나이스옥션 법원경매 순천 2024타경61650 [1] 전라남도 순천시 연향동 1384-2 102동 13층1310호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경61650 [1] 전라남도 순천시 연향동 1384-2 102동 13층1310호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경61650
• 주소: 전라남도 순천시 연향2로 56, 102동 13층1310호
• 감정가: 79,400,000원
• 최저가: 28,457,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 아파트

순천지원 경매9계 2024타경61650 | 소재지: 전라남도 순천시 연향2로 56, 102동 13층1310호 | 감정가: 79,400,000원 | 최저가: 28,457,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 순천지원 2024타경61650 (1)

소재지: 전라남도 순천시 연향동 1384-2, 연향우미아파트 102동 13층 1310호

용도: 아파트 (주거용)

감정가: 79,400,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

면적정보:

- 전용면적: 49.14㎡ (약 14.86평)

- 분양면적(추정 공급면적): 약 66㎡ (약 20평)

- 토지면적(대지권): 28.27㎡ (약 8.55평)

주의사항: 미납관리비 465,510원(2024.11.15. 현황조사일 기준) 존재. 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 정확한 금액을 재확인해야 함.

1.2. 핵심 분석 요약

본 물건은 순천시 연향동 소재 '연향우미아파트'의 소형 아파트로, 감정가 대비 저렴한 소액 투자 물건으로 적합해 보입니다. 입지적으로는 주거 환경이 안정적이며, 교통 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 1992년 사용승인으로 약 33년이 경과하여 건물의 노후도가 높고, 이는 향후 유지보수 비용 증가나 재건축/리모델링 이슈와 직결될 수 있습니다. 인근 '연향뜰'에 계획된 '차세대 공공자원화 시설' 관련 논란은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 강제경매로 소유자와 채무자가 동일하여 명도 난이도는 보통 수준으로 예상되나, 미납 관리비 처리가 필요합니다.

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 입지 조건

본건은 전라남도 순천시 연향동 '연향중학교' 동측 인근에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다. 단지 동측으로 왕복 8차선 도로에 접하고 있어 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교육 환경

아파트 인근에 '연향중학교'가 위치하여 학군 접근성이 우수합니다. 또한, 연향동 지역은 초등학교, 중학교, 고등학교가 고루 분포되어 있어 자녀를 둔 세대의 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

2.3. 상권 분석

연향동은 순천의 신도심으로 개발된 지역 중 한 곳으로, 기본적인 생활 근린시설 및 상권이 잘 갖춰져 있습니다. 대형마트나 종합병원의 접근성도 비교적 양호하여 생활 편의성이 높습니다. 다만, 순천시의 원도심 상권은 쇠퇴하여 활성화 사업을 진행 중이나, 본건이 속한 지역은 기존 아파트 밀집 지역으로 안정적인 근린 상권이 형성되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 특이사항

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 한OO / 한OO (소유자와 채무자 동일)

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임대관계는 미상입니다. 현황조사 보고서상 임차인이 없는 것으로 확인될 경우, 명도 대상자는 소유자(채무자)가 되며, 명도 진행 난이도는 상대적으로 낮은 편입니다.

3.2. 주의사항

미납관리비: 465,510원(2024.11.15. 현황조사일 기준)이 존재합니다. 미납된 관리비 중 공용부분에 대한 관리비는 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소를 통해 미납액을 최종적으로 확인하고 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 미래 가치

4.1. 잠재적 리스크 (혐오시설 관련)

순천시가 신규 폐기물처리시설(차세대 공공자원화 시설) 입지로 '순천만국가정원 인근 연향뜰 일원'을 최종 확정하여 고시(2024년 4월)했습니다.

시는 시설을 지하화하고 지상에는 주민친화시설(체육시설, 공원, 문화시설 등)을 조성하여 랜드마크로 만들 계획이지만, 인근 주민들의 반대가 극렬하고 소송 등 법적 분쟁이 진행 중입니다.

본 물건의 정확한 입지(연향동 1384-2)와 '연향뜰' 부지와의 거리에 따라 영향이 달라질 수 있으나, 해당 이슈는 지역 부동산 시장에 잠재적인 악재로 작용할 수 있는 중요한 리스크입니다.

4.2. 건물 노후도 및 리모델링/재건축 가능성

사용승인일이 1992년 4월 18일로, 약 33년이 경과된 노후 아파트입니다. 건물의 구조가 철근콘크리트조 슬래브지붕의 15층 건물로 건폐율이나 용적률 등 제반 조건을 확인해야 하지만, 소형 평형 위주로 구성되어 있어 향후 리모델링이나 재건축 논의가 시작될 경우 투자 가치가 상승할 여지는 있습니다. 다만, 순천시 내에서의 사업성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 7천만 원대 후반의 감정가로 소액 투자가 가능한 아파트입니다. 연향동의 안정적인 주거 환경과 양호한 교육 환경을 갖추고 있어 실수요층의 관심이 꾸준할 것으로 보입니다. 다만, 건물 노후도와 미납 관리비, 그리고 인근 폐기물처리시설 관련 리스크를 충분히 검토하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

최저가 대비 경쟁력 있는 입찰 시 소액으로 안정적인 임대수익 창출이 가능할 수 있습니다.

미래 투자 가치: 약 33년 경과된 아파트로, 장기적으로는 리모델링이나 재건축에 대한 기대감을 가질 수 있는 소형 아파트입니다.

핵심 리스크 관리: '연향뜰 공공자원화 시설' 입지 확정 및 주민 반발 이슈에 대한 지역 내 여론 및 진행 상황을 면밀히 모니터링해야 합니다. 미납 관리비 확인 및 처리가 필수적입니다.

실수요 기반: 연향동은 순천의 주요 주거 지역으로, 소형 아파트에 대한 임대 수요가 꾸준하여 환금성이 우수할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

순천지원 경매9계