나이스옥션 법원경매 군산 2024타경25853 [1] 전북특별자치도 익산시 함열읍 남당리 643-17 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2024타경25853 [1] 전북특별자치도 익산시 함열읍 남당리 643-17 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경25853
• 주소: 전북특별자치도 익산시 함열읍 함열중앙로 101
• 감정가: 1,225,856,650원
• 최저가: 294,327,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

군산지원 경매5계 2024타경25853 | 소재지: 전북특별자치도 익산시 함열읍 함열중앙로 101 | 감정가: 1,225,856,650원 | 최저가: 294,327,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 군산지원 2024타경25853 (1)이며, 전북특별자치도 익산시 함열읍 남당리 643-17에 소재한 근린생활시설입니다. 감정가는 1,225,856,650원이며, 부동산임의경매 물건으로 토지와 건물이 일괄매각됩니다. 소유자는 최OOOO, 채무자는 이OO, 채권자는 북OOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 1490.00㎡ (약 450.72평)이며, 건물면적은 787.55㎡ (약 238.40평)입니다. 건물에는 57.10㎡ (약 17.27평)의 제시외 건물이 포함되어, 총 건물 면적은 844.65㎡ (약 255.67평)입니다.

2. 입지 조건 및 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 익산시 함열읍 남당리 소재 ‘한국농어촌공사익산지사’ 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 사무소, 창고, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 토지(일련번호 1, 3)는 남측으로 노폭 15미터 내외의 아스팔트 포장도로(중로2류)와 접하고 있어 비교적 양호한 접근성을 가집니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

토지 일련번호 (1, 3) 모두 도시지역 내 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역에 속합니다. 공법상 제한으로는 가축사육제한구역(전부제한)과 상대보호구역이 설정되어 있어, 교육환경 보호 관련 시설 및 가축 사육 관련 용도로의 활용에는 제한이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 제시외 건물 포함 여부

본 건은 토지와 건물을 일괄매각하는 임의경매 사건입니다. 주의사항으로 제시외 건물 (㉠-㉢)이 매각 대상에 포함되므로, 추가적인 법정지상권이나 소유권 관련 분쟁의 리스크는 낮습니다.

3.2. 농지취득자격증명 관련

목록 1의 공부상 지목은 '전'이지만, 현황은 '주상나지'(주거 및 상업용 나대지)이므로, 법원 사실조회회신서(2025. 2. 10.자)를 근거로 농지취득자격증명은 불필요한 것으로 판단됩니다. 이로 인해 농지법상 제약을 피할 수 있는 장점이 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 기타 권리

제시된 정보만으로는 임대차 관계는 미상입니다. 현황조사서 및 매각물건명세서 등을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부와 보증금 액수 등을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 건물 현황

4.1. 건물의 용도 및 이용 상태

본 건물(2층)은 철근콘크리트조 및 벽돌구조 슬래브지붕이며, 1층은 일반목욕장과 일반음식점, 2층은 일반목욕장과 사무소로 이용 중인 복합 근린생활시설입니다. 기본적인 위생, 급·배수설비 및 화재탐지 및 경보설비 등은 갖추고 있습니다.

4.2. 시설 운영 상태 및 리스크

주의사항 3에 따르면, 목록 2 건물은 조사 시 **장기간 방치된 것**으로 보이며, **목욕탕 운영에 이용되는 급수 및 급탕설비 등의 정상작동 여부는 재확인이 필요**합니다. 이는 향후 운영 또는 용도변경 시 상당한 시설 보수비용(CAPEX)을 발생시킬 수 있는 핵심 리스크 요인입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 환경 및 혐오시설

주변은 상업 및 주거지역이 혼재된 일반적인 시가지 환경입니다. 창고 및 단독주택 등이 소재합니다. 공식적인 감정평가 및 검색 결과에서 특정 대형 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 묘지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변에 창고 및 기타 근린생활시설이 혼재하므로, 현장 방문 시 소규모 소음 및 환경 저해 시설 유무를 별도로 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 설비 상태 불량 리스크

가장 큰 리스크는 장기간 방치로 인한 목욕탕 설비(급수, 급탕)의 정상 작동 여부 불확실성입니다. 낙찰 후 즉시 운영을 위해서는 대규모 수리 또는 설비 교체 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

6.2. 용도변경 및 인허가 리스크

토지 일부가 상대보호구역에 해당하므로, 향후 교육시설 인근에 대한 건축물 용도변경 및 신축 시 관련 법규(교육환경 보호에 관한 법률) 준수가 필요합니다.

6.3. 임대 관계 리스크

임대 관계가 '미상'이므로, 예상치 못한 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 함열읍 소재 중로2류에 접한 비교적 양호한 입지를 가진 근린생활시설입니다. 토지는 주상나지 현황으로 농취증 불필요라는 긍정적 요소가 있으나, 건물은 목욕장이라는 특수 용도이며 장기간 방치되어 설비 수리 비용이 상당할 것으로 예상됩니다. 제1·2종 일반주거지역에 위치하여 향후 주거 및 상업 용도로의 전환 가능성을 고려한 투자가 필요합니다. 투자 성공의 핵심은 설비 보수 비용을 포함한 총 투자 비용을 정확히 산정하는 것에 달려 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지: 중로2류 (폭 15미터 내외)에 접합하여 접근성이 뛰어나고, 상업/주거 지역이 혼재되어 용도의 다양성이 있습니다.

8.2. 농지 취득의 유리함: 공부상 '전'이지만 현황 '주상나지'로 판단되어 농지취득자격증명 없이 낙찰이 가능합니다.

8.3. 높은 건물 활용도: 일반 목욕장 및 일반음식점, 사무소로 이루어진 연면적 844.65㎡ (약 255.67평)의 대형 건물로, 리모델링 후 다용도 활용(예: 병원, 요양원, 대형 음식점, 기타 서비스 시설)이 가능합니다.

8.4. 제1·2종 일반주거지역: 토지의 잠재적 가치가 확보되어 있어, 장기적으로 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

군산지원 경매5계