나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4457 [5] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 872 씨제이원프라자 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2024.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광신도시내, 동해선 일광역 남서측 인근에
위치한 씨제이원프라자 1층 101호 외 8개호이며, 주위는 상업지대로 주로 본건과 유사한 상
업용 건물 및 일부 오피스텔, 주차장 등으로 이루어져 있어 주위환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소가 인근에 있고 동해선역도 인근에 있어 대중교통사
정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하실부 5층 건물 내 1층 101호 외 8개호로서,
·외벽 : 석재 붙임, 스톤코트 마감, 목재 인테리어 마감(101호),
·내벽 : 인테리어 마감(101호, 105호, 106호), 벽지 마감(401호), 그외 시멘몰탈 및 보드,
·창호 : 칼라샷시 (복층)유리창, 페어그라스창임.

이용상태

공부상 기호(1-8)은 근린생활시설, 기호(9)는 문화및집회시설(전시장)임.

설비내역

층별 공동 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 승강기설비, 건물내 도시
가스 공급설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 주위와 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 12미터의 포장도로, 북동측으로 약 6미터의 보행자전용로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함),
가축사육제한구역(2015-03-04).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○임대관계는 미상이며, 남동향, 2-4층은 복도식이며, 지하주차장시설 되어있음.
○본건 중 기호(3, 4)(105호, 106호)는 인접 107호와 벽체구분 없이 일체로 인테리어 되어
이용중이니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.
○본건 중 101호, 105호, 106호 및 401호는 내부 인테리어가 되어있는 것으로 확인되나, 인
테리어의 소유관계 여부는(설치자가 누구인지) 확인되지 않으니 경매진행 및 응찰시 재확
인을 요함.
○본건 중 기호(9)는 기호(9, 10, 11)이 전유부 합병되어 1개호로 되었으나 3개호로 벽체 구
분되어 있으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경4457 (5)

* 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 872 씨제이원프라자 2층 201호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 694,000,000 원

* 토지 면적: 83.22㎡ (약 25.17 평)

* 토지 지분: 83.21877㎡ (약 25.17 평)

* 건물 면적: 157.00㎡ (약 47.48 평)

* 건물 지분: 157.005㎡ (약 47.48 평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 부OOO

* 특이사항: 공동 담보

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수 물건 정보: 공동 담보

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광신도시 내에 위치하고 있으며, 동해선 일광역에서 남서측 인접지에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 상업지대로 유사한 상업용 건물, 일부 오피스텔, 주차장 등으로 구성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 동해선 일광역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 남동측으로 약 12미터 포장도로, 북동측으로는 약 6미터 보행자 전용로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2021년 1월 19일 접수된 부산은행의 근저당권(채권액 7,590,000,000원)입니다.

* 이후 2024년 7월 22일 접수된 부산은행의 임의경매 개시결정(채권액 3,752,067,180원)이 있으며, 2024년 11월 6일 기장군의 압류 등기(금액 미상)가 존재합니다.

* 등기부채권 총액은 7,590,000,000원입니다.

* 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

* 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 본건은 2층 201호로 이용 중입니다.

* 공부상 기호(1-8)는 근린생활시설이며, 본건 201호는 이에 해당될 것으로 보입니다.

* 내부 인테리어는 101호, 105호, 106호, 401호에서 확인되었으나, 해당 인테리어의 소유 관계(설치자)는 불확실하여 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 요구됩니다.

* 특히, 105호와 106호는 인접한 107호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 점을 참고해야 합니다.

* 또한, 특정 호수(기호9)는 전유부 합병 후에도 3개 호로 벽체 구분되어 이용 중인 점도 특이사항입니다.

1.4. 생활정보

* 본 건물은 지하 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

* 건물 내에는 층별 공동 위생 설비, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전, 스프링클러 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 도시가스 공급 설비도 갖추고 있습니다.

* 주위 환경은 상업지대로서 일광신도시 내에 위치하여 생활 편의성이 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 인테리어의 소유 관계가 불확실하여, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 일부 호수(105, 106호)가 인접 호수와 통합 사용 중으로, 향후 이용 및 관리 시 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이며, 보증금 및 차임 정보가 불확실한 점은 명도 및 수익률 산정에 주의를 요합니다.

* 본건이 공동 담보물건으로, 추후 다른 담보 물건의 경매 진행에 따른 영향 여부를 검토할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로3류, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어, 향후 개발 행위 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 일광신도시 내의 상업용 부동산으로, 동해선 일광역 인근의 좋은 입지를 가지고 있습니다.

* 건축된 지 얼마 되지 않은 신축 건물이며, 기본적인 편의 설비와 지하 주차장을 갖추고 있어 건물 자체의 경쟁력은 있는 편입니다.

* 권리관계 상 인수할 임차 보증금이 없다는 점은 명도 부담을 줄여주는 긍정적 요소입니다.

* 다만, 건물 내부 인테리어의 소유 관계 불확실성과 미상의 임대 관계는 주의 깊게 검토해야 할 리스크 요인입니다.

* 공동 담보 물건으로, 입찰 전 등기부등본 및 관련 서류를 철저히 확인하여 예상치 못한 권리 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일광신도시라는 신흥 개발 지역 내의 입지로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 동해선 일광역 및 버스 정류장 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 진행이 상대적으로 용이할 것으로 예상됩니다.

* 근린상가로서 주변 배후 수요 및 유동인구를 고려한 업종 선택 시 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본건의 감정가 694,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 본건의 가치 평가, 유사 물건 거래 사례, 권리관계 및 명도 가능성, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 본건은 임차 보증금 인수 부담이 없으나, 내부 인테리어 소유 관계 불확실성 및 임대 관계 미상 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 추가적인 권리 분석 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.