나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4457 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 872 씨제이원프라자 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2024.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광신도시내, 동해선 일광역 남서측 인근에
위치한 씨제이원프라자 1층 101호 외 8개호이며, 주위는 상업지대로 주로 본건과 유사한 상
업용 건물 및 일부 오피스텔, 주차장 등으로 이루어져 있어 주위환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소가 인근에 있고 동해선역도 인근에 있어 대중교통사
정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하실부 5층 건물 내 1층 101호 외 8개호로서,
·외벽 : 석재 붙임, 스톤코트 마감, 목재 인테리어 마감(101호),
·내벽 : 인테리어 마감(101호, 105호, 106호), 벽지 마감(401호), 그외 시멘몰탈 및 보드,
·창호 : 칼라샷시 (복층)유리창, 페어그라스창임.

이용상태

공부상 기호(1-8)은 근린생활시설, 기호(9)는 문화및집회시설(전시장)임.

설비내역

층별 공동 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 승강기설비, 건물내 도시
가스 공급설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 주위와 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 12미터의 포장도로, 북동측으로 약 6미터의 보행자전용로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함),
가축사육제한구역(2015-03-04).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○임대관계는 미상이며, 남동향, 2-4층은 복도식이며, 지하주차장시설 되어있음.
○본건 중 기호(3, 4)(105호, 106호)는 인접 107호와 벽체구분 없이 일체로 인테리어 되어
이용중이니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.
○본건 중 101호, 105호, 106호 및 401호는 내부 인테리어가 되어있는 것으로 확인되나, 인
테리어의 소유관계 여부는(설치자가 누구인지) 확인되지 않으니 경매진행 및 응찰시 재확
인을 요함.
○본건 중 기호(9)는 기호(9, 10, 11)이 전유부 합병되어 1개호로 되었으나 3개호로 벽체 구
분되어 있으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경4457 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 872 씨제이원프라자 1층 101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 99,400,000원

* 토지 면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

* 토지 지분: 28.6221㎡ (약 8.66평)

* 건물 면적: 54.00㎡ (약 16.34평)

* 건물 지분: 54㎡ (약 16.34평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

2. 입지 분석

* 위치: 본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 소재하며, 동해선 일광역 남서측 인근에 위치한 씨제이원프라자 1층 101호입니다.

* 주변 환경: 일광신도시 내 상업지대에 자리하고 있으며, 주위에는 본건과 유사한 상업용 건물, 일부 오피스텔, 주차장 등이 혼재되어 있어 상권 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 소형 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소와 동해선 일광역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

2. 권리 분석 내용

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 주식회사창진디앤씨 (2021-01-19)

* 근저당: 부산은행 (7,590,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 부산은행 (3,752,067,180원) - 2024타경4457

* 압류: 기장군 (세무 관련)

* 권리 분석 요약: 본건의 말소기준권리는 2021년 1월 19일 접수된 부산은행의 근저당권입니다. 경매 절차가 개시되면서 등기된 대부분의 권리(압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임상민 (임 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입/사업일자: 2022-12-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 임차인 분석: 임차인 임상민은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차인은 보증금반환 채권자로 분류되어 배당을 받게 됩니다. 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없으므로, 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

2. 상권 현황

* 주요 업종: 본건이 속한 씨제이원프라자는 일광신도시 내 핵심 상업지구에 위치하여 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다. 현재 101호는 공부상 근린생활시설로 되어 있으며, 감정평가요약에 따르면 주위 환경은 상업용 건물 및 일부 오피스텔, 주차장 등으로 구성되어 있습니다.

* 주변 시설:

* 일광역(동해선)이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다.

* 상업 밀집 지역으로 다양한 식당, 카페, 병원, 학원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 지역은 일광 신도시 개발 계획에 따라 꾸준한 인구 유입과 상권 발달 가능성이 예상됩니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변 검색 결과, 본건 건물 인근이나 일광신도시 내에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 이는 거주 및 상업 활동에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 생활 인프라

* 교통: 동해선 일광역이 가까워 부산 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시에도 남동측 12m 도로와 북동측 6m 보행자 전용로에 접해 있어 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 일광 신도시 내 상업지구에 위치하여 마트, 병원, 은행, 관공서 등 각종 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육: 일광 신도시 내 초등학교, 중학교 등이 위치하여 교육 환경 역시 비교적 잘 갖추어져 있습니다. (구체적인 학교 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

2. 리스크 요인

* 내부 인테리어 관련: 본건 중 101호, 105호, 106호, 401호는 내부 인테리어가 되어 있는 것으로 확인되나, 해당 인테리어의 소유 관계(설치 주체)가 불분명하므로 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다. 이는 향후 명도 또는 활용 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 복합 용도 및 합병 호실: 기호(3, 4)(105호, 106호)는 인접 107호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며, 기호(9)는 3개 호실(9, 10, 11)이 합병되어 1개 호로 사용되고 있으나 벽체 구분은 되어 있는 상황입니다. 이는 향후 전용 면적 분할 또는 별도 매각 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동 담보: 본건은 채권 총액 75억 9천만원에 달하는 부산은행 근저당의 공동 담보 물건 중 하나입니다. 따라서 해당 근저당의 다른 담보 물건의 경매 결과나 낙찰가율이 본건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차 현황이나 월세 수입 등을 직접 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 평가

* 본건은 부산 기장군 일광 신도시 내 역세권 상업지역에 위치한 근린상가로서, 일광역 인근의 교통 편의성과 신도시 상권의 잠재력을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없고 임차인 또한 대항력이 없어 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

* 다만, 내부 인테리어의 소유권 불확실성, 일부 호실의 복합 이용 및 합병 문제는 명도 및 활용 과정에서 주의 깊은 검토가 필요합니다. 또한, 공동 담보 물건으로 채무 총액이 높아 경매 낙찰가율에 대한 고려가 필요합니다.

* 현재 감정가는 99,400,000원이지만, 실제 입찰가는 시장 상황, 물건의 현황, 낙찰 예상가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 가치

* 역세권 입지: 동해선 일광역과 인접하여 유동인구 확보에 유리합니다.

* 신축 상가 건물: 비교적 최근에 건축된 건물(사용승인 2020년 12월)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안정적 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리관계가 깨끗합니다.

* 신도시 개발 잠재력: 일광 신도시의 지속적인 발전과 함께 상권 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 입찰가 산정 전략

* 본건의 감정가는 99,400,000원입니다.

* 예상 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 임대 현황, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 권리 분석상 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 상가 시세 및 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 자세한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.