나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경1840 [1] 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 284-7 101동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2023.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 "남지종합복지관" 남서측 인근에
위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브위슁글지붕 12층 건물 내 1층 101호외 43개호로서,

본건 기호 (1) 구분건물은
외벽 : 몰탈위페인팅, 외장석재 및 복합판넬 등 마감.
내벽 : 석고보드위페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

본건 기호 (2)-(7) 구분건물은
외벽 : 몰탈위페인팅, 외장석재 및 복합판넬 등 마감.
내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

본건 기호 (8)-(44) 구분건물은
외벽 : 몰탈위페인팅, 외장석재 및 복합판넬 등 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

본건 기호 (1)-(7)은 제2종근린생활시설이고,
본건 기호 (8)-(44)는 공동주택(아파트)임.

설비내역

본건 건물은 소화전설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있으며,
근린생활시설 부분은 공동 급배수 위생설비 등이 구비되어 있으며,
아파트 부분은 제반 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분건물이 소재한 토지는 2필지 일단으로 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서,
공동주택(아파트) 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 구분건물이 소재한 토지는 2필지 일단으로 지적도상 남동측으로 도로와 접하며,
현황 남동측 및 북동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 본건 구분건물이 소재한 토지인 "남지리 284-7번지"
도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>

- 본건 구분건물이 소재한 토지인 "남지리 284-8번지"
도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 :

- 본건 구분건물은 기준시점 현재 건축법상 사용승인을 득하지 못하고, 공사 진행이 중단된
상태이며, 대지권 미등기인 상태로, 각 호에 귀속되는 토지지분 또한 확인이 불가능한 바
대지권을 제외한 구분건물만의 가격을 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 본건 각 구분건물의 위치 확인은 채권자 측에서 제시한 건축도면에 의하였는바,
경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (15), (26), (31), (32), (33), (35), (38), (39), (40), (41) , (44)
구분건물은 벽지의 변색 및 곰팡이 등으로 판단할 때 누수의 가능성이 있는 것으로
조사되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (42), (43), (44) 구분건물은 내부 계단을 이용하여 출입 가능한 다락이
소재하는 바, 이를 포함하여 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 건물 외벽에 유치권 행사와 관련된, 현수막이 부착되어 있는 바, 경매 진행시
참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 기준시점(2023.10.31.) 현재 건축법상 사용승인을 득하지 못하고 공사진행이 중단된 상태이며 대지권 미등기인 상태로, 최저매각가격은 대지권을 제외한 구분건물만의 평가액임. 목록 1~7은 제2종근린생활시설이고, 목록 8~44는 공동주택(아파트)임. 목록 15,26,31,32,33,35,38,39,40,41,44 구분건물은 누수 가능성이 있는 것으로 보임. 목록 42,43,44 구분건물은 내부계단을 이용하여 출입가능한 다락이 소재하며, 최저매각가격은 이를 포함한 평가가격임. 2023.11.23.자로 주식회사 진광테크, 유창전설 주식회사, 나훈택(덕원종합설비)으로부터 공사대금채권 각 금 168,446,000원, 금 774,750,000원, 금 308,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 불분명하며, 경매신청 채권자로부터 유치권신고인들의 점유는 경매개시결정 기입등기 이후 점유 개시한 것으로 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 2025.06.16.자 유치권 배제신청서가 제출됨. 2025. 09. 19.자로 유치권자 유창전설 주식회사로부터 신청채권자의 유치권 배제 주장에 대한 반박 의견서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2023타경1840 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 284-7 101동 1층101호

용도: 아파트 및 제2종근린생활시설

감정가: 7,714,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (본건 구분건물이 소재한 토지는 2필지 일단으로 이용 중)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3,894.60㎡ (약 1,178.23평)

건물지분: 3,894.604200000001㎡ (약 1,178.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 "남지종합복지관" 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황은 제반 교통사정이 보통으로 평가됩니다.

건물이 소재한 토지는 2필지 일단으로, 사다리형의 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 공동주택(아파트) 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

지적도상 남동측으로 도로와 접하며, 현황으로는 남동측 및 북동측으로 포장도로가 소재하여 차량 접근이 용이합니다.

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 11월 17일 접수된 우성설계감리주식회사의 근저당권(을2)입니다.

그 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등의 권리들이 등기되어 있었으나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 5,972,969,420원입니다.

주요 권리 현황:

* 소유권보존: 주식회사대운 (2020-07-24)

* 근저당: 김천신용협동조합 (2020-08-04, 5,000,000,000원) - 말소

* 가압류: 주식회사범창케이에프 (2020-10-14, 202,500,000원) - 말소

* 압류: 창녕군 (2022-02-17) - 말소

* 가압류: 제환룡 (2022-08-19, 270,469,420원) - 말소

* 근저당: 우성설계감리주식회사 (2022-11-17, 500,000,000원) - 말소 (말소기준권리)

* 임의경매: 김천 (2023-08-31, 6,210,785,234원) - 말소 (본건 경매 개시)

* 특이사항 및 주의사항:

- 유치권: 주식회사 진광테크(168,446,000원), 유창전설 주식회사(774,750,000원), 나훈택(덕원종합설비, 308,000,000원)으로부터 공사대금채권에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 경매 신청 채권자는 유치권 신고인들의 점유가 경매 개시 결정 기입 등기 이후 시작되어 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서를 제출하였고, 유치권자 유창전설 주식회사로부터 이에 대한 반박 의견서가 제출되어 현재 법적 다툼이 진행 중입니다.

- 대지권 미등기: 본건 건물은 대지권이 미등기인 상태로, 최저매각가격은 대지권을 제외한 구분건물만의 평가액입니다.

- 법정지상권: 등기부에는 명시되어 있지 않으나, 특이사항에 법정지상권이 언급되어 있습니다.

- 건축 승인 미득 및 공사 중단: 기준시점(2023.10.31.) 현재 건축법상 사용승인을 득하지 못하고 공사가 중단된 상태입니다.

- 누수 가능성: 목록 15, 26, 31, 32, 33, 35, 38, 39, 40, 41, 44 구분건물은 벽지의 변색 및 곰팡이 등으로 판단할 때 누수 가능성이 있는 것으로 조사되었습니다.

- 다락: 목록 42, 43, 44 구분건물은 내부 계단을 이용하여 출입 가능한 다락이 소재하며, 최저매각가격은 이를 포함한 평가 가격입니다.

- 임대차 현황:

* 임차인: 나훈택, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 유창전설 주식회사, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 정성우, 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-23, 배당신고일자 2023-09-19, 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사 진광테크, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

- 인수 보증금 합계: 0원.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용은 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

본건은 제2종근린생활시설(목록 1~7)과 공동주택(아파트, 목록 8~44)으로 구성된 복합건물입니다.

인근에 아파트 단지 및 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

일반상업지역에 위치하고 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

남지종합복지관이 인접하여 지역 커뮤니티 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물 내 소화전설비, 승강기설비, 공동 급배수 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

아파트 부분은 일반적인 주거 편의 시설을 갖추고 있으며, 근린생활시설 부분도 필요한 설비를 갖추고 있습니다.

인근에 편의시설 및 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 건물 소유주가 토지에 대한 소유권을 확보하지 못한 상태로, 향후 토지 사용에 대한 법적 문제가 발생하거나 추가적인 토지 확보 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 매각 기일 최저 입찰가 산정에 중요한 요소입니다.

* 건축 승인 미필 및 공사 중단: 건축법상 사용승인이 나지 않아 건물 사용 및 등기가 불가능한 상태입니다. 공사가 중단되었으므로, 완공 및 사용승인을 위한 막대한 추가 공사 비용 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 유치권 분쟁: 12억 원 이상의 유치권이 신고되었으며, 법적 다툼이 진행 중입니다. 유치권 성립 여부에 따라 낙찰자가 추가적인 비용 부담이나 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 있습니다.

* 누수 및 하자 가능성: 일부 호수에서 누수 가능성이 제기되었으며, 이는 수리 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 법정지상권: 명확한 내용이 없으나, 법정지상권이 존재할 경우 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 미완성 건물: 현재 상태로는 주거 또는 상업 목적으로 즉시 사용하기 어려우며, 상당한 시간과 자본 투자가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군에 위치한 대규모 아파트 및 근린생활시설 복합건물로, 잠재적 가치는 있으나 심각한 법적, 물리적 하자를 다수 내포하고 있습니다. 특히 대지권 미등기, 건축 승인 미필, 공사 중단, 그리고 유치권 분쟁은 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 주요 리스크 요인입니다. 현재 상태로는 정상적인 등기, 사용, 수익이 불가능하므로, 이러한 문제들을 해결하기 위한 상당한 시간, 자본, 그리고 법률적 전문성이 요구됩니다. 따라서 매우 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 복합 용도의 잠재력: 아파트와 근린생활시설이 혼합되어 있어, 향후 정상화될 경우 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 일반상업지역 위치: 상업 활동에 유리한 지역에 위치하여 개발 및 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 대규모 건물 면적: 3,894.60㎡에 달하는 건물 면적은 완공 시 상당한 가치를 지닐 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대지권 미등기, 건축 승인 미필, 공사 중단, 그리고 유치권 분쟁 등 심각한 하자 및 불확실성을 내포하고 있어, 일반적인 부동산 경매와는 다른 접근이 필요합니다.

감정가는 7,714,000,000원으로 책정되었으나, 이는 대지권을 제외한 건물만의 평가액이며, 현재 상태의 위험 요소를 충분히 반영하지 못할 수 있습니다.

예상 입찰가는 이러한 모든 위험 요소를 고려하여, 철저한 권리 분석, 법률 검토, 그리고 향후 발생하는 추가 비용(공사비, 법률 비용 등)을 면밀히 산정한 후 결정되어야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다.

리스크가 매우 높은 물건이므로, 예상 입찰가는 감정가 대비 현저히 낮게 책정될 가능성이 높습니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 심층적인 분석 및 법률 자문을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.