나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [5] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동가 소재 ""삼천동농수산물시장"" 서측
인근에 위치하는 (서안빌딩) 제1층 제101호 외 9개호 상가로 주위는 근린생활시설과
아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 토지로 차량의 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 소재하는 등
전반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상6층중
제1층 제101호~제105호, 2층 제201호~제203호, 제3층 제301호, 제302호로
외벽 : 돌붙임 및 강화유리 등 마감이며
내벽 : 철근콘크리트, 일부 세멘몰탈 및 타일마감 등이며
창호 : 샷슈창 및 강화유리 마감입니다.

이용상태

일련번호(1-20) : 제2종근린생활시설(공실)로 이용중입니다.

설비내역

본건물의 공용부분으로 공동 급·배수설비 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 및
주차시설(지하주차장)등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 인근지와 등고평탄한 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35M 내외의 천잠로 및 북동측으로 폭 약12M내외의 아스팔트
포장 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(2013-02-15), 대로1류(폭35m~40m)
(2016-05-25)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2012-12-21)(접합) 가축사육제한구역
(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본 건물은 구분건물(상가)이나, 토지와 건물이 별도로 되어 있으며,
제102호 출입문 창호는 파손되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본 건물은 구분건물(상가)이나, 토지와 건물이 별도로 되어 있으며 건물에 대한 대지권은 미등기임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경6897 (5)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층105호 (신주소: 전주시 완산구 천잠로 46)

용도: 제2종근린생활시설 (상가)

감정가: 523,000,000원

토지면적: 655.00㎡ (약 198.14평)

토지지분: 21.5495㎡ (약 6.52평)

건물면적: 58.45㎡ (약 17.68평)

건물지분: 58.455㎡ (약 17.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

특이사항: 구분건물이지만 토지와 건물이 별도로 등기되어 있으며, 건물에 대한 대지권은 미등기 상태입니다. 제102호 출입문 창호가 파손되었습니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 전북 전주시 완산구 삼천동 소재 "삼천동농수산물시장" 서측 인근에 위치하며, "서안빌딩" 내 제1층 제105호입니다. 주변은 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 35M의 천잠로와 북동측으로 폭 약 12M의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 주요 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 집합건물 등기부상 신한은행 근저당권 (2020.08.18. 접수, 372,000,000원)입니다.

등기부채권 총액: 토지 등기부채권 총액 1,296,000,000원, 집합건물 등기부채권 총액 372,000,000원으로, 총 1,668,000,000원입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없습니다 (합계 0원). 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 실제 점유자가 있을 경우 보증금 및 차임 미상으로 인한 인수 여부 및 명도 관련 주의가 필요합니다.

임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 인수 보증금 0원과는 별개로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: "삼천동농수산물시장"이 인접해 있어 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다. 또한, 주변에 다수의 아파트 단지가 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에서 쓰레기 수거 지연으로 인한 악취 및 환경오염 문제가 발생한 사례가 있습니다. 또한, 과거 삼천동 일대에서 폐기물 매립지 조성과 관련하여 주민 지원금 관련 논란이 있었던 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스 승강장 및 주요 도로망 접근성이 좋아 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설: 농수산물시장 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 삼천동 지역은 먹거리 및 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 산책로 등이 있어 주거 생활에 편리한 환경으로 평가받고 있습니다.

주거 및 상업 환경: 근린상가와 주거 단지가 혼합된 지역으로, 상업 활동이 가능한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 구분건물이지만 건물에 대한 대지권이 미등기 상태로 되어 있어, 향후 법적 문제나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

건물 일부 파손: 제102호 출입문 창호가 파손되어 있어 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

임대차 관계 불명확: 임대관계가 미상으로, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

주변 환경 문제: 과거 인근 지역에서 쓰레기 수거 문제로 인한 악취 및 환경오염 문제가 발생한 사례가 있어, 잠재적인 생활 환경 리스크로 고려할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주 시내의 접근성이 양호한 상가 건물로, 농수산물시장 인근이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다.

하지만 구분건물임에도 불구하고 대지권 미등기라는 심각한 권리상 하자가 존재하며, 이는 투자 결정에 있어 매우 신중한 검토가 필요합니다.

총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 점과 건물 일부 파손, 임대차 관계 불명확성, 그리고 과거 주변 환경 문제 사례 등을 종합적으로 고려할 때, 리스크가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성이 좋은 입지입니다.

인근 아파트 단지 및 농수산물시장으로 인한 잠재적 고객 확보 가능성이 있습니다.

만약 대지권 문제를 해결할 수 있다면, 향후 가치 상승의 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

그러나 대지권 미등기, 높은 총 채권액, 임대차 관계 미상 등 다수의 위험 요소를 고려할 때, 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사와 법률적 리스크 분석 후에 결정되어야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 금액 산정을 유보합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.