나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [9] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 3층301호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [9] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 3층301호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매5계 2024타경6897 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 천잠로 46, 3층301호 (삼천동2가,주건축물제1동) | 감정가: 257,000,000원 | 최저가: 61,706,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 전주지방법원 2024타경6897 (9)이며, 매각대상 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 3층301호입니다.

용도는 근린생활시설(상가)이며, 감정가는 257,000,000원으로 책정되었습니다.

건물 면적은 전용 91.79제곱미터 (약 27.76평)이며, 토지 지분 대상 면적은 전체 토지 655.00제곱미터 중 일부 지분입니다.

1.2. 특이 및 주의사항

본 건은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

가장 큰 주의사항은 본 건물은 구분건물(상가)이나, 토지와 건물이 별도로 되어 있으며 건물에 대한 대지권(토지에 대한 소유권 지분)은 미등기 상태라는 점입니다. 입찰 전 토지 및 건물 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

2. 물건 개요 및 현황

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 소재 삼천동농수산물시장 서측 인근에 위치한 서안빌딩 3층 상가입니다.

주변은 근린생활시설과 대규모 아파트단지 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주거 수요층을 기반으로 하는 근린상권의 입지를 가지고 있습니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층부터 지상 6층 건물 중 3층에 해당합니다. 외벽은 돌붙임 및 강화유리 등으로 마감되어 있으며, 공용 급배수, 위생, 소화전, 승강기 설비 및 지하 주차시설이 갖추어져 있습니다.

현재 이용상태는 제2종근린생활시설(상가)이나, 현재 공실 상태로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

토지는 대체로 정방형의 상업용 건물 부지로, 남서측으로 노폭 약 35미터 내외의 천잠로와 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하여 토지 이용의 용이성과 가치가 높습니다.

3. 심층 분석

3.1. 입지조건

대상 물건은 전주시 완산구 삼천동의 주요 도로인 천잠로(약 35미터 광폭 도로)에 접하고 있으며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 삼천동농수산물시장 및 다수의 아파트단지가 분포하고 있어 상가로서의 배후 수요를 확보하고 있는 양호한 입지입니다. 특히 토지이용계획상 준주거지역에 위치하고 있어 향후 개발 및 용도 변경의 유연성이 높은 편입니다.

3.2. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 허OOOOO, 채무자 허OO, 채권자 신OOO 간의 채권 관계로 진행됩니다.

가장 중요한 권리분석 사항은 '토지와 건물이 별도로 되어 있으며 건물에 대한 대지권 미등기'라는 점입니다. 이는 일반적으로 건물만 낙찰받고 토지 지분을 확보하지 못하는 리스크를 발생시키나, 본 건은 '토지/건물 일괄매각' 조건이므로 낙찰 시 토지 지분까지 함께 취득하는 것을 전제로 진행됩니다. 따라서 토지 별도 등기 여부 및 대지권 미등기의 원인에 대한 심층적인 권리 조사가 선행되어야 합니다.

3.3. 상권분석

본 상가는 삼천동 생활권 내 근린상권에 위치합니다. 주변의 대규모 아파트단지와 농수산물시장이 배후 수요를 제공하며, 주거지 밀집 지역으로 유동 인구와 고정 인구가 안정적인 상권입니다.

현재 공실 상태인 점은 단점이나, 대로변에 위치하고 접근성이 우수하여 업종 선택의 폭이 넓어 신규 임차인 유치에 유리할 수 있습니다. 2종 근린생활시설로 다양한 업종(사무실, 학원, 병의원 등)이 가능합니다.

3.4. 생활정보

주변에 삼천동농수산물시장이라는 핵심 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높으며, 대로변에 위치하여 교통 접근성이 매우 편리합니다.

다만, 본 보고서 작성에 필요한 추가적인 혐오시설 정보는 제공된 자료만으로는 파악할 수 없었습니다. (자료에 근거)

3.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 **대지권 미등기** 상태입니다. 일괄매각이라고 하더라도, 토지 소유권의 이전 여부 및 법적 안정성을 반드시 확인해야 합니다. 만약 낙찰 후 토지에 대한 소유권(대지권) 확보에 문제가 발생한다면 예상치 못한 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

현재 공실 상태이므로, 잔금을 납부한 후 즉시 임대 수익이 발생하는 것이 아니므로, 신규 임차인 유치 기간 동안의 기회비용 및 공실 리스크를 고려해야 합니다.

3.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 전주시 완산구 삼천동의 **준주거지역** 내 **대로변**에 위치하는 우수한 입지를 갖춘 상가입니다.

주변 아파트단지를 배후에 둔 안정적인 근린상권이라는 점과 교통이 편리하다는 점은 큰 장점입니다.

다만, **대지권 미등기**라는 핵심 리스크가 존재하므로, 입찰 시에는 해당 리스크를 명확히 인지하고 토지 지분의 법적 상태를 면밀히 검토해야 합니다. 이 리스크가 감정가에 반영되었을 가능성을 염두에 두고, 리스크 대비 수익률을 판단하여 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

**투자 포인트**는 준주거지역의 높은 용적률 활용 가능성, 대로변 접합으로 인한 광고 효과 및 접근성, 그리고 배후 주거지 수요를 통한 장기적인 임대 수익 확보 잠재력입니다.

법원 정보

전주지방법원 경매5계