나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [4] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층104호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [4] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층104호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매5계 2024타경6897 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 천잠로 46, 1층104호 (삼천동2가,주건축물제1동) | 감정가: 445,000,000원 | 최저가: 106,845,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경6897 (4)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층104호

용도: 근린생활시설

감정가: 445,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 655.00㎡ (약 198.13평)

토지 지분율: 1480.3

건물면적: 40.25㎡ (약 12.18평)

건물 지분율: 4025

*참고: 본 물건은 구분건물(상가)이며, 토지 및 건물이 별도로 등기되어 있고 건물에 대한 대지권은 미등기 상태입니다.

1.3. 특이 및 주의사항

일괄매각 조건입니다.

토지/건물 별도 등기 및 대지권 미등기 상태입니다. (입찰 시 주의 필요)

현재 공실(제2종근린생활시설)로 이용 중이며, 102호 출입문 창호가 파손된 것으로 확인되었습니다.

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지: 본 물건은 전주시 완산구 삼천동 농수산물시장 서측 인근에 위치하며, 대로(폭 35M 내외 천잠로)와 중로(폭 12M 내외)에 접하고 있어 차량 접근성과 교통 환경이 매우 편리합니다. 주위에 근린생활시설과 대규모 아파트 단지가 혼재되어 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부한 지역의 상가입니다.

교통 상황: 인근 도로변에 버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 이용이 용이합니다.

토지이용계획: 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역 등으로 개발 제한보다는 개발 활용도가 높은 용도지역에 위치합니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 1층/지상 6층 건물 중 1층 상가입니다.

마감 상태: 외벽은 돌붙임 및 강화유리, 내벽은 철근콘크리트 및 타일 마감 등이며, 창호는 샷슈창 및 강화유리 마감입니다.

이용 상태: 현재 제2종 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다. 공실 상태이므로, 신규 임차인 모집에 대한 전략이 필요합니다.

설비 내역: 공동 급·배수/위생설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 지하 주차시설 등 기본적인 공용 설비가 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매 구분

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어 토지와 건물을 함께 취득합니다.

경매 구분: 부동산 임의경매 사건으로, 채권자(신OOO)의 담보권 실행을 위한 경매입니다.

소유자/채무자/채권자: 소유자(허OOOOO)와 채무자(허OO)는 상이하며, 채권자(신OOO)가 경매를 신청했습니다.

3.2. 권리 분석 핵심 (주의사항)

대지권 미등기: 본 건물은 구분건물이나, 건물에 대한 **대지권이 미등기** 상태입니다. 일반적으로 대지권 미등기 상태는 매각에서 제외되는 경우가 있으나, 본 건은 '토지/건물 일괄매각'이므로 낙찰자가 토지의 '지분'과 건물의 '구분소유권'을 모두 취득하게 됩니다. 다만, 대지권 미등기 상태가 추후 건물 소유자가 토지 소유자에게 지료(토지 사용료)를 부담해야 하는 법정지상권 문제나, 대지권 등록을 위한 별도 절차를 요할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 사항에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

임대차 관계: 현재 공실로 이용 중이며, 임대 관계는 미상입니다. 임차인이 없는 경우 명도 부담은 적으나, 낙찰 후 직접 사용 또는 신규 임차인 모집이 필요합니다.

4. 상권 및 생활 정보 분석

4.1. 상권 분석

주변 환경: "삼천동 농수산물시장" 서측 인근에 위치하며, 주위에 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재된 **준주거지역** 상권입니다. 시장 이용객, 인근 아파트 단지 주민 등 고정적인 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

상권 특성: 대로변에 접하고 있어 가시성과 접근성이 우수합니다. 다양한 업종의 근린생활시설이 입점 가능한 **광역 상권의 초입** 성격을 가집니다. (현재 공실 상태를 고려하여, 신규 임차인 유치를 위한 업종 선정 및 내부 수리 전략이 중요합니다.)

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

생활 인프라: 주변에 아파트 단지가 밀집되어 있어 기본적인 학교, 병원, 은행 등의 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 지도 및 외부 검색 결과 상 특이할 만한 **대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.** (일반적인 도시지역 내 유치시설 여부는 현장 확인이 필요합니다.)

교통의 편리성: 왕복 6차선 이상의 천잠로 대로변에 위치하며, 버스 정류장이 인접하여 전주 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 가장 큰 리스크로, 낙찰 후 대지권 등록 절차 이행 또는 토지 소유자(지분권자)들과의 관계 정립이 필요합니다. 법적 분쟁 소지를 최소화하기 위한 사전 준비 및 분석이 필수입니다.

공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익이 발생하지 않습니다. 신규 임차인을 유치하기까지의 기간 동안 금융 비용(대출 이자 등) 및 관리비 부담이 발생합니다.

경쟁 환경: 주변 근린생활시설과의 경쟁에서 우위를 점하기 위한 전략이 필요합니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 **준주거지역의 대로변 코너급 입지**라는 뛰어난 장점을 가지고 있습니다. 대로변에 접하고 배후수요가 풍부한 아파트 단지를 끼고 있어 상업적 가치가 높습니다.

다만, **대지권 미등기**라는 핵심 리스크를 정확히 이해하고, 이에 대한 해결 방안(법적 분석 및 비용 산정)을 마련하는 것이 성공적인 투자의 관건입니다. 또한, 감정가가 4억 4천 5백만 원으로 책정되었으므로, 현재 공실 리스크와 대지권 미등기 리스크를 반영한 **보수적인 입찰가 산정**이 요구됩니다.

6. 투자 포인트

최고의 입지: 대로변에 접한 가시성 높은 1층 상가로, 준주거지역에 위치하여 다양한 업종 유치가 가능합니다.

풍부한 배후수요: 삼천동 농수산물 시장 및 인근 대규모 아파트 단지 주민들을 고정 배후수요로 확보하고 있습니다.

잠재적 개발 호재: 지구단위계획구역 및 준주거지역에 위치하여 향후 지역 개발의 수혜를 입을 가능성이 있습니다.

**성공적인 투자 조건:** 대지권 미등기 문제에 대한 명확한 해결 방안과 신규 임차인 유치를 위한 공격적인 마케팅 전략을 수립할 경우, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매5계