나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경12192 [1] 경상남도 밀양시 단장면 범도리 1018-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경12192 [1] 경상남도 밀양시 단장면 범도리 1018-1 임야 경매

• 사건번호: 2023타경12192
• 주소: 경상남도 밀양시 단장면 범도리 1018-1
• 용도: 임야

밀양지원 경매3계 2023타경12192 | 소재지: 경상남도 밀양시 단장면 범도리 1018-1 | 감정가: 860,128,000원 | 최저가: 70,835,000원 | 용도: 임야

1. 밀양지원 2023타경12192 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경12192 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 범도리 1034-1

용도: 임야 (현황 잡종지, 도로 등으로 이용 중)

감정가: 860,128,000원

토지면적: 5052.00㎡ (약 1528.23평)

토지 지분율: 100% (토지매각)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 48.00㎡ (매각 제외)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: (정보 비공개)

채무자: 주식회사 (정보 비공개)

채권자: (정보 비공개)

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 단장면 범도리 소재 "산동초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준이며, 차량을 통한 접근성은 일부 필지의 경우 현황 도로로 이용되거나 동측 및 북측으로 차량 출입 가능한 콘크리트 포장도로가 소재하는 등 양호한 편이나, 일부 필지(기호 ⑥)는 지적도상 맹지인 점을 고려해야 합니다. 토지 이용 계획상으로는 대부분 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 일부 필지는 준보전산지에 해당하여 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 인수해야 합니다. 주요 권리 사항으로는 유치권이 신고되어 있는 점이 가장 중요합니다. 미르건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 616,970,790원(2023.11.06. 신고), 주식회사 에이스 종합건설로부터 공사대금 채권 550,000,000원(2024.03.04. 신고)의 유치권이 신고되었습니다. 다만, 2025년 7월 2일 및 7월 22일자로 채권자 승계인인 한국자산관리공사로부터 유치권 배제 및 배제 사실 공고 신청서가 제출되어 있어, 해당 유치권의 성립 및 소멸 여부는 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 일부 필지(목록 2, 4, 7, 10)에 건축신고 사항이 조사되었으며, 특히 목록 2, 7번 필지는 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다. 특이사항으로 법정지상권 성립 가능성이 언급되었으나, 구체적인 내용은 감정평가서 등을 통해 상세히 확인해야 합니다. 제시외 건물(10-1)은 매각에서 제외되며, 이로 인해 토지 가치가 제한될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 밀양시 단장면 범도리 지역은 전형적인 농촌 지역의 특성을 띠고 있습니다. 주변에는 산동초등학교와 같은 교육 시설이 있으며, 소규모 마을 취락과 광활한 농경지가 주를 이룹니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(소규모 점포, 마을회관 등)은 지역 내에 존재할 것으로 예상되나, 종합적인 상업시설이나 상권은 인근 도시 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상권 형성이 어려운 지역적 특성을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 산동초등학교가 있어 교육 환경은 갖추고 있습니다. 대중교통 이용은 버스 노선을 통해 가능하나, 배차 간격이나 노선망은 지역 특성상 다소 제한적일 수 있습니다. 의료, 금융, 쇼핑 등 생활 편의시설은 주로 밀양 시내 등 인근 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다. 자연환경은 비교적 쾌적한 편이나, 농경지가 많은 지역 특성상 농업 활동으로 인한 소음이나 냄새가 발생할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 다수의 유치권 신고로 인한 복잡한 권리관계가 가장 큰 리스크 요인입니다. 비록 한국자산관리공사에서 유치권 배제 신청을 했으나, 최종 결과에 따라 낙찰 후 인수해야 하는 채무가 발생하거나 명도에 어려움을 겪을 수 있습니다. 또한, 일부 필지에 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 취득하지 못할 경우 보증금 몰수 등 막대한 손실이 발생합니다. 지목과 현황 토지 이용의 불일치(예: 공부상 대지이나 현황 도로, 공부상 전이나 현황 잡종지 등)는 향후 건축, 개발, 이용 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다. 맹지(기호 ⑥)의 존재는 토지 이용 가치를 저하시키는 요인입니다. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 용도지역 및 구역은 개발행위에 제한을 가할 수 있습니다. 법정지상권 성립 가능성은 명확한 법적 권리관계 확인이 선행되어야 하는 불확실성 요소입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면의 농촌 지역에 위치한 임야(현황 잡종지, 도로 등)로서, 넓은 면적을 감정가에 비해 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 그러나 신고된 유치권 금액이 매우 높고, 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점, 지목과 현황이 상이한 필지들이 다수 존재한다는 점, 맹지 및 개발 제한 구역이라는 점 등 해결해야 할 복잡한 문제점들을 안고 있습니다. 한국자산관리공사의 유치권 배제 신청이 성공적으로 이루어진다면 리스크가 크게 완화될 수 있으나, 이에 대한 철저한 사전 조사와 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 투자 포인트는 잠재적 가치 상승 가능성입니다. 만약 유치권 문제가 원만히 해결되고, 필요한 농지취득자격증명을 확보하여 토지 이용에 관한 규제를 충족시킨다면, 계획관리지역이라는 점을 활용한 향후 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 특히, 산동초등학교 인근이라는 위치적 이점과 더불어, 일부 필지가 현황 도로로 이용되고 있다는 점은 공공 편입 가능성이나 현황에 맞는 이용 계획 수립 시 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 고액의 유치권이 정리된다면, 현재 감정가 대비 낮은 금액으로 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매3계