나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [3] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층103호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [3] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층103호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매5계 2024타경6897 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 천잠로 46, 1층103호 (삼천동2가,주건축물제1동) | 감정가: 476,000,000원 | 최저가: 114,288,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경6897 (3)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층103호

용도: 근린생활시설 (상가)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 476,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자: 허OOOOO

채무자: 허OO

채권자: 신OOO

1.2. 면적 정보 (토지 지분 및 건물 전용면적 기준)

토지 면적: 655.00제곱미터 중 1585.1 지분 (대지권 미등기)

건물 면적 (전용): 43.06제곱미터 (약 13.02평)

건물 지분율: 4306.2 (해당 호실의 전용면적으로 보임)

1.3. 특이 사항 및 주의 사항

일괄매각 조건으로 진행됩니다.

본 건물은 구분건물(상가)이며, 토지와 건물이 별도로 되어 있고 건물에 대한 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 권리분석 시 가장 중요한 리스크 요인입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동 소재 '삼천동농수산물시장' 서측 인근 '서안빌딩' 1층에 위치합니다.

주위는 근린생활시설과 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 상업시설과 주거시설의 배후수요를 동시에 확보할 수 있는 입지입니다.

교통 상황은 본건 토지로 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

접근 도로 상태는 남서측으로 노폭 약 35미터 내외의 천잠로와 북동측으로 폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 건물 및 이용 현황

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 6층 중 1층 103호입니다.

외벽은 돌붙임 및 강화유리, 창호는 샷슈창 및 강화유리로 마감되었습니다.

이용 상태는 현재 제2종 근린생활시설(상가)로 이용 중이나, **공실 상태**입니다.

설비 내역으로는 공동 급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 및 지하 주차시설 등의 공용 설비가 갖추어져 있어 건물의 편의성은 양호합니다.

참고로, 건물 내 다른 호실(제102호)의 출입문 창호가 파손되어 있다는 특이사항이 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 대체로 정방형의 토지로 인근지와 등고평탄한 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

용도 지역은 **준주거지역**으로, 상업 및 업무 시설의 건축이 비교적 자유로운 입지이며, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로1류(폭 35m~40m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접합하고 있어 토지의 효용 가치가 높습니다.

3. 권리 분석 및 유의 사항

3.1. 권리 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 신청에 의해 진행됩니다.

임대 관계는 **미상**이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유 관계를 확인하여야 하며, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

현재 공실 상태인 점을 고려할 때, 명도는 비교적 수월할 수 있으나, 점유자가 불법 점유자일 가능성도 배제할 수 없습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 권리적 하자 (가장 중요)

본 건물은 구분건물(상가)임에도 **토지와 건물이 별도로 되어 있으며 건물에 대한 대지권이 미등기**입니다.

이는 토지 지분에 대한 소유권이 불분명하거나, 건물의 소유자와 토지의 소유자가 다를 가능성을 내포합니다.

낙찰자가 건물을 취득하더라도 온전한 대지권(땅 사용 권리)을 확보하지 못할 경우, 향후 토지 소유자에게 **지료(토지 사용료)**를 지불해야 하거나, **철거 소송**의 대상이 될 수 있는 심각한 리스크가 존재합니다.

대지권 미등기 문제를 해결하기 위해서는 낙찰 후 별도의 비용과 협상을 통해 토지 소유자로부터 대지권을 매입해야 하는 숙제가 있습니다.

3.3. 혐오 시설 정보

인근은 농수산물 시장 및 아파트 단지가 혼재한 상업 지구로, 특별히 보고서 작성 시점에서 검색되는 명확한 혐오 시설은 확인되지 않습니다. 다만, 대규모 농수산물 시장이 인접하여 새벽 시간대 차량 이동 및 소음 발생 가능성이 있습니다.

4. 상권 분석 및 투자 가치

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 삼천동은 전주 효천지구와 신시가지의 경계 및 연접 지역으로, 양쪽 상권의 수요를 흡수할 수 있는 핵심 입지로 평가받습니다.

주변은 학원, 병원, 카페, 음식점 등이 몰려 있어 유동 인구가 많고 상가 공실률이 낮은 안정적인 상권으로 보입니다.

대로변에 접해 있어 가시성 및 접근성이 뛰어나며, 인근 아파트 단지를 배후로 한 생활밀착형 업종(미용실, 소규모 학원, 사무실, 병의원 등)의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 예상 활용 용도

현재 공실 상태이나, 준주거지역의 이점을 살려 높은 접근성이 필요한 전문직 사무실, 소규모 학원, 또는 대로변 가시성을 활용한 일반 소매점 등의 용도로 적합해 보입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 삼천동의 주요 간선도로(천잠로)에 인접한 **준주거지역 1층 상가**라는 매우 우수한 입지적 조건을 갖추고 있습니다.

하지만 **대지권 미등기**라는 치명적인 권리적 리스크가 존재합니다. 이 리스크는 단순한 행정적 절차 문제가 아니라, 토지 소유자와의 법률적·경제적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

따라서 입찰자는 이 문제를 해결할 수 있는 방안(토지 지분 매입 협상 등)을 사전에 충분히 검토하고, 이 문제 해결을 위한 예상 비용을 고려하여 감정가 대비 매우 낮은 수준으로 낙찰받아야 할 필요가 있습니다.

공실인 점은 낙찰 후 바로 임대 수익을 창출할 수 없다는 단점인 동시에, 낙찰자가 원하는 용도로 즉시 인테리어 및 사용이 가능하다는 장점이 될 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대로변(천잠로) 인접, 준주거지역, 농수산물시장 및 아파트 단지 배후 상권.

**리스크에 기반한 저가 매수의 기회:** 대지권 미등기라는 큰 리스크로 인해 유찰이 반복될 가능성이 높으며, 이에 따라 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재적 기회가 있습니다.

용도 변경의 용이성: 1층, 전용면적 약 13평 규모로 소액 투자자 또는 실사용 목적의 개인 사업자가 접근하기 용이하며, 다양한 업종의 수요를 충족할 수 있습니다.

*본 보고서는 법원 경매 정보와 현장 주변 정보를 기반으로 작성되었으며, 투자의 최종 책임은 본인에게 있습니다. 입찰 전 대지권 미등기 문제에 대한 면밀한 법률 검토가 반드시 필요합니다.*

법원 정보

전주지방법원 경매5계