나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4457 [7] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 872 씨제이원프라자 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2024.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광신도시내, 동해선 일광역 남서측 인근에
위치한 씨제이원프라자 1층 101호 외 8개호이며, 주위는 상업지대로 주로 본건과 유사한 상
업용 건물 및 일부 오피스텔, 주차장 등으로 이루어져 있어 주위환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소가 인근에 있고 동해선역도 인근에 있어 대중교통사
정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하실부 5층 건물 내 1층 101호 외 8개호로서,
·외벽 : 석재 붙임, 스톤코트 마감, 목재 인테리어 마감(101호),
·내벽 : 인테리어 마감(101호, 105호, 106호), 벽지 마감(401호), 그외 시멘몰탈 및 보드,
·창호 : 칼라샷시 (복층)유리창, 페어그라스창임.

이용상태

공부상 기호(1-8)은 근린생활시설, 기호(9)는 문화및집회시설(전시장)임.

설비내역

층별 공동 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 승강기설비, 건물내 도시
가스 공급설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 주위와 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 12미터의 포장도로, 북동측으로 약 6미터의 보행자전용로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함),
가축사육제한구역(2015-03-04).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○임대관계는 미상이며, 남동향, 2-4층은 복도식이며, 지하주차장시설 되어있음.
○본건 중 기호(3, 4)(105호, 106호)는 인접 107호와 벽체구분 없이 일체로 인테리어 되어
이용중이니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.
○본건 중 101호, 105호, 106호 및 401호는 내부 인테리어가 되어있는 것으로 확인되나, 인
테리어의 소유관계 여부는(설치자가 누구인지) 확인되지 않으니 경매진행 및 응찰시 재확
인을 요함.
○본건 중 기호(9)는 기호(9, 10, 11)이 전유부 합병되어 1개호로 되었으나 3개호로 벽체 구
분되어 있으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

부산동부지원 2024타경4457 (7)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 872 씨제이원프라자 3층 302호 (새 주소: 부산광역시 기장군 해송1로 11, 302호)

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 383,000,000원

토지 면적: 50.09㎡ (약 15.15평)

건물 면적: 94.50㎡ (약 28.59평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO (부산은행)

특이사항: 공동담보 물건

건물 층수: 지하 1층, 지상 5층 (본건은 3층 소재)

준공년도: 2020년 12월 29일

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광신도시 내 씨제이원프라자 3층 302호에 위치합니다.

동해선 일광역 남서측 인근에 자리 잡고 있으며, 주변은 상업지대로서 본건과 유사한 상업용 건물, 일부 오피스텔, 주차장 등으로 구성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 측면에서는 소형 차량의 접근이 원활하며, 인근에 시내버스 정류소가 있고 동해선 일광역이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 접근성은 남동측으로 약 12미터 포장도로, 북동측으로 약 6미터 보행자 전용도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 1월 19일 접수된 부산은행의 근저당권(금 7,590,000,000원)입니다.

경매 신청 채권자는 부산은행이며, 등기부상 확인되는 모든 권리(압류 포함)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 건 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리(유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계 0원).

다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 일광신도시 내 상업지구에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에 상업용 건물 및 오피스텔이 밀집해 있어 상업시설로서의 기본적인 입지 여건이 우수합니다.

동해선 일광역과 인접한 역세권 상권의 이점을 누릴 수 있어 접근성이 뛰어납니다.

건축물 사용승인일이 2020년 12월 29일로 비교적 신축 건물에 해당하여, 시설 현대화 및 경쟁력 측면에서 유리한 요소입니다.

* 혐오시설:

제공된 정보만으로는 본건 주변에 혐오시설이 존재한다고 판단하기 어렵습니다. 실제 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

해당 건물은 상업용 건물이지만, 일광신도시에 위치하여 관련 생활 편의시설 이용이 비교적 용이합니다.

건물 내에는 공동 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 승강기설비, 도시가스 공급설비 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

지하 주차장 시설이 마련되어 있어 차량 이용자들의 주차 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 근저당이 설정된 다른 물건들의 경매 진행 결과나 낙찰가에 따라 본건의 매각 절차에 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

건물 내부 일부 호실(105호, 106호)이 인접 호실과 구분 없이 일체로 이용 중이며, 인테리어 소유 관계가 불확인된 부분이 있어 향후 명도 및 실제 사용 시 추가적인 확인과 협의가 필요할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 기재되어 있고 인수 보증금 합계는 0원이나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로, 명도 협상 시 신중을 기해야 합니다.

일광신도시의 상권 활성화 추이 및 향후 발전 가능성에 따라 공실률 변동성이 있을 수 있으므로, 상권 변화 추이를 지속적으로 관찰할 필요가 있습니다.

제시외건물 면적이 없는 점은 공부와의 일치성을 보여주지만, 실제 이용 면적이나 점유 관계 등은 현장 확인을 통해 검증하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 일광신도시 내에 위치한 신축 상가 건물로서, 역세권 입지와 현대적인 상업지구의 특성을 바탕으로 잠재력이 높은 물건으로 평가됩니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이어서 비교적 명확하며, 인수 부담이 되는 임차권 또한 없는 것으로 확인되어 권리 분석 측면에서 유리합니다.

다만, 내부 인테리어 상태, 호실 간 경계 불분명, 임대차 관계 미확인 등의 이슈는 입찰 전 충분한 현장 조사와 법률 검토가 필요합니다.

일광신도시의 현재 상권 성숙도와 향후 발전 가능성을 종합적으로 고려하여 신중하게 투자 결정을 내리시는 것을 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일광신도시 내 역세권 입지로 향후 지역 가치 상승에 대한 기대감이 높습니다.

* 2020년 준공된 최신 건물로 시설 노후도가 낮아 경쟁력이 있습니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수할 임차보증금이 없어 권리 분석이 용이합니다.

* 상업지구 내 위치하여 다양한 업종의 임차인 유치가 가능합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 일괄 관리 및 활용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 383,000,000원입니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 명도 예상 비용, 건물 관리 상태, 그리고 가장 중요한 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가를 제시하기 위해서는 주변 상가 공실률, 평균 임대료, 예상 관리비, 업종별 수익성 분석 등 추가적인 심층적인 시장 조사와 현장 답사가 필수적입니다.

투자 목적(실거주, 임대 수익, 시세 차익 등)에 따라 적정 입찰가는 달라질 수 있으며, 본건의 잠재적 가치를 면밀히 평가하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

(본 보고서에 제시된 예상 입찰가는 구체적인 산정 근거를 포함하지 않으며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.