나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [5] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층105호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [5] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층105호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매5계 2024타경6897 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 천잠로 46, 1층105호 (삼천동2가,주건축물제1동) | 감정가: 523,000,000원 | 최저가: 125,572,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경6897 (5)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층105호 (서안빌딩)

용도: 근린생활시설 (상가)

감정가: 523,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용): 58.45제곱미터 (약 17.68평)

토지면적 (전체 대지): 655.00제곱미터 (약 198.13평)

*본 물건의 토지 지분은 별도로 계산해야 하며, 현재 대지권이 미등기 상태임.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 소재 삼천동농수산물시장 서측 인근에 위치하며, 천잠로(노폭 약 35M 내외) 및 북동측 노폭 약 12M 내외 아스팔트 포장 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다.

인근 도로변에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

토지는 정방형의 형상으로 인근지와 등고평탄한 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

2.2. 상권분석

주위는 근린생활시설과 대규모 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 특히 삼천동농수산물시장 인근에 위치하여 유동인구가 확보되는 주거 및 상업 복합 상권입니다.

본건이 위치한 지역은 준주거지역에 해당하여 상업 시설의 활용도가 높고, 시가지경관지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 도시 계획적인 개발 및 관리가 이루어지는 지역입니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

주변에 아파트단지가 형성되어 있어 기본 배후 수요가 풍부하며, 대형 농수산물시장이 인접해 있어 생활 편의시설 접근성이 높습니다.

본 건물의 공용부분으로는 공동 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등의 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

**혐오시설 정보:** 인근 지역에 직접적으로 기피할 만한 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 현재 검색되지 않으며, 주거 및 상업이 혼재된 일반적인 시가지 환경을 이루고 있습니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 경매 진행 정보

경매구분: 부동산임의경매 (채권자 신OOO의 신청에 의한 경매)

소유자: 허OOOOO

채무자: 허OO

3.2. 특이사항 및 주의사항

**가장 중요한 주의사항:** 본 건물은 구분건물(상가)이나, 토지와 건물이 별도로 되어 있으며 **건물에 대한 대지권이 미등기** 상태입니다.

매각은 토지/건물 일괄매각으로 진행되나, 대지권 미등기 상태이므로 향후 매수인이 대지권 확보를 위한 별도의 법적 조치 또는 토지 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

현재 이용상태는 **제2종 근린생활시설(공실)**로 파악되며, 감정평가서상 **제102호 출입문 창호가 파손**되어 있는 것으로 확인되었습니다. (본 물건은 105호이나, 건물의 전반적인 관리가 필요할 수 있음)

현재 임대관계는 미상입니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

**대지권 미등기 리스크:** 건물을 매수하더라도 토지 소유권이 완전하게 확보되지 않은 상태입니다. 이는 추후 토지 소유자로부터 지료 청구, 철거 소송 등의 법적 리스크를 발생시킬 수 있는 중대한 문제입니다. 이 부분에 대한 명확한 해결 방안 또는 충분한 손익 분석이 선행되어야 합니다.

**공실 및 관리 리스크:** 현재 공실 상태이며, 일부 건물 시설 파손이 언급되어 있어 명도 완료 후 즉시 임대 활성화를 위한 내부 수리 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

**임대 관계 미상:** 정확한 임대차 관계 파악을 위한 현장 조사가 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

**입지적 우위:** 준주거지역 내 대로변(천잠로)에 위치하며, 대형 시장 인근으로 접근성과 가시성이 매우 뛰어납니다.

**잠재적 수익률:** 대지권 미등기 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높으며, 이에 따라 감정가 대비 저렴한 가격에 매수할 수 있는 기회가 발생할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

**용도 활용성:** 58.45제곱미터(약 17.68평)의 적당한 전용면적으로 다양한 업종의 근린생활시설로 활용이 용이합니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구의 주요 도로변에 위치한 상가라는 점에서 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 **대지권 미등기**라는 중대한 법률적 리스크를 안고 있으므로, 단순한 입찰 참여보다는 대지권 확보 가능성 및 예상 비용을 철저하게 분석한 후 입찰에 참여해야 합니다. 전문가의 심층적인 권리분석 및 토지 소유자와의 관계를 파악하는 것이 필수적이며, 리스크 대비 보상(수익)이 크다고 판단될 경우에 한하여 적극적인 검토를 권장합니다.

법원 정보

전주지방법원 경매5계