나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6415 [1] 전북특별자치도 김제시 금산면 성계리 836-3 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6415 [1] 전북특별자치도 김제시 금산면 성계리 836-3 답 경매

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전주지방법원 경매5계 2024타경6415 | 소재지: 전북특별자치도 김제시 금산면 성계리 836-3 | 감정가: 102,507,700원 | 최저가: 71,755,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경6415 (1)

소재지: 전북특별자치도 김제시 금산면 성계리 836-3

용도(공부상/현황): 답(畓) / 현황 '전기타(버섯재배사)'

매각대상: 토지매각

토지면적: 2383.90㎡ (약 721.15평)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 금OOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 102,507,700원

토지면적: 2383.90㎡ (약 721.15평)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본건은 김제시 금산면 성계리 통칭 "낙수마을" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답의 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농경지대입니다.

교통상황은 보통 수준으로, 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용에 큰 불편함은 없습니다.

지형은 대체로 평탄한 사다리형의 토지이며, 서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 생산관리지역 및 가축사육제한구역(일부제한지역 모든축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리분석

본건은 채무자 겸 소유자에 대한 파산 선고가 있었으며, 목록 토지 및 지상 비닐하우스에 대하여 파산재단 환가 및 권리포기가 법원에서 허가된 상태입니다.

말소기준권리 이하 모두 소멸되는 부동산 임의경매 사건으로 권리분석상 큰 문제는 없어 보이나, 아래 특이사항과 주의사항이 매우 중요하게 작용하는 '특수물건'입니다.

2.3. 상권분석 및 주변 환경

본건은 상업적인 용도보다는 농림업 관련 용도에 적합한 농경지대입니다.

현황은 '답'이 아닌 '전기타(버섯재배사)'로 이용 중이며, 이는 단순 농지가 아닌 버섯 재배를 위한 시설이 운영되는 곳임을 의미합니다.

주변에는 낙수마을 등의 농촌 마을이 소재하며, 금산면사무소 등의 관공서나 편의시설은 다소 거리가 있습니다.

2.4. 생활정보 및 주변 시설

본건은 농경지대에 위치하여 도심지의 생활 편의시설과는 거리가 있으나, 기본적인 농촌 생활환경은 갖추고 있습니다.

금산면 소재지 방향으로 이동하면 면사무소, 우체국, 마트 등의 시설을 이용할 수 있습니다.

토지이용계획상 생산관리지역으로 건폐율 및 용적률 등 개발행위에 제한이 있을 수 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 등의 시설 설치가 제한됩니다.

2.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(NTCC) 필요: 본건은 농지(답)이므로 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

법정지상권 문제: 토지 매각이며, 지상 소재 이동식 화장실 및 제시외 건물(버섯재배사 시설)은 매각에서 제외됩니다. 만약 제시외 건물에 대해 법정지상권이 성립된다면, 낙찰자는 건물 소유자에게 토지 사용료를 청구하거나 건물을 철거하기 위한 협상을 진행해야 하는 큰 리스크가 있습니다.

현황 이용 제한: 공부상 '답'이나 현황 '버섯재배사'로 이용 중입니다. 감정평가서상 '현황 버섯재배사 소유권 행사를 제한받을 경우의 토지 가액'은 87,131,545원으로, 정상적인 토지 가액보다 약 15% 정도 낮게 평가되었음을 인지해야 합니다. 이 가격 차이는 법정지상권 성립 등의 소유권 행사 제한 리스크가 반영된 것으로 해석됩니다.

파산 관련 절차: 채무자 겸 소유자에 대한 파산 선고가 있었고, 본건 매각이 파산재단 환가 허가를 받아 진행됨에 따라 절차상의 문제는 없으나, 채무자 측의 명도 저항 가능성 및 소유권 정리 과정이 일반 경매와는 다를 수 있습니다.

2.6. 투자 포인트

대규모 토지 면적: 2383.90㎡ (약 721.15평)의 비교적 넓은 면적을 확보할 수 있습니다.

우수한 접근성: 노폭 7미터 내외 포장도로에 접하고 있어 농업용 및 기타 용도로 활용 시 차량 진출입이 용이합니다.

생산관리지역: 향후 농지로서의 활용 또는 건축 허가를 통한 소규모 시설(창고 등) 설치 가능성을 열어둘 수 있습니다. (물론 가축사육제한구역 등 추가 확인 필요)

3. 종합 의견

본건은 약 721평의 넓은 토지로서, 농지취득자격증명 제출 가능하며 법정지상권 성립 여부와 제시외 건물의 처리 방안을 명확히 계획할 수 있는 실수요자에게 적합합니다.

가장 핵심적인 리스크는 '법정지상권 성립 여지 및 제시외 건물(버섯재배사)의 처리'입니다. 낙찰 후 건물 소유자와의 지료 협상 또는 철거 소송 등 명도에 시간과 비용이 소요될 가능성이 높으므로, 해당 리스크를 명확히 인지하고 감정평가상 제한 가액을 기준으로 입찰가를 산정하는 전략이 필요합니다.

단순 시세차익보다는 장기적인 토지 활용 계획(농지 복구, 자체 시설물 설치 등)을 가진 투자자에게 유리한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

전주지방법원 경매5계