나이스옥션 법원경매 군산 2024타경3143 [2] 전북특별자치도 군산시 비응도동 67-1 1층104호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2024타경3143 [2] 전북특별자치도 군산시 비응도동 67-1 1층104호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경3143
• 주소: 전북특별자치도 군산시 비응동로 51, 1층104호
• 감정가: 33,000,000원
• 최저가: 7,923,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

군산지원 경매5계 2024타경3143 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 비응동로 51, 1층104호 | 감정가: 33,000,000원 | 최저가: 7,923,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 기본 정보

경매 물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 군산지원 2024타경3143 (2)

소재지: 전북특별자치도 군산시 비응도동 67-1 1층104호

용도: 근린생활시설 (소매점 용도)

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 33,000,000원

소유자/채무자: 김OO / 김OO

채권자: 전OOO

1.2. 물건 상세 정보

본 건은 상업용 건물의 1층 구분 상가입니다.

토지면적: 5.87㎡ (약 1.78평, 지분율 587)

건물면적: 10.50㎡ (약 3.18평, 지분율 1050)

매각대상: 토지와 건물 전부를 매각하는 일괄매각입니다.

1.3. 특이사항 및 유의사항

본 건에 대한 투자를 결정하기 전에 반드시 숙지해야 할 주요 사항들입니다.

특이사항

1. 현황 공실 상태: 본 건은 현재 소매점 용도이나 공실 상태입니다. 감정평가서에 따르면 건물 내 위생설비 및 급배수설비, 엘리베이터 등은 되어 있으나 대부분 단수, 단전 상태이므로 낙찰 후 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 건축 구조적 문제: 구분건물로 등재되어 있으나, 현황 '오픈형 상가'로 옆 호수와 경계 벽이 없으며 점포 간 경계표지 및 건물번호표 등이 설치되어 있지 않습니다. 이는 낙찰 후 소유권 행사에 있어 인접 호수 소유자와의 경계 확정 및 벽체 설치 협의가 필수적이며, 분쟁 발생의 소지가 매우 높습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건

본 건은 전북특별자치도 군산시 비응도동 비응파출소 동측 인근에 소재합니다. 주변은 수산시장 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 특히 비응항과 새만금 방조제 초입에 위치하여 관광객 유동 인구가 높은 편입니다. 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통 수준입니다. 토지 이용계획상 일반상업지역에 해당하여 상업 시설로서의 용도 제한이 적습니다.

2.2. 상권분석

주변에 수산시장 및 식음시설이 밀집해 있어, 주로 관광객이나 낚시꾼, 지역 주민들을 대상으로 하는 소매업종에 적합한 상권입니다. 높은 임대 수익률을 기대하기 위해서는 인근 관광 인프라를 활용한 특색 있는 업종으로의 전환이나, 임대 마케팅 전략이 필요해 보입니다. 현재 공실 상태인 점을 고려하여 상권 활성화 정도를 면밀히 파악해야 합니다.

2.3. 생활정보

본 건이 위치한 비응도동은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 상업적 개발 잠재력이 높습니다. 주변은 비응항을 중심으로 상업시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 대규모 주거단지나 학교 등은 밀집되어 있지 않습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리분석

본 건은 소유자 김OO가 채무자인 부동산임의경매 물건으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 등기부상 권리관계는 제공된 정보만으로는 상세히 판단할 수 없으나, 토지/건물이 일괄 매각되므로 소유권 취득 자체에는 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 매각에서 제외되는 부분이 있는지, 또는 선순위 임차인이 있는지 여부 등은 입찰 전에 반드시 추가적인 매각 물건명세서 및 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

1. 경계 및 구획 리스크: 가장 큰 잠재적 리스크는 '오픈형 상가'로서 옆 호수와의 경계 벽이 없고 경계표지가 없다는 점입니다. 이는 추후 소유자 간 경계 분쟁을 야기할 수 있으며, 독립된 점포로서 사용하기 위해서는 인접 소유자들과의 협의 및 추가적인 내부 구획 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 유틸리티 복구 비용: 현재 단수/단전 상태로 되어있어, 영업을 시작하기 위해서는 유틸리티(수도, 전기)를 복구해야 하며 이와 관련된 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

3. 환경 관련 리스크: 인근에 폐기물 소각시설 설치 관련 논란이 있었던 비응도동 일부 지역에 위치하고 있어, 환경 문제에 민감한 임차인을 구하는 데 어려움이 발생할 가능성이 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 건은 군산시 비응도동의 일반상업지역에 위치한 소형 근린생활시설로, 토지 및 건물 면적이 각각 1.78평, 3.18평에 불과하여 접근성이 좋은 저가 투자 물건입니다. 관광 상권에 속해있어 잠재 수요는 있으나, 오픈형 구조로 인한 경계 문제, 공실 및 단수/단전 상태 등 해결해야 할 물리적/행정적 리스크가 명확합니다. 따라서 낙찰자는 해당 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 일반상업지역: 용도지역상 상업 활동에 유리하며, 향후 지가 상승에 대한 기대감도 가질 수 있습니다.

2. 낮은 감정가: 총 3,300만 원이라는 낮은 감정가로 소액 투자가 가능하여 투자 회전율을 높일 수 있습니다.

3. 관광 상권: 비응항 및 수산시장 인근에 위치하여 관광객을 대상으로 하는 특정 업종(예: 무인 편의점, 간단한 식음료 포장 판매점 등)으로 활용할 경우 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

4.3. 투자 전략 (권고)

구조적 리스크(경계 미확정)를 해결하기 위한 인접 소유자와의 협의 비용 및 공사 비용을 미리 산정하고, 단전/단수 복구 비용 등을 포함하여 최소 예상 투자액을 확보한 후 입찰에 참여해야 합니다. 소액 투자를 통해 상업용 부동산을 확보하려는 투자자에게 적합한 물건이나, 적극적인 리스크 관리가 요구됩니다.

법원 정보

군산지원 경매5계