나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [2] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층102호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6897 [2] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층102호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경6897
• 주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 천잠로 46, 1층102호 (삼천동2가,주건축물제1동)
• 감정가: 815,000,000원
• 최저가: 195,682,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

전주지방법원 경매5계 2024타경6897 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 천잠로 46, 1층102호 (삼천동2가,주건축물제1동) | 감정가: 815,000,000원 | 최저가: 195,682,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 전주지방법원 2024타경6897 (2)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산임의경매 건입니다.

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1 주건축물제1동 1층102호에 소재한 근린생활시설(상가)이며, 현재 공실 상태입니다.

감정가는 815,000,000원으로 책정되었습니다.

소유자/채무자는 허OOOOO/허OO이며 채권자는 신OOO입니다.

1.2. 면적 정보 (㎡/평 환산)

토지면적은 655.00㎡ (약 198.14평)이며, 해당 호실의 토지 지분율은 2711.7입니다.

건물면적은 73.75㎡ (약 22.31평)이며, 해당 호실의 건물 지분율은 7375.3입니다.

1.3. 권리 관계

경매구분은 부동산임의경매입니다.

주의사항으로, 본 건물은 구분건물(상가)이나 토지와 건물이 별도로 등재되어 있으며, 건물에 대한 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 권리분석 시 중대한 검토 사항입니다.

현재 이용 상태는 제2종 근린생활시설(공실)입니다.

건물 현황상 제102호 출입문 창호는 파손되어 있는 것으로 확인되었습니다.

2. 감정평가 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동 소재 "삼천동농수산물시장" 서측 인근에 위치한 '서안빌딩' 1층 상가입니다.

주위는 근린생활시설과 대규모 아파트단지가 혼재하는 주거 및 상업 복합지역입니다.

본건 토지는 대체로 정방형의 토지로 인근지와 등고평탄한 상업용 건물부지로 이용 중입니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상6층 건물 중 1층에 위치합니다.

외벽은 돌붙임 및 강화유리 등으로 마감되었으며, 창호는 샷슈창 및 강화유리로 마감되어 있습니다.

공용부분으로 공동 급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차시설(지하주차장 포함) 등이 양호하게 구비되어 있습니다.

현재 이용상태는 제2종 근린생활시설이나 공실로 확인되어 신규 임차인 유치가 필요합니다.

2.3. 토지 현황 및 도로 상태

토지이용계획상 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 상업용 건물로의 이용에 적합합니다.

남서측으로 노폭 약 35M 내외의 천잠로 및 북동측으로 폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장 도로에 접하여 접근성과 가시성이 매우 뛰어납니다. (대로1류 및 중로3류 접합)

3. 입지 및 상권 분석

3.1. 입지 조건 (교통 및 개발호재)

본건은 주요 도로인 천잠로에 인접해 있어 차량 접근성이 매우 양호하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. (전반적인 교통상황 편리)

주변 효자동 및 삼천동 일대는 오성 대우, 삼천주공3단지 등 재건축/재개발 사업이 활발히 진행되거나 추진 중인 지역으로, 향후 대규모 주거단지 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

3.2. 상권 분석 (배후수요 및 활성화 정도)

본건은 "삼천동농수산물시장" 인근에 위치하며, 주위가 근린생활시설과 아파트단지가 혼재된 복합 상권입니다.

대규모 아파트 단지를 배후 수요로 두고 있으며, 서부 신시가지 및 전북도청, 한국도로공사 등 공공기관 및 기업 배후수요도 탄탄하여 상권 잠재력이 높습니다.

특히, 준주거지역의 대로변 1층 상가라는 점에서 식당, 소매점, 학원, 사무실 등 다양한 업종의 수요가 예상됩니다.

4. 권리분석 및 리스크

4.1. 권리분석 (등기 및 채권관계)

본 건은 토지/건물 일괄매각 건이며, 소유자(허OOOOO)의 임의경매이므로 매각으로 소유권이 이전되며 통상적인 채무는 소멸됩니다.

임대관계는 미상으로, 임차인의 유무 및 대항력 여부에 대한 현장 확인이 필수적이며, 명도(인도)에 대한 계획을 수립해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

최대 리스크: 본 건물은 구분건물(상가)임에도 토지와 건물이 별도로 되어 있으며, **건물에 대한 대지권이 미등기 상태**입니다. 매수 후 토지 소유자(혹은 지분 소유자)를 상대로 대지권 확보를 위한 법적 절차(대지권 이전등기 청구 등)가 필요할 수 있습니다.

물건 현황 리스크: 제102호 출입문 창호가 파손되어 있어 매수 후 즉각적인 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 투자자는 잔금 납부 후 공실 기간 동안의 이자 및 관리비 부담을 고려해야 합니다.

4.3. 인근 혐오시설 현황

전주시의 주요 폐기물 처리시설(쓰레기 소각자원센터, 전주 승화원 등)은 주로 완산구 효자4동(상림동), 효자동 공원묘지 인근 등에 위치하고 있습니다. 과거 전주시 통합 관련 논의에서 삼천동 일원이 종합리싸이클링타운 조성 계획지로 언급된 바 있어, 이 지역에 대한 혐오시설의 잠재적 리스크는 인지하고 투자해야 합니다. 정확한 거리를 추가 확인하여 영향 정도를 파악해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 생활 정보 (편의 시설 및 교육 환경)

주변에는 삼천초, 효자초, 효자중, 효정중 등 다수의 학교와 자율형사립고인 상산고가 있어 교육 환경이 풍부합니다. 또한 삼천도서관도 인접해 있습니다.

생활 편의 시설로는 롯데하이마트, 서부시장, 홈플러스, 롯데시네마 등 쇼핑 및 문화시설이 밀집되어 있어 편리한 생활권을 형성하고 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 삼천동의 주요 도로변에 위치한 1층 상가로, 준주거지역에 속하여 상업 입지가 우수합니다.

다만, **대지권 미등기**라는 중대한 권리상 문제가 존재하므로, 이는 매수 후 별도의 대지권 확보 절차와 비용이 수반될 가능성이 높습니다. 따라서 투자 결정에 앞서 대지권 확보 방안과 소요 비용을 철저히 분석하여 낙찰가에 반영하는 것이 중요합니다.

현재 공실 및 창호 파손 상태를 감안하여 임차 유치 전략과 건물 보수 예산이 필요합니다.

5.3. 투자 포인트 (핵심 요약)

최고의 입지: 왕복 8차로(천잠로)에 접한 대로변 1층 상가로 가시성 및 접근성이 매우 우수합니다.

잠재적 가치: 준주거지역, 지구단위계획구역 등 개발 호재가 있는 지역이며, 주변 재개발/재건축으로 인한 장기적인 상권 확대가 기대됩니다.

저렴한 낙찰가: 대지권 미등기 리스크로 인해 유찰이 거듭될 경우, 리스크 대비 높은 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

전주지방법원 경매5계