나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4457 [8] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 872 씨제이원프라자 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2024.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광신도시내, 동해선 일광역 남서측 인근에
위치한 씨제이원프라자 1층 101호 외 8개호이며, 주위는 상업지대로 주로 본건과 유사한 상
업용 건물 및 일부 오피스텔, 주차장 등으로 이루어져 있어 주위환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소가 인근에 있고 동해선역도 인근에 있어 대중교통사
정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하실부 5층 건물 내 1층 101호 외 8개호로서,
·외벽 : 석재 붙임, 스톤코트 마감, 목재 인테리어 마감(101호),
·내벽 : 인테리어 마감(101호, 105호, 106호), 벽지 마감(401호), 그외 시멘몰탈 및 보드,
·창호 : 칼라샷시 (복층)유리창, 페어그라스창임.

이용상태

공부상 기호(1-8)은 근린생활시설, 기호(9)는 문화및집회시설(전시장)임.

설비내역

층별 공동 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 승강기설비, 건물내 도시
가스 공급설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 주위와 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 12미터의 포장도로, 북동측으로 약 6미터의 보행자전용로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함),
가축사육제한구역(2015-03-04).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○임대관계는 미상이며, 남동향, 2-4층은 복도식이며, 지하주차장시설 되어있음.
○본건 중 기호(3, 4)(105호, 106호)는 인접 107호와 벽체구분 없이 일체로 인테리어 되어
이용중이니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.
○본건 중 101호, 105호, 106호 및 401호는 내부 인테리어가 되어있는 것으로 확인되나, 인
테리어의 소유관계 여부는(설치자가 누구인지) 확인되지 않으니 경매진행 및 응찰시 재확
인을 요함.
○본건 중 기호(9)는 기호(9, 10, 11)이 전유부 합병되어 1개호로 되었으나 3개호로 벽체 구
분되어 있으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광신도시 내에 위치합니다.

동해선 일광역 남서측 인근에 자리하며, 주위는 상업지대로 유사한 상업용 건물, 오피스텔, 주차장 등으로 이루어져 있습니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

소형 차량의 출입이 가능합니다.

인근에 시내버스정류소가 있으며, 동해선 일광역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

토지는 장방형으로 주위와 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 약 12미터 폭의 포장도로, 북동측으로 약 6미터 폭의 보행자 전용로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로3류 및 중로3류에 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 1월 19일 접수된 부산은행 근저당권 (을1, 채권액 7,590,000,000원) 입니다.

소유권보존등기 (갑1) 2021년 1월 19일 주식회사창진디앤씨.

이후 접수된 임의경매 (갑2, 채권액 3,752,067,180원, 부산은행, 2024타경4457), 압류 (갑3, 기장군) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다.

등기부채권 총액은 7,590,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)뮤리엘홀딩스

보증금: 20,000,000원

차임: 1,800,000원

전입/사업일자: 2021년 8월 4일

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수되지 않습니다.

본건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸하므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 일광신도시 및 일광역 주변은 신흥 상업지대로서, 다양한 근린생활시설, 상점, 식당, 카페 등이 밀집해 있습니다.

최근 개발이 활발히 진행되고 있는 지역으로, 유동인구 증가 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 향후 발전 가능성

신도심 개발 계획 및 주변 인프라 확충으로 인해 향후 상권 가치 상승이 기대됩니다.

일광역을 중심으로 한 교통 요충지로서의 역할 증대가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

일광역을 중심으로 한 역세권 상업시설 이용이 편리합니다.

주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 기타 편의시설

건물 내 지하 주차장 시설이 마련되어 있어 주차 편의성이 있습니다.

건물은 비교적 최신식이며, 엘리베이터 등 편의 설비가 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 내부 인테리어

본건 중 일부 호실(105호, 106호)은 인접 호실과 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며, 401호를 포함한 일부 호실은 내부 인테리어가 되어 있으나 설치자 및 소유 관계가 불분명합니다. 이는 향후 원상복구 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

임차인 (주)뮤리엘홀딩스는 대항력이 없으며, 법원 배당 여부에 따라 보증금 전액을 변제받지 못할 수도 있으나, 본 경매 절차에서는 인수되는 보증금은 없습니다.

임대 관계가 미상인 부분도 있어, 낙찰 후 공실 위험 등은 고려해야 합니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 수익률에 영향을 받을 수 있습니다.

신축 상가의 공실률 추이 및 향후 추가 공급 가능성 등을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군 일광신도시 내에 위치한 씨제이원프라자 4층 401호 근린상가로, 일광역 역세권에 자리 잡고 있어 입지 조건이 우수합니다.

건물은 비교적 최신 축에 속하며, 내부 인테리어 상태 및 구조적 특이사항은 있으나, 경매 절차상 인수되는 권리 부담은 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

다만, 일부 내부 인테리어 관련 불확실성 및 향후 상권의 추가 발전 가능성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

혐오시설은 본건 주변에 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 일광신도시 신흥 상권 내 역세권 입지

* 건물 노후화 적고, 최신 설비 갖춤

* 경매 절차상 권리 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 향후 신도시 발전 및 상권 활성화 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 386,000,000원

본건은 인수되는 권리가 없고, 권리 분석상 특별한 문제가 없는 것으로 판단됩니다.

주변 시세, 임대 수익률, 향후 상권 발전 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재로서는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의지에 따라 유동적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 386,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다. (단, 이는 시장 조사 및 현장 방문을 통한 추가적인 심층 분석을 전제로 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.