건의 경우 0원)을 제외하고, 물건의 현 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 명도 비용, 수리 및 재가동 비용 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 현재 가동 중단 상태인 점과 제시외 물건의 상태 등을 면밀히 파악한 후, 투자 목표와 위험 감수 수준에 맞춰 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.