나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [4] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동가 소재 ""삼천동농수산물시장"" 서측
인근에 위치하는 (서안빌딩) 제1층 제101호 외 9개호 상가로 주위는 근린생활시설과
아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 토지로 차량의 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 소재하는 등
전반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상6층중
제1층 제101호~제105호, 2층 제201호~제203호, 제3층 제301호, 제302호로
외벽 : 돌붙임 및 강화유리 등 마감이며
내벽 : 철근콘크리트, 일부 세멘몰탈 및 타일마감 등이며
창호 : 샷슈창 및 강화유리 마감입니다.

이용상태

일련번호(1-20) : 제2종근린생활시설(공실)로 이용중입니다.

설비내역

본건물의 공용부분으로 공동 급·배수설비 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 및
주차시설(지하주차장)등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 인근지와 등고평탄한 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35M 내외의 천잠로 및 북동측으로 폭 약12M내외의 아스팔트
포장 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(2013-02-15), 대로1류(폭35m~40m)
(2016-05-25)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2012-12-21)(접합) 가축사육제한구역
(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본 건물은 구분건물(상가)이나, 토지와 건물이 별도로 되어 있으며,
제102호 출입문 창호는 파손되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본 건물은 구분건물(상가)이나, 토지와 건물이 별도로 되어 있으며 건물에 대한 대지권은 미등기임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2024타경6897 (4)

경매 구분: 부동산 임의 경매

감정가: 445,000,000원

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1, 주건축물제1동 1층 104호

건물 용도: 제2종 근린생활시설 (상가)

토지 면적: 655.00㎡ (약 198.14평)

토지 지분: 14.80㎡ (약 4.48평)

건물 면적: 40.25㎡ (약 12.18평)

건물 지분: 40.25㎡ (약 12.18평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층 / 지상 6층 중 제1층

1.3. 특이사항

건물에 대한 대지권이 미등기 상태입니다.

일부 건물(제102호)의 출입문 창호가 파손된 것으로 기재되어 있습니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가에 소재한 "서안빌딩" 내 1층 104호입니다. "삼천동농수산물시장" 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남서측으로는 노폭 약 35M의 천잠로, 북동측으로는 폭 약 12M의 아스팔트 포장 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 매수인에게 인수되는 임차인의 권리가 없음을 의미합니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 8월 18일자 신한은행 근저당(312,000,000원)으로, 본 매각으로 인해 해당 권리를 포함한 모든 등기부상 권리(근저당, 소유권이전, 담보가등기, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 총액은 토지 1,296,000,000원, 집합건물 312,000,000원으로 합계 약 1,608,000,000원에 달하나, 모두 소멸될 권리입니다.

3.3. 특이사항

건물에 대한 대지권이 미등기 상태이므로, 건물 소유권이 토지 소유권과 분리되어 있음을 유의해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

"삼천동농수산물시장" 인근의 상업 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 주거민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력이 있습니다. 대로와 중로에 접해 있어 접근성이 우수하며, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 현재 상태

해당 상가(104호)는 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익은 발생하지 않습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

본 물건지 주변은 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 편의 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

5.2. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 전주시 및 완주군 통합 논의 과정에서 혐오 시설의 타 지역 이전에 대한 우려가 있었으나, 기존 시설의 충분한 용량과 신규 설치 계획의 부재로 현재로서는 해당 지역에 대한 혐오 시설 관련 문제는 부각되지 않고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 대지권 미등기

가장 중대한 리스크는 건물에 대한 대지권이 미등기 상태라는 점입니다. 이는 건물 소유주가 해당 건물이 위치한 토지에 대한 법적 권리를 명확히 확보하지 못했음을 의미하며, 향후 토지 소유주와의 관계에서 재산권 행사에 제약이 발생하거나 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 공실 및 임대 수익

현재 본 물건은 공실 상태로, 임대 수익이 발생하지 않고 있습니다. 임차인 모집 및 관리에 대한 부담이 매수인에게 있습니다.

6.3. 건물 상태 및 유지 보수

건물 내 제102호 출입문 창호 파손 등 건물 상태에 대한 일부 언급이 있어, 건물 전반적인 노후도 및 유지보수 필요성에 대한 면밀한 현장 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 삼천동의 준주거지역 내 상가로, 대로와 중로에 접하여 교통 및 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 아파트 단지 밀집으로 인한 잠재적 고객 확보가 용이할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

그러나 건물 대지권 미등기라는 매우 중대한 하자 및 현재 공실 상태, 건물 보수 필요성 등의 잠재적 리스크를 간과해서는 안 됩니다. 이러한 리스크들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대로변 접합 및 편리한 교통망으로 인한 우수한 접근성과 유동인구 흡수 가능성.

* 주변 아파트 단지 배후 수요를 바탕으로 한 상권 성장 잠재력.

* 건물 대지권 미등기 문제 해결 시, 재산권 행사의 안정성 확보 및 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 445,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

하지만 건물 대지권 미등기라는 중대한 리스크와 현재 공실 상태임을 감안할 때, 감정가 이하로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 해당 물건의 현장 답사를 통한 정확한 건물 상태 확인, 대지권 미등기 문제 해결 가능성 및 예상 비용, 그리고 지역 상권의 실제 임대 시세 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 급하게 결정하기보다는 충분한 정보 수집 후 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.