나이스옥션 법원경매 군산 2024타경2904 [1] 전북특별자치도 군산시 수송동 839-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 군산시 수송동 소재 "수송택지개발지구" 내에 위치하며, 인근은 각종 근린생활시설 및 아파트, 다가구주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건까지 제반 차량의 접근이 자유롭고 인근에 시내권 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본 건은 가장형 평지로서, 기준시점 현재 "건부지(주상용)"로 이용중임.

인접 도로상태

본 건 북측 및 동측으로 노폭 약 8M-10M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본 건 일부 지상에는 이동이 용이한 컨테이너(1기)가 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상.
② 기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가) 철근콘크리트조 경사스라브지붕 4층으로서,
외벽 : 돌붙임 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 타일붙임, 벽지도배, 내부 인테리어 등.
창호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(2-가) :
- 1층 : 일반음식점으로 이용중임.
- 2,3층 : 다가구주택(현황 각 5가구)으로 이용중임.
- 4층 : 다가구주택(1가구)으로 이용중임.
- 옥탑1층 : 계단실로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 가정용태양광발전설비 등.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

본 건 일련번호(2-가) 2,3층 부분의 공부(등기사항전부증명서 및 건축물대장)상 용도는 "다가구주택(1가구)"이나, 현황 각 "다가구주택(5가구)"로 이용중으로서 건축물대장상 위반건축물로 등재된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상.
② 기 타 : --.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1. 지상에 이동이 용이한 권리관계 미상의 컨테이너(1기)는 매각에서 제외함
3. 목록2.의 2, 3층 부분의 공부상 용도는 '다가구주택(1가구)'이나, 현황은 각 '다가구주택(5가구)'으로 이용중이라 건축물대장상 위반건축물로 등재된 상태이므로 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2024타경2904 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 수송동 839-1 (도로명주소: 전북특별자치도 군산시 동수송8길 23)

용도: 근린주택 (1층 일반음식점, 2-4층 다가구주택)

건축물 용도 (건축물대장): 단독주택, 제2종근린생활시설

건축일자 (사용승인일): 2011년 05월 30일

건물 구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕 4층

감정가: 893,944,800원

토지 면적: 247.20㎡ (약 74.78평)

건물 면적: 506.28㎡ (약 153.15평) (건축물대장 상 총면적: 493.325㎡)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 부OOO

1.1. 입지조건

본 건은 전북 군산시 수송동 "수송택지개발지구" 내에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 아파트, 다가구주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내권 간선도로 및 버스정류장이 있어 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

토지는 가장형 평지로, 건부지(주상용)로 이용 중입니다.

북측 및 동측으로 노폭 약 8M-10M 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 4월 4일 소상공인자영업자새출발기금주식회사의 근저당권(을17/을6)으로, 이후 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액: 1,640,996,704원

인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없습니다.)

임차인 현황:

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-08-04, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입 2023-12-11, 확정 2024-10-02, 배당 2024-10-02, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-06, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 1,000,000원, 차임 270,000원, 전입 2023-02-27, 배당 2024-11-13, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 1,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2023-09-22, 확정 2024-10-30, 배당 2024-10-30, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-09-29, 대항력 없음.

권리관계 상 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 건물은 주거지역 내 근린생활시설과 다가구주택이 혼합된 지역에 위치하고 있습니다.

1층은 일반음식점으로 이용 중이며, 2-4층은 주거용(다가구주택)으로 사용되어 지역 내 수요를 충족시킬 수 있는 복합 용도입니다.

수송택지개발지구 내에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석 결과, 최근 매매 사례로는 2026년 6월 13일 거래된 7,500만원 (71.08㎡, 2010년 건축)이 있으며, 이는 평당 약 1,050만원 수준입니다. 본 물건의 건물 면적(약 153평)에 이를 적용하면 상당한 가치가 추정되나, 본건은 근린주택으로 용도 및 규모가 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 간선도로 및 버스정류장 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설 및 아파트 단지가 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설: 본 물건 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 지도 검색 및 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 위반건축물 등재: 2, 3층의 공부상 용도는 '다가구주택(1가구)'이나, 현황은 각 '다가구주택(5가구)'으로 이용 중입니다. 이는 불법 건축물로, 철거, 이행강제금 부과, 이행강제금 납부 후 사용 등 다양한 법적 조치가 필요할 수 있으며, 이는 재산 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 반드시 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 일반적인 경매 절차와 다를 수 있으며, 추가적인 확인이 필요합니다.

이동이 용이한 컨테이너: 토지 지상에 권리관계 미상의 컨테이너 1기가 매각에서 제외되어 있습니다.

임대관계 미상: 건물 및 토지의 임대관계가 정확히 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산시 수송동 택지개발지구 내에 위치한 근린주택으로, 상가와 주택의 복합 용도로 활용 가치가 있습니다.

교통 및 주변 환경은 양호한 편이나, 가장 큰 문제는 2, 3층의 불법 건축물 등재 사항입니다. 이로 인해 향후 법적 제재 및 이행강제금 부과 등의 리스크가 존재하며, 이를 해결하기 위한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

권리분석 상 인수할 권리는 없으나, 높은 총 채권액(약 16.4억원)은 낙찰가의 하락 가능성을 시사합니다.

안전한 투자를 위해서는 불법 건축물 현황 및 해결 방안, 그리고 정확한 임대차 관계를 철저히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

위반 건축물 문제가 해결될 경우, 해당 지역의 주거 및 상업 시설 수요를 바탕으로 가치 상승 잠재력이 있습니다.

택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

문제점(불법 건축물)으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 893,944,800원입니다.

본 물건은 위반건축물 등재, 유동화 물건 등의 특수성을 고려할 때, 감정가 이하의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

일반적인 위반건축물 물건의 경우, 해당 문제 해결 비용, 이행강제금 등을 고려하여 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 산정하는 경우가 많습니다.

현 시세 및 위반 건축물 문제 해결에 필요한 비용, 잠재적 가치 상승분 등을 종합적으로 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시점에서는 감정가의 75% ~ 80% 수준인 약 6억 7천만원 ~ 7억 2천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.