나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동가 소재 ""삼천동농수산물시장"" 서측
인근에 위치하는 (서안빌딩) 제1층 제101호 외 9개호 상가로 주위는 근린생활시설과
아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 토지로 차량의 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 소재하는 등
전반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상6층중
제1층 제101호~제105호, 2층 제201호~제203호, 제3층 제301호, 제302호로
외벽 : 돌붙임 및 강화유리 등 마감이며
내벽 : 철근콘크리트, 일부 세멘몰탈 및 타일마감 등이며
창호 : 샷슈창 및 강화유리 마감입니다.

이용상태

일련번호(1-20) : 제2종근린생활시설(공실)로 이용중입니다.

설비내역

본건물의 공용부분으로 공동 급·배수설비 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 및
주차시설(지하주차장)등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 인근지와 등고평탄한 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35M 내외의 천잠로 및 북동측으로 폭 약12M내외의 아스팔트
포장 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(2013-02-15), 대로1류(폭35m~40m)
(2016-05-25)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2012-12-21)(접합) 가축사육제한구역
(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본 건물은 구분건물(상가)이나, 토지와 건물이 별도로 되어 있으며,
제102호 출입문 창호는 파손되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본 건물은 구분건물(상가)이나, 토지와 건물이 별도로 되어 있으며 건물에 대한 대지권은 미등기임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

2.1. 소재지

전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층 101호

(새주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 천잠로 46 (삼천동2가))

2.2. 용도

근린상가 (제2종근린생활시설)

2.3. 감정가

826,000,000원

2.4. 면적

토지면적: 655.00㎡ (약 198.14평)

건물면적: 74.75㎡ (약 22.61평)

2.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2.6. 경매구분

부동산임의경매

2.7. 채권자

신OOO

2.8. 주요특이사항

* 일괄매각 조건입니다.

* 본 건물은 구분건물(상가)이나, 토지와 건물이 별도로 등기되어 있으며, 건물에 대한 대지권은 미등기 상태입니다.

* 감정평가요약에 따르면, 102호 출입문 창호 파손이 언급되었습니다. (본건 101호와 직접적인 관련은 없을 수 있으나 건물 공용 부분 또는 주변 상황 참고)

2.9. 건축물현황

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상6층 건물 중 제1층 101호입니다.

* 이용상태: 본 건물은 제2종근린생활시설로 이용 중이나, 본 경매 대상인 101호는 공실 상태입니다.

* 설비: 건물 공용부분으로 공동 급배수, 위생, 소화전, 승강기, 주차시설(지하주차장) 등이 구비되어 있습니다.

* 준공일: 2020년 07월 02일

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동가 소재 "삼천동농수산물시장" 서측 인근에 위치하는 "서안빌딩" 제1층 제101호 상가입니다. 주위는 근린생활시설 및 아파트단지가 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통상황

본건 소재 토지로 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

3.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 35M 내외의 대로1류(천잠로) 및 북동측으로 폭 약 12M 내외의 중로3류(아스팔트 포장 도로)에 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획

* 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 대로1류(폭35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m)입니다.

* 가축사육제한구역(2023-01-13)에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 08월 18일자 신한은행 근저당권(금액: 588,000,000원)입니다.

4.2. 총 채권액 (등기부상 확인된 내역 기준)

* 토지 등기부 채권 총액: 1,296,000,000원

* 집합건물 등기부 채권 총액: 588,000,000원

* 합계: 1,884,000,000원

4.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없습니다. (말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

4.4. 대항력 있는 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

* 주의 필요: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자 확인 및 임차인의 권리 관계(보증금, 차임 등)를 철저히 조사해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4.5. 특이 권리사항

* 본 건물은 구분건물(상가)임에도 불구하고, 건물에 대한 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 매수인이 취득 후 토지 사용 권리 등에 대해 법적 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 수 있는 매우 중요한 리스크 요인입니다.

5. 상권분석

5.1. 상권 입지

* 주거 밀집지역과 상업시설(농수산물시장)이 인접한 지역에 위치하여 배후 수요 확보가 용이한 편입니다.

* 인근에 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 기반 상권으로서의 역할을 기대할 수 있습니다.

5.2. 건물 상태 및 이용 현황

* 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물이며, 본건은 1층 상가입니다.

* 대상 물건(101호)은 현재 공실 상태입니다.

* 경매 물건명세서에 따르면, 102호 출입문 창호가 파손된 상태로 기재되어 있습니다. (이는 건물 전체의 관리 상태를 간접적으로 시사할 수 있습니다.)

5.3. 잠재적 경쟁

* 인근 농수산물시장의 존재는 기존 상권의 활성도를 보여주지만, 동시에 유사 업종에 대한 경쟁이 존재할 수 있음을 시사합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 주차시설

* 건물 내 지하 주차장이 마련되어 있어 주차는 용이한 편입니다.

6.3. 혐오시설 유무

* 주변 환경 조사 결과, 주거 및 상업 지역 내에 위치하여 통상적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 대지권 미등기

* 본건의 가장 큰 리스크는 구분건물임에도 불구하고 건물에 대한 대지권이 미등기 상태라는 점입니다. 이는 토지 소유권과의 관계, 토지 사용 수익에 대한 권리 확보에 심각한 문제를 야기할 수 있으며, 명확한 해결 방안이 마련되지 않으면 향후 재산권 행사에 큰 제약이 따를 수 있습니다.

7.2. 임대관계 미상

* 실제 점유자가 누구인지, 임차인이 있는지 여부 및 보증금, 월세 등 구체적인 임대 조건이 파악되지 않아 인수해야 할 채무(예: 대항력 있는 임차인의 보증금)가 있는지, 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7.3. 높은 채권 총액

* 등기부상 확인되는 총 채권액(약 18.8억원)이 감정가(약 8.2억원)를 훨씬 상회합니다. 이는 채무 규모가 크고, 낙찰 후에도 채권자와의 복잡한 관계가 예상될 수 있음을 시사합니다.

7.4. 공실 상태

* 대상 물건(101호)이 현재 공실 상태라는 점은 임대 수익 창출 가능성에 대한 불확실성을 높입니다.

7.5. 건물 일부 파손 가능성

* 인접 호실(102호)의 창호 파손 언급은 건물 노후화나 유지보수 상태에 대한 점검 필요성을 제기합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 삼천동의 근린상가로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편이며, 건물 자체의 기본 설비(승강기, 주차장 등)도 갖추고 있습니다. 그러나 가장 치명적인 문제는 건물에 대한 대지권이 미등기 상태라는 점입니다. 이는 매수인이 해당 건물이 위치한 토지에 대한 정당한 권리를 확보하지 못할 위험이 매우 크며, 명도 및 소유권 행사 과정에서 복잡하고 막대한 법적, 금전적 문제가 발생할 가능성이 농후합니다. 또한, 임대 관계가 미상이고 현재 공실 상태라는 점은 추가적인 불확실성을 더합니다. 이러한 심각한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 신중한 접근이 절대적으로 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 지역 기반 상권으로서의 잠재력: 주거 및 상업지역이 혼재된 지역 특성상 배후 수요가 존재합니다.

* 건물 관리 용이성: 엘리베이터, 주차장 등 기본 시설이 갖춰져 있습니다.

* (단, 상기 리스크 요인이 해결될 경우에 한하여)

10. 예상 입찰가

본건은 대지권 미등기라는 중대한 법적 리스크와 임대 관계 미상, 높은 채권 총액 등 다수의 불확실성을 내포하고 있습니다. 이러한 상황에서는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다. 다만, 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 건물 대지권 미등기 문제 해결 가능성 및 소요 비용 파악.

* 실제 점유자 현황 및 임대차 관계에 대한 상세 조사.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 조사.

현재로서는 위에서 언급된 리스크들을 고려하여 매우 보수적인 접근이 필요하며, 낙찰 이후 발생할 수 있는 추가 비용 및 법적 분쟁 가능성까지 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.