나이스옥션 법원경매 군산 2024타경25211 [1] 전북특별자치도 군산시 옥구읍 오곡리 산92 임야 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2024타경25211 [1] 전북특별자치도 군산시 옥구읍 오곡리 산92 임야 경매

물건 대표 이미지

군산지원 경매5계 2024타경25211 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 옥구읍 오곡리 산92 | 감정가: 22,808,295원 | 최저가: 5,190,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 군산지원 2024타경25211 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 옥구읍 오곡리 산92 (임야)

용도: 임야(자연림)

감정가: 22,808,295원

매각대상: 토지일부지분매각 (부동산강제경매)

1.2. 면적 및 지분 현황

토지면적: 5,950.00㎡ (약 1,800.00평) 중 지분 매각

지분율: 198313.5 (분모로 추정되는 지분)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 군산시 옥구읍 오곡리 소재 "다기마을" 서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 및 농가주택이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다. 본건까지 차량 및 농기계의 접근은 어려우나, 인근에 대중교통시설이 소재하고 있어 제반 교통 사정은 보통 정도로 판단됩니다. 본 물건은 현재 맹지 상태입니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 현황

본 임야는 대체로 남서측으로 하향 경사를 이루는 유사 사다리형의 토지이며, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다. 보전관리지역, 가축사육제한구역 및 준보전산지로 지정되어 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본 물건지는 마을 주변 농촌 지역의 임야로 상권이 형성되어 있지 않습니다. 인근 지역의 농산물 생산 및 주거를 위한 용도로 기능하며, 투자 관점에서 상업적 개발 가능성은 매우 낮습니다.

3.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변은 농촌 지역이므로 대규모 편의시설이나 상업시설은 전무합니다. 감정평가서상 주위환경은 임야 및 농경지, 농가주택 등으로만 파악되어 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 유형 및 특징

본 물건은 토지일부지분 매각 건이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다. 소유자, 채무자는 전OO, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다. 지분 매각 특성상 권리관계의 복잡성이 높습니다.

4.2. 특이사항 및 주의사항

1) 지분 매각: 매각 대상이 토지 전체가 아닌 지분이므로 낙찰 후 다른 공유자와 협의(공유물 분할 청구 등)를 통해 최종적인 소유권 정리가 필요합니다.

2) 공유자 우선매수신고: 다른 공유자가 매각기일 종전까지 우선매수 신고를 할 경우 낙찰이 불가능할 수 있습니다. 다만, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

3) 분묘기지권: 본건은 맹지이며, 지상에 연고자 미상의 분묘 1기가 소재합니다. 최저매각가격은 이 분묘 소재로 인해 제한을 받은 가격으로, 낙찰 시 분묘기지권 성립 여부 및 철거 가능성에 대한 법률적 검토가 필수입니다.

4) 추가 분묘 위험: 육안 조사 결과 추가 분묘는 없는 것으로 파악되었으나, 입목 및 수풀의 밀식 등으로 정확한 확인이 어려우므로, 정확한 소재 확인을 위해 정측 등 별도의 조치가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법률적 리스크 (분묘기지권)

분묘 1기에 대한 분묘기지권 성립 가능성이 있어, 성립 시 토지 이용 및 개발에 중대한 제약이 따릅니다. 연고자를 파악하여 이장하거나 법적 절차(지료 청구, 철거 소송 등)를 진행해야 하는 고비용/고난이도의 리스크가 있습니다.

5.2. 개발 제한 리스크 (토지이용계획)

본 물건은 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 일반적인 개발 행위(건축, 형질 변경 등)가 매우 제한적입니다. 단기 개발 차익을 기대하기 어렵습니다.

5.3. 접근성 리스크 (맹지)

본 임야는 맹지 상태로, 향후 이용을 위해서는 인접 토지 소유자에게 통행로 확보를 위한 사도 개설 또는 주위토지통행권을 요청해야 하는 어려움이 있습니다.

5.4. 지분 매각 리스크

지분 매각의 특성상 낙찰 후 공유자들과 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 소송을 진행해야 하며, 이 과정에서 시간 및 비용이 소요됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 맹지, 지분 매각, 개발 제한, 분묘기지권이라는 4중 리스크를 안고 있는 고난이도의 투자 물건입니다. 감정가가 낮게 책정되었더라도 해당 리스크를 충분히 반영한 가격으로 판단됩니다. 일반적인 투자자보다는 지분 경매 전문가 또는 인근 토지 소유자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1) 저가 진입: 임야이며 지분 매각 건으로 최저 매각 가격이 낮아 소액으로 경매 시장에 진입할 수 있는 기회를 제공합니다.

2) 공유자 협상: 기존 공유자에게 지분을 매도(출구전략)하거나, 공유물 분할 소송을 통해 토지 현물 분할 또는 대금 분할을 노리는 전략이 필요합니다.

3) 장기 투자: 개발보다는 장기적인 임야 보유 또는 주변 지역 개발압력 상승을 기대하는 초장기 관점에서 접근해야 합니다.

4) 리스크 대비 필수: 분묘기지권 및 맹지 해소를 위한 법률 및 측량 비용을 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

법원 정보

군산지원 경매5계