나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [10] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 3층302호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [10] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 3층302호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매5계 2024타경6897 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 천잠로 46, 3층302호 (삼천동2가,주건축물제1동) | 감정가: 358,000,000원 | 최저가: 85,956,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건개요

1.1. 기본 정보

본 건은 전주지방법원 2024타경6897 (10) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다. 소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 3층 302호이며, 용도는 근린생활시설(상가)입니다. 감정가는 358,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 건물 전용면적은 115.42㎡ (약 34.92평)이며, 이는 제2종 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다. 매각 대상 토지는 총 655.00㎡ (약 198.19평)의 필지이나, 본 건물의 대지권은 미등기 상태입니다.

2. 입지 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 전주시 완산구 삼천동2가 소재 '삼천동농수산물시장' 서측 인근에 위치하며, 천잠로(노폭 약 35M 내외의 대로1류) 및 중로3류(폭 약 12M 내외)의 아스팔트 포장 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다. 인근 도로변에 버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 전반적인 교통상황은 양호합니다. 토지는 대체로 정방형이며 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

2.2. 상권 분석

주위는 근린생활시설과 아파트단지 등이 혼재하는 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 특히 '삼천동농수산물시장' 인근에 위치하여 시장 방문객 및 인근 아파트 단지 주민들을 배후 수요로 확보할 수 있는 상권입니다. 본 건물은 지하 1층부터 지상 6층 규모의 서안빌딩 내 3층 상가이며, 현재는 공실 상태이나 상권 특성상 사무실, 학원 등 생활 밀착형 업종으로의 활용 가능성이 높습니다. 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당하여 상업시설로서의 가치가 충분합니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 아파트 단지가 다수 소재하고 있으며, 상가 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 본 건물은 공동 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등의 설비를 갖추고 있어 건물 이용에 불편함이 없습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 인근 '삼천동농수산물시장'의 특성상 시간대에 따라 차량 통행량 증가 및 소음 발생 가능성은 상존합니다.

3. 권리 분석

3.1. 사건 및 매각 정보

본 건은 부동산 임의경매 사건으로 소유자는 허OOOOO, 채무자는 허OO이며, 채권자는 신OOO입니다. 매각대상은 토지와 건물 일괄 매각 방식입니다.

3.2. 특이 사항 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 '토지와 건물이 별도로 되어 있으며 건물에 대한 **대지권은 미등기**임' 이라는 점입니다.

이는 건물의 소유권은 확보하지만, 해당 건물 부지의 소유권(대지권)을 등기부상 완전히 확보하지 못한 상태로 매수하게 됨을 의미합니다. 대지권 미등기 상태에서는 추후 대지권 등록을 위한 절차(추가 비용 및 시간 소요 가능성)가 필요하며, 경우에 따라 대지권 확보에 문제가 발생할 가능성도 있습니다.

또한, 제102호(본 건은 302호이나 감정평가서에 언급됨) 출입문 창호가 파손되어 있다는 기타 참고사항이 있으나, 본 매각 물건인 302호 자체의 이용상태(공실)에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다.

4. 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

최대 잠재적 리스크는 '대지권 미등기'입니다. 대지권이 미등기인 경우, 토지와 건물의 소유권이 불일치하는 상태가 될 수 있으며, 추후 대지권 확보 과정에서 추가적인 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 매수인은 대지권 확보 가능성 및 예상 비용에 대한 심도 있는 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 신속한 임차인 유치를 위한 계획이 요구됩니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 준주거지역 및 대로변(천잠로) 인접에 위치하여 광고 효과 및 접근성이 우수합니다.

배후 수요: '삼천동농수산물시장'과 아파트 단지를 배후로 둔 안정적인 상권입니다.

건물 상태: 철근콘크리트 구조의 비교적 양호한 상태이며 승강기, 주차장 등 상가 건물로서 갖춰야 할 기본 설비가 완비되어 있습니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구의 준주거지역 내 대로변에 위치한 상가로, 입지 조건은 우수합니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 결정적인 권리상 리스크를 안고 있습니다. 따라서 일반적인 상가 투자 대비 권리분석 난이도가 높으며, 대지권 미등기 리스크를 감안하여 감정가 대비 충분히 낮은 가격에 낙찰받는 것이 중요합니다. 입찰 참여 전 반드시 대지권 확보 방안 및 예상 비용을 법률 전문가와 면밀히 상의한 후 보수적인 관점에서 가격을 산정해야 할 것입니다.

법원 정보

전주지방법원 경매5계