나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층 101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경6897
• 주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 천잠로 46, 1층 101호 (삼천동2가,주건축물제1동)
• 용도: 근린상가

전주지방법원 경매5계 2024타경6897 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 천잠로 46, 1층 101호 (삼천동2가,주건축물제1동) | 감정가: 826,000,000원 | 최저가: 198,323,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

본 경매 물건은 전주지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 2024타경6897 (1)이며, 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층 101호에 위치한 근린생활시설(상가)입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각 방식입니다.

감정가는 8억 2,600만 원으로 책정되었습니다. 소유자는 이OOOO, 채무자는 허OO, 채권자는 신OOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지

전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층 101호

용도

근린생활시설

감정가

826,000,000원

토지면적

655. 00㎡ (약 198.14평)

토지 지분율: 2751

건물면적

74. 75㎡ (약 22.61평)

건물 지분율: 7475.1

건물 구조 및 이용상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 중 제1층 101호

외벽: 돌붙임 및 강화유리 등 마감, 내벽: 철근콘크리트, 일부 세멘몰탈 및 타일 마감, 창호: 샷슈창 및 강화유리 마감

이용상태: 제2종 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다.

설비 내역

공동 급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차시설(지하주차장) 등이 갖춰져 있어 건물 이용의 편의성이 확보되어 있습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

일괄매각

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

대지권 미등기

본 건물은 구분건물(상가)이나, 토지와 건물이 별도로 되어 있으며 건물에 대한 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 권리분석 시 주의 깊게 검토해야 할 핵심 사항입니다.

기타 참고

인접 호실(제102호)의 출입문 창호가 파손된 상태로, 건물 관리 상태 전반에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 현재 공실 상태입니다.

2. 물건 입지 및 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 전주시 완산구 삼천동농수산물시장 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 대규모 아파트단지 등이 혼재하는 주상복합 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하고 인근 도로변에 버스 승강장이 소재하여 전반적으로 편리합니다.

인접 도로 상태는 남서측으로 노폭 약 35M 내외의 천잠로 및 북동측으로 폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장 도로에 접하여 광역적인 접근성과 지역 내 이동 편의성이 양호합니다.

2.2. 상권 분석

본 물건이 위치한 서안빌딩 주변은 삼천동농수산물시장을 배후에 둔 지역 상권입니다. 주위 아파트 단지를 통해 주거 인구를 흡수하며, 준주거지역에 위치하여 상업시설로서의 기능이 비교적 잘 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

대규모 유동인구를 창출하는 농수산물시장과 주거밀집지역의 생활소비 수요를 모두 확보할 수 있는 위치이며, 대로변과 이면도로를 모두 접하고 있어 접근성과 가시성이 뛰어납니다. 다만, 현재 공실 상태인 점을 고려하여 해당 상권의 업종별 경쟁 및 활성화 정도를 면밀히 분석한 후 입점 전략을 수립해야 합니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 환경

토지이용계획상 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 상업적 활용과 주거 환경 보존이 균형을 이루는 지역입니다.

주변에 대단위 아파트 단지가 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설은 충분히 갖춰져 있을 것으로 보입니다.

인근 지역에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석 (부동산 임의경매)

본 사건은 부동산 임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매로 판단됩니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각이므로, 건물에 대한 대지권이 미등기인 점을 제외하면 일반적인 구분 상가 경매와 동일하게 접근할 수 있습니다.

최종 낙찰자는 매각 물건명세서상의 말소기준권리 이후의 모든 권리를 인수하지 않고 소멸시키게 되므로, 등기부상 권리 관계에 대한 철저한 분석이 필수입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (대지권 미등기)

대지권 미등기 리스크: 본 건의 가장 큰 주의사항은 '건물에 대한 대지권 미등기'입니다. 이는 토지와 건물이 별도로 되어 있어 토지의 소유권을 별도로 이전받지 못했거나, 토지 소유권은 있으나 건물 등기부에 대지권 등기가 완료되지 않은 상태를 의미합니다.

토지/건물 일괄매각이므로 토지 지분(655.00㎡ 중 2751)은 확보하는 것이 명확합니다. 따라서, 대지권 미등기는 소유권 확보의 문제가 아니라, 대지권 등기 절차를 통해 건물 등기부상에 완벽하게 권리 관계를 정리해야 하는 후속 조치 문제입니다.

낙찰 후 대지권 확보를 위한 법적 절차 및 비용(대지권 이전 등기 비용 등)이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 예측 및 대비가 필요합니다.

3.3. 기타 리스크 (공실 및 시설 상태)

현재 공실 상태이며 인접 호실의 창호 파손 등 건물의 노후화나 관리 미흡이 확인되었으므로, 낙찰 후 빠른 재임대 및 시설 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 전주시 삼천동의 주요 도로변에 위치하며, 농수산물시장과 아파트단지를 배후에 둔 준주거지역 내 1층 상가라는 점에서 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가 대비 유찰을 통해 충분히 가격 경쟁력을 확보할 수 있다면, 대지권 미등기라는 권리상의 부담을 상쇄하고 안정적인 상업용 부동산으로의 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 대지권 미등기 해소를 위한 법적 절차와 비용, 그리고 공실 해소를 위한 임대 전략 수립이 주요 숙제입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 교통 인프라(천잠로)와 주거 밀집 지역, 광역 상권(농수산물시장)을 모두 갖춘 1층 코너 상가로서의 가시성과 접근성이 매우 우수합니다.

개발 호재: 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 장기적인 개발 잠재력이 존재합니다.

수익률 개선 가능성: 현재 공실 상태이므로, 주변 상권 수요에 맞는 업종으로 임대차를 성공적으로 유치할 경우 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

대지권 미등기 해결 시 시세 차익: 대지권 미등기 상태로 인해 입찰 경쟁률이 낮아질 수 있으며, 낙찰 후 대지권 등기 절차를 마무리하면 권리상의 흠이 제거되어 시세 상승 효과를 누릴 수 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매5계