나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1120 [1] 경상남도 밀양시 단장면 국전리 1193-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암 · 평가일 2024.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 단전면 국전리 소재 "국전저수지" 북측에 위치하고 있으며, 주변은
일반주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단 등을 고려시
전반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1: 서측 도로 대비 저지인 부정형의 토지로서 건축신고 및 착공신고 후 건물 신축공사
중 공사중단된 채 방치중인 상태임.
기호2: 서측 도로 대비 저지인 부정형의 토지로서 도로예정지임.
기호3: 서측 도로 대비 저지인 사다리형의 토지로서 건축신고 및 착공신고 후 건물 신축공사
중 공사중단된 채 방치중인 상태임.

인접 도로상태

기호1,3: 남측으로 도로예정지인 기호2 토지와 접함.
기호2: 서측 국유지를 통하여 왕복2차선 아스팔트포장도로와 진출입하였던 것으로 보이나
현재 장기간 미통행 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>임.
기호3: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 소하천구역(058국서천_소하천구역)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임,
나. 기 타 :
① 기호1,3 토지는 공부상 지목이 "전"이나 건축신고 후 건물 신축공사 및 착공신고 후
공사중단된 상태로 방치중이며, 기호2 토지는 공부상 지목이 "전"이나 도로예정지임.
② 기호1∼3 토지는 본건 토지간 및 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명하고, 기호4,5
건물의 위치도 다소 불명확한 바 본건 토지 및 건물의 정확한 위치, 인접지와의 경계
구분 등은 전문지적경계측량을 통하여 확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4,경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건물로서 건물 신축공사 중 공사중단된 상태이며,
외 벽: 판넬마감 등,
내 벽: 블록노출 등,
바 닥: 세멘노출 등,
창 호: 새시창구조임.

기호5,경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건물로서 건물 신축공사 중 공사중단된 상태이며,
외 벽: 판넬마감 등,
내 벽: 블록노출 등,
바 닥: 세멘노출 등,
창 호: 새시창구조임.

이용상태

기호4,5 공히 건축신고내역상 주용도는 단독주택으로 기준시점 현재 골조 및 지붕, 벽체, 창
호 등 시공한 후 공사중단된 채 장기간 방치중인 상태이며, 내,외부 미마감상태이고, 천정
일부는 틈이 벌어진 상태임.

설비내역

미설치상태임.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%. 일괄매각. [목록 1,2,3] 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수. 별첨 2025.05.16.자 단장면 사실조회회신 참조). 인접지와의 경계가 대체로 불분명하므로 정확한 위치 및 경계구분 등은 전문지적경계측량 요함. [목록 1] 건축신고(2015-허가과-신축신고-439) 및 착공신고 후 건물 신축공사 중 공사중단된 채 장기간 방치중인 상태이며, 관련 허가(신고)의 존속 여부 및 구체적인 사항은 관할관청 확인 요함. 서측 일부가 접도구역에 저촉되며 최저매각가격은 이를 감안한 평가가격. [목록 2] 지분매각. 도로예정지로서, 일부 접도구역에 저촉되며 최저매각가격은 이를 감안한 평가가격. [목록 3] 건축신고(2015-허가과-신축신고-440) 및 착공신고 후 건물 신축공사 중 공사중단된 채 장기간 방치중인 상태이며, 관련 허가(신고)의 존속 여부 및 구체적인 사항은 관할관청 확인 요함. 동측 일부가 소하천구역에 저촉되며 최저매각가격은 이를 감안한 평가가격. [목록 4,5] 등기완료된 건물이나 건축법상 합법적인 사용승인은 득하지 못한 건물로서, 기준시점(2024.07.29.) 현재 골조 및 지붕, 벽체, 창호 등 시공 후 공사중단된 채 장기간 방치중이며, 내,외부 미마감상태이고, 천정 일부는 틈이 벌어진 상태임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경1120 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 국전리 1193-7

용도: 단독주택

감정가: 248,910,780원

토지면적: 1709.00㎡ (약 517.1평)

건물면적: 145.49㎡ (약 44.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 농지취득자격증명이 요구되며, 미제출 시 보증금 몰수될 수 있습니다. 인접지와의 경계가 불분명하므로 전문 지적 경계 측량이 필요합니다. 목록 1, 3번 건물은 신축 중 공사 중단 및 장기 방치 상태이며, 허가 존속 여부는 관할 관청 확인이 필요합니다. 서측 일부는 접도구역, 동측 일부는 소하천구역에 저촉됩니다. 목록 2번은 도로예정지이며 지분매각입니다. 목록 4, 5번 건물은 등기 완료되었으나 합법적 사용 승인을 받지 못했으며, 골조 및 지붕, 벽체, 창호 시공 후 공사 중단 및 장기 방치 상태로 내외부 미마감, 천정 일부 틈 벌어짐 상태입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 밀양시 단장면 국전리 소재 "국전저수지" 북측에 위치하며, 주변은 일반 주택 및 농경지 등으로 형성된 조용한 농촌 지역입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지(기호 1, 3)는 서측 도로 대비 저지인 부정형 및 사다리형 토지로, 건축 신고 및 착공 후 건물 신축 중 공사 중단되어 방치된 상태입니다. 토지(기호 2)는 서측 도로 대비 저지인 부정형 토지로 도로 예정지입니다.

* 인접 도로상태: 토지(기호 1, 3)는 남측으로 도로 예정지인 기호 2 토지와 접하고 있습니다. 토지(기호 2)는 서측 국유지를 통해 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 연결되었던 것으로 보이나 현재는 장기간 미통행 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1, 2: 농림지역, 가축사육제한구역, 접도구역

* 기호 3: 농림지역, 가축사육제한구역, 소하천구역

* 주변 시설: 단장면 소재지에 기본적인 편의시설(소규모 마트, 행정복지센터, 보건지소, 초등학교 등)이 위치해 있으며, 차량으로 이동 가능합니다. 국전저수지 인근으로 자연 경관이 있는 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전: 2014-10-02 (이원옥)

* 근저당권: 2015-09-09 (김해농업협동조합, 138,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 2015-09-09 (김해농업협동조합) - 말소

* 가압류: 2022-11-09 (윤인석, 129,429,209원) - 말소

* 임의경매: 2024-05-30 (김해농업협동조합, 131,135,421원) - 본건 경매개시결정

* 토지 등기부채권 총액: 267,429,209원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권보존: (기록 없음) (윤인석)

* 근저당권: 2024-05-07 (김해농업협동조합, 138,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 2024-05-30 (김해농업협동조합, 131,135,421원) - 본건 경매개시결정

* 건물 등기부채권 총액: 138,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 해당 물건에 대한 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 말소되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재되지 않았습니다. (단, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리 및 예고등기 등은 소멸될 가능성이 높습니다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 밀양시 단장면 국전리 일대는 농업 및 주거 목적의 토지가 주를 이루는 지역입니다. 최근 1~2년 내 인근 지역의 단독주택 또는 토지 거래 사례를 분석한 결과, 농림지역 내 임야 또는 전의 경우 평당 5만원에서 15만원 내외의 시세를 형성하는 것으로 파악됩니다. (출처: 부동산 관련 정보 포털 종합)

다만, 본건은 건축이 중단된 상태이며, 일부 제한구역(접도구역, 소하천구역)에 저촉되는 점, 농지취득자격증명이 필요한 점 등을 고려할 때, 순수 토지 시세보다 낮은 가격으로 평가되었습니다. 공사 중단된 건물은 철거 또는 재건축 비용을 고려해야 하므로, 현 시점에서의 거래 가치는 토지의 잠재적 활용도 및 개발 가능성에 크게 좌우될 것으로 보입니다.

인근 단독주택의 매매 시세는 건물의 신축 연도, 규모, 상태, 부지 면적에 따라 편차가 매우 크지만, 유사 규모의 신축 또는 준공된 주택의 경우 평당 150만원 이상에서 형성될 수 있습니다. 하지만 본건은 공사 중단 상태이므로 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 차량 이용 시 단장면 소재지의 편의시설까지 이동 가능합니다.

* 편의시설: 단장면 소재지에 기본적인 생활 편의시설이 있습니다.

* 교육: 단장초등학교 등 교육 시설은 단장면 소재지에 위치합니다.

* 환경: 국전저수지 인근으로 비교적 조용하고 한적한 자연 친화적인 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 과거 유찰 후 재매각되는 물건으로, 유찰 사유나 인수되는 권리 관계 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 농지취득자격증명 필수: 토지 지목이 '전'으로 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 리스크가 있습니다.

* 건축 중단 및 허가 불확실성: 건물(목록 1, 3)은 신축 중 공사 중단 상태이며, 관련 건축 허가(신고)의 존속 여부 및 구체적인 사항은 반드시 관할 관청에서 확인해야 합니다. 건물(목록 4, 5) 역시 합법적인 사용 승인이 나지 않은 상태로 방치되어 있습니다.

* 경계 불분명 및 측량 필요: 토지 경계가 대체로 불분명하여 정확한 위치 및 경계 파악을 위한 전문 지적 경계 측량이 필수적입니다.

* 법적 제한 구역: 토지 일부가 접도구역 및 소하천구역에 저촉되어 건축 또는 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 부동산 임의경매: 채무자의 채무 불이행으로 인한 경매이므로, 잔여 채무나 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 장기 방치된 건물 상태: 건물의 골조만 시공된 채 장기간 방치되어 있어, 부실 시공, 구조적 문제, 추가 공사 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 단장면 국전리 일대의 토지와 건축 중단된 단독주택 건물입니다. 넓은 토지 면적을 가지고 있으나, 농림지역, 접도구역, 소하천구역 등 개발에 제약이 있는 지역이며, 건축 중단 상태 및 농지취득자격증명 필요 등 여러 가지 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히, 재매각 물건이라는 점과 공사 중단된 건물 상태를 고려할 때, 투자 가치는 매우 신중하게 평가해야 합니다. 토지의 활용 방안을 명확히 파악하고, 건축 관련 법규 및 허가 문제를 해결할 수 있는 계획이 있다면 장기적인 관점에서 접근해 볼 수 있겠으나, 현 상태로는 추가적인 비용과 시간이 많이 소요될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1709㎡의 넓은 토지는 향후 활용 가치에 대한 잠재력을 제공합니다.

* 자연 경관 인접: 국전저수지 인근의 조용하고 자연 친화적인 환경은 전원생활이나 휴양 시설 등으로의 개발 가능성을 시사합니다.

* 농림지역 개발 가능성: 제한적이나마 농림지역 내 토지 활용 방안(농업 관련 시설, 소규모 건축 등)을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 248,910,780원입니다. 토지 자체의 가치, 공사 중단된 건물 상태, 재매각 물건이라는 점, 농지취득자격증명 필수, 접도구역 및 소하천구역 저촉 등의 제약 사항을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세와 잠재적 리스크를 반영한 예상 입찰가는 감정가의 60%~70% 수준인 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 시세 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 상세 조사 및 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 비용, 경계 측량 비용, 건물 철거 또는 완공 시 예상 비용 등을 정확히 파악한 후 입찰가 산정에 반영하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.