나이스옥션 법원경매 군산 2024타경3143 [3] 전북특별자치도 군산시 비응도동 67-1 1층141호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2024타경3143 [3] 전북특별자치도 군산시 비응도동 67-1 1층141호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경3143
• 주소: 전북특별자치도 군산시 비응동로 51, 1층141호
• 감정가: 35,000,000원
• 최저가: 8,403,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

군산지원 경매5계 2024타경3143 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 비응동로 51, 1층141호 | 감정가: 35,000,000원 | 최저가: 8,403,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 군산지원 2024타경3143 (3)이며, 매각대상은 전북특별자치도 군산시 비응도동 67-1 1층141호의 근린생활시설입니다. 본건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 최초 감정가는 35,000,000원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자는 김OO이며, 채권자는 전OOO입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지면적은 6.27 제곱미터 (약 1.90 평)이며, 건물 전용면적은 11.22 제곱미터 (약 3.39 평)입니다. 토지 및 건물 모두 제시외면적은 없습니다. 비교적 소형 평수의 상업용 부동산입니다.

1.3. 현장 특이사항 및 주의사항

현재 본건은 오픈형 상가 형태로, 현황은 공실 상태입니다. 특히, 건축물현황도상 구분 건물로 등재되어 있으나, 인접 호수와 경계 벽이 없고 점포 간 경계 표지 및 건물 번호표 등이 설치되어 있지 않은 점이 핵심적인 주의사항입니다. 또한, 현 건물은 위생, 급배수, 소화전, 엘리베이터 설비를 갖추고 있으나, 현재는 대부분 단수 및 단전 상태인 점을 유의해야 합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 군산시 비응도동 비응파출소 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 수산시장 및 근린생활시설이 혼재된 상업 지역입니다. 이는 수산물 구매를 목적으로 하는 유동인구가 확보될 수 있는 환경으로, 특히 주말 관광객 유입을 기대할 수 있습니다.

2.2. 교통 여건 및 도로 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 2필지 일단의 사다리형 평지로서 상업용 건물 부지로 이용 중이며, 북측 및 동측에 접한 도로를 통해 차량 통행이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획

본건의 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 제1종 지구단위계획구역입니다. 일반상업지역에 위치한다는 점은 높은 용적률 및 건축 밀도 가능성을 시사하며 상업 시설로서의 가치를 높이는 요소입니다. 소로1류, 중로1류, 중로2류 등의 도로와 접합하고 있어 접근성이 양호합니다. 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 토지 및 건물이 일괄매각되는 명확한 구조입니다. 소유권 외 별도의 임대차 관계 및 기타 권리관계에 대한 명시는 없으므로, 매각 이후 명도 리스크는 낮은 것으로 추정됩니다. 다만, 매각 물건명세서 등을 통해 최종 권리관계를 확인하는 것이 필수적입니다. 소유자 겸 채무자가 김OO인 점을 고려할 때, 명도는 비교적 수월할 수 있습니다.

4. 상권 분석

본건은 수산시장과 근린생활시설이 혼재된 지역 내 1층 상가이며, 기존 용도는 소매점 또는 일반음식점으로 지정되어 활용도가 높습니다. 일반상업지역에 위치하며 관광객과 인근 주민을 대상으로 하는 상권을 형성하고 있습니다. 현재는 공실 상태이나, 향후 소액 투자 또는 실사용 목적의 소매업 및 간단한 식음료 업종으로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 상권 활성화 정도와 유동 인구의 계절적 변동성을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보 및 주변 환경

본건은 군산시 비응도동, 비응파출소 인근의 수산물 센터 건물 내에 위치한 것으로 파악됩니다. 주변 환경은 상업 시설 및 수산물 시장의 특성상 활발하지만, 수산 시장 특유의 냄새나 해산물 폐기물 처리 과정에서 발생하는 환경적인 요인이 잠재적인 혐오 시설로 작용할 수 있습니다. 이는 상가 이용객에게는 익숙한 환경일 수 있으나, 민감한 업종의 유치를 어렵게 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 경계 불명확성

가장 큰 리스크는 '옆 호수와 경계 벽이 없으며 점포 간 경계표지 및 건물 번호표 등이 설치되어 있지 않음'입니다. 이는 매수 후 점유 경계 설정 및 활용 과정에서 인접 호수 소유자(또는 점유자)와의 분쟁 발생 가능성을 내포합니다. 명확한 사용 경계를 확보하기 위한 추가적인 측량, 합의, 또는 구조물 설치 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공실 및 시설 문제

현황 공실이며, 위생 및 급배수 설비 등이 단수 및 단전 상태입니다. 매수자는 운영을 위해 설비를 재정비하고 재사용 허가를 받는 과정에서 상당한 비용과 시간을 투입해야 할 리스크가 있습니다.

6.3. 소형 평수

전용면적 11.22 제곱미터의 소형 상가로, 활용 가능한 업종에 제약이 있으며, 임차인 모집 시 투자 대비 임대 수익률 산정 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 일반상업지역 내 수산시장 인근에 위치하며, 비교적 저렴한 감정가(35,000,000원)에 소액 투자가 가능한 상업용 부동산입니다. 입지적 장점으로는 풍부한 유동 인구를 기반으로 한 소매업 및 식음료 업종의 잠재력, 그리고 일반상업지역이라는 높은 용도의 토지 이용 가치입니다.

투자에 있어서 핵심적인 고려 사항은 물리적 리스크(경계 불명확성)와 시설 재정비 비용입니다. 따라서, 본건은 저렴한 가격으로 소액 투자를 원하는 현금 보유자 중,

1) 인접 호수와의 경계 문제를 해결하고 명확한 점포 공간을 확보할 의지가 있는 투자자

2) 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 또는 직접 사업장으로 활용할 실사용자

에게 적합할 수 있습니다. 경계 불명확성으로 인한 입찰가 하락 요인이 발생하는 경우, 낮은 가격으로 매입하여 리스크를 상쇄하는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

군산지원 경매5계