나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [2] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동가 소재 ""삼천동농수산물시장"" 서측
인근에 위치하는 (서안빌딩) 제1층 제101호 외 9개호 상가로 주위는 근린생활시설과
아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 토지로 차량의 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 소재하는 등
전반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상6층중
제1층 제101호~제105호, 2층 제201호~제203호, 제3층 제301호, 제302호로
외벽 : 돌붙임 및 강화유리 등 마감이며
내벽 : 철근콘크리트, 일부 세멘몰탈 및 타일마감 등이며
창호 : 샷슈창 및 강화유리 마감입니다.

이용상태

일련번호(1-20) : 제2종근린생활시설(공실)로 이용중입니다.

설비내역

본건물의 공용부분으로 공동 급·배수설비 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 및
주차시설(지하주차장)등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 인근지와 등고평탄한 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35M 내외의 천잠로 및 북동측으로 폭 약12M내외의 아스팔트
포장 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(2013-02-15), 대로1류(폭35m~40m)
(2016-05-25)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2012-12-21)(접합) 가축사육제한구역
(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본 건물은 구분건물(상가)이나, 토지와 건물이 별도로 되어 있으며,
제102호 출입문 창호는 파손되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본 건물은 구분건물(상가)이나, 토지와 건물이 별도로 되어 있으며 건물에 대한 대지권은 미등기임
3. 제102호 출입문 창호는 파손되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 물건은 전주시 완산구 삼천동2가 764-1번지에 소재한 근린상가 건물로, 전주지방법원 2024타경6897(2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 815,000,000원이며, 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 1층 102호입니다.

토지 면적은 총 655.00㎡ (약 198.14평)이며, 본 물건의 토지 지분은 27.117㎡ (약 8.20평)입니다.

건물 면적은 73.75㎡ (약 22.31평)이며, 건물 지분 역시 73.753㎡ (약 22.31평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 신OOO입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1번지 (신주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 천잠로 46 (삼천동2가))에 위치하며, "삼천동농수산물시장" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

1.1. 2.교통상황

본건이 소재한 토지로 차량의 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 편리한 편입니다.

1.1. 3.건물의 구조 및 용도

건축물대장상 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕을 가진 지하 1층, 지상 6층 건물입니다.

본건은 해당 건물의 1층 102호에 해당하며, 용도는 제2종근린생활시설입니다.

외벽은 돌붙임 및 강화유리 마감이며, 내벽은 철근콘크리트, 일부 세멘몰탈 및 타일 마감으로 이루어져 있습니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 형상

토지는 대체로 정방형으로, 인근 토지와 등고평탄한 상업용 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

집합건물 등기부상 2020년 8월 18일 접수된 신한은행의 근저당권(금 576,000,000원)이 말소기준권리입니다.

1.2. 2.매각 후 소멸 여부

말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

본 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

1.2. 3.임차인 현황

현황 임차인 현황은 파악된 바 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 4.등기부 요약

토지 등기부에는 전주파티마신용협동조합, 유한회사하늬바람, 전주성가신용협동조합, 하나은행, 소현웅 등의 권리 설정 및 이전 내역이 존재합니다.

집합건물 등기부에는 이기준 외 1명의 소유권 보존 등기와 함께 신한은행의 근저당 및 임의경매 개시 결정 내역이 등기되어 있습니다.

등기부상 채권 총액은 토지 등기부 기준 1,296,000,000원, 집합건물 등기부 기준 576,000,000원 등으로 상당한 규모입니다.

1.2. 5.핵심 권리 제한 사항

본 건물은 구분건물(상가)이나, 토지와 건물이 별도로 되어 있으며 건물에 대한 대지권은 미등기 상태입니다. 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 있어 중요한 법적 쟁점이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상권 특성

본 물건은 삼천동농수산물시장이 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 주변에 아파트 단지 등 배후 주거지가 형성되어 있어 안정적인 고객 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

1.3. 2.건물 이용 현황

현재 본 건은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 공실 상태입니다.

임대 관계가 미상인 점은 향후 임대 수익 산정에 불확실성을 더합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교통 및 편의시설

인근 도로의 편리한 교통망과 버스 승강장 접근성을 바탕으로 고객의 내방이 용이합니다.

삼천동농수산물시장 및 주변 근린생활시설, 아파트 단지 등은 생활 편의성을 높여줍니다.

1.4. 2.주변 환경

지역 내 주요 시장 및 주거 밀집 지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.대지권 미등기 문제

본 건은 구분건물이지만 건물에 대한 대지권이 미등기 상태로, 토지와 건물의 소유 관계가 분리되어 있어 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 있어 법적, 실무적 어려움이 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 해결 방안 모색이 필수적입니다.

1.5. 2.물리적 하자

본건(102호)의 출입문 창호가 파손되어 있어, 낙찰 후 수리 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

1.5. 3.임대 및 공실 리스크

현재 공실 상태이며, 임대 관계가 파악되지 않아 향후 임대 수익률 예측이 어렵습니다. 또한, 시장 상황에 따라 공실이 장기화될 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.5. 4.권리 복잡성 및 높은 채권 총액

다수의 근저당권 및 소유권 이전 등기 등이 복잡하게 얽혀 있으며, 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높은 점은 경매 과정의 변동성 또는 낙찰 후 명도 과정에서의 잠재적 난관을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주 삼천동의 우수한 입지 조건과 삼천동농수산물시장 인접이라는 상권적 이점을 가지고 있습니다. 편리한 교통망과 주변 주거단지는 잠재 고객 확보에 긍정적입니다.

그러나 건물에 대한 대지권 미등기라는 중대한 법적 문제, 출입문 창호 파손과 같은 물리적 하자, 임대 관계 미상 및 현재 공실 상태는 투자 결정에 있어 신중한 검토를 요구합니다.

복잡한 등기부상 권리 관계와 높은 채권 총액을 고려할 때, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 삼천동농수산물시장 인근이라는 뛰어난 입지 조건으로 인한 풍부한 유동인구 및 배후 수요.

* 제2종근린생활시설로서 다양한 업종의 영업이 가능하여 높은 활용도 기대.

* 편리한 교통망으로 잠재 고객 접근성 우수.

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건은 인수 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

감정가 815,000,000원을 기준으로, 대지권 미등기 문제 해결 비용, 건물 수리 비용, 공실 기간 동안의 이자 및 관리비, 그리고 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 상기 언급된 주요 리스크 요인들을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 70% 수준인 약 570,500,000원을 초기 입찰 고려 가격으로 제시하며, 현장 답사 및 상세 권리 분석, 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.