나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [3] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동가 소재 ""삼천동농수산물시장"" 서측
인근에 위치하는 (서안빌딩) 제1층 제101호 외 9개호 상가로 주위는 근린생활시설과
아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 토지로 차량의 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 소재하는 등
전반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상6층중
제1층 제101호~제105호, 2층 제201호~제203호, 제3층 제301호, 제302호로
외벽 : 돌붙임 및 강화유리 등 마감이며
내벽 : 철근콘크리트, 일부 세멘몰탈 및 타일마감 등이며
창호 : 샷슈창 및 강화유리 마감입니다.

이용상태

일련번호(1-20) : 제2종근린생활시설(공실)로 이용중입니다.

설비내역

본건물의 공용부분으로 공동 급·배수설비 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 및
주차시설(지하주차장)등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 인근지와 등고평탄한 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35M 내외의 천잠로 및 북동측으로 폭 약12M내외의 아스팔트
포장 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(2013-02-15), 대로1류(폭35m~40m)
(2016-05-25)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2012-12-21)(접합) 가축사육제한구역
(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본 건물은 구분건물(상가)이나, 토지와 건물이 별도로 되어 있으며,
제102호 출입문 창호는 파손되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본 건물은 구분건물(상가)이나, 토지와 건물이 별도로 되어 있으며 건물에 대한 대지권은 미등기임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경6897 (3)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1, 주건축물제1동 1층 103호

토지면적: 655.00㎡ (약 198.14평)

토지지분: 15.85㎡ (약 4.79평)

건물면적: 43.06㎡ (약 13.03평)

건물지분: 43.06㎡ (약 13.03평)

용도: 제2종근린생활시설 (상가)

감정가: 476,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 소재 "삼천동농수산물시장" 서측 인근에 위치하는 (서안빌딩) 제1층 제103호 상가입니다.

주위는 근린생활시설과 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

본 건 남서측으로 노폭 약 35M 내외의 천잠로 및 북동측으로 폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 건물 개요

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 지하 1층 / 지상 6층 중 제1층 103호에 해당합니다.

외벽은 돌붙임 및 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 철근콘크리트, 일부 세멘몰탈 및 타일 마감, 창호는 샷슈창 및 강화유리 마감입니다.

사용승인일은 2020년 7월 2일입니다.

1.4. 토지 개요

토지 형상은 대체로 정방형의 토지로, 인근지와 등고평탄한 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

1.5. 매각 대상

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통

본 건 토지로 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 편리한 편입니다.

2.2. 주변 상권

"삼천동농수산물시장" 인근에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

다양한 근린생활시설이 함께 운영되고 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 8월 18일자 신한은행 근저당권 (채권액 336,000,000원) 입니다.

토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 29일자 전주성가신용협동조합 근저당권 (채권액 312,000,000원) 입니다.

본 건 경매는 신한은행의 임의경매개시결정 (2024타경6897)으로 진행되었으며, 해당 채권액은 3,021,140,295원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 기재된 내용에 따라 1,632,000,000원 (토지 1,296,000,000원 + 건물 336,000,000원)으로 추정되나, 실제 경매 신청 채권액은 신한은행의 임의경매개시결정 채권액 3,021,140,295원입니다.

3.4. 임차인 현황

확인된 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

삼천동농수산물시장 인근에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

다양한 근린생활시설이 함께 운영되고 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 업종 현황

본 건물은 제2종근린생활시설로 분류되며, 현재 공실 상태입니다.

주변 상가는 음식점, 카페, 판매점, 미용실 등 다양한 업종으로 활발하게 운영되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"삼천동농수산물시장"이 인접해 있어 신선한 농수산물 구매가 용이합니다.

인근 아파트 단지의 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 활동이 공존하는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

본 건물은 구분건물이나 토지와 건물이 별도로 되어 있으며, 건물에 대한 대지권이 미등기 상태인 점은 향후 재산권 행사 시 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

미등기 대지권은 법원 경매 시에도 종종 발견되며, 이는 건물과 토지 사용권 간의 분리 가능성 또는 추후 대지권 확보를 위한 추가 절차나 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 물건상 리스크

본 건물 102호 출입문 창호가 파손되어 있다는 점은 수리 비용 발생 가능성을 시사합니다.

현재 공실 상태로, 빠른 임대 또는 매각을 통해 공실 리스크를 해소해야 합니다.

6.3. 법규상 리스크

토지이용계획상 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역이며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있어 개발이 용이한 지역입니다.

다만, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당하므로 관련 법규 준수가 필요합니다.

주변 지역에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 현재 상태 평가

본 물건은 전주시 완산구의 주요 도로에 인접하여 교통이 편리하고, 아파트 단지 배후 수요를 갖춘 근린상가입니다.

건물 상태는 양호하나 일부 파손 부위가 있으며, 현재 공실 상태입니다.

토지와 건물이 별도로 등기되어 있고, 건물 대지권이 미등기인 점은 주의가 필요하며, 이에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

7.2. 향후 전망

안정적인 배후 수요를 기반으로 임대 수익 창출이 가능하며, 지역 상권 발달에 따라 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

미등기 대지권 문제를 해결하고 건물 상태를 정비한다면 재산 가치가 더욱 상승할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

우수한 교통 접근성 및 생활 편의시설 인접.

아파트 단지 배후 수요 확보로 인한 안정적인 임대 수익 가능성.

삼천동농수산물시장 인근으로 유동인구 유입 기대.

8.2. 기회

공실 상태로 인한 저가 매수 기회 활용 가능.

미등기 대지권 문제 해결 시 가치 증대 가능성.

주변 상권 활성화에 따른 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 476,000,000원

현재 등기부상 경매 신청 채권액: 3,021,140,295원 (신한은행)

본 건의 예상 입찰가는 현재 감정가(476,000,000원)를 기준으로, 해당 물건의 현황(공실, 파손 부분, 미등기 대지권 등), 주변 시세, 향후 임대 및 시세 차익 가능성, 그리고 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 첫 경매 유찰 시 감정가의 70~80% 수준에서 시작하며, 유찰이 거듭될수록 가격은 하락합니다.

하지만 본 건은 미등기 대지권이라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 낙찰 후 관련 절차 및 비용 발생 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

따라서 보수적으로 감정가의 70~80% (333,200,000원 ~ 380,800,000원) 수준을 고려하되, 적극적인 투자라면 80% 이상도 검토할 수 있습니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 방문, 등기사항증명서 및 법원 물건명세서 상세 검토, 주변 시세 조사 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.