나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2321 [4] 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 1025-7 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2024.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①-③,⑤-⑬은 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 소재 "창녕군청" 동측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ①,②,⑥,⑦,⑧,⑬: 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "주거나지" 상태임.
- 기호 ③: 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "단독주택" 건부지 상태임.
- 기호 ⑤: 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "주거나지" 및 일부 "단독주택 건부지" 상태임.
- 기호 ⑨: 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "주거나지" 및 일부 "도로" 상태임.
- 기호 ⑩: 완경사 지세 내 삼각형 토지로서 "도로" 및 일부 "주거나지" 상태임.
- 기호 ⑪,⑫: 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "휴경지" 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ① : 지적도 상 맹지이나 기호 ⑨ 지상 도로를 통하여 차량 진출입 가능함.
- 기호 ②,⑦ : 본건 남서측으로 차량통행 가능한 콘크리트 포장도로 소재함.
- 기호 ③ : 지적도 상 맹지이나 남동측으로 차량통행 가능한 콘크리트 포장도로 소재함.
- 기호 ⑤,⑥ : 지적도 상 북동측으로 소폭의 도로 소재하나 현황 맹지에 유사함.
- 기호 ⑧ : 본건 서측으로 아스콘 포장도로 소재하나 표고차로 인하여 진출입 불가함.
- 기호 ⑨,⑩ : 본건 서측으로 차량통행 가능한 아스콘 포장도로 소재함.
- 기호 ⑪ : 지적도 상 맹지임.
- 기호 ⑫ : 본건 남측으로 차량 통행 가능한 아스콘 포장도로 소재함.
- 기호 ⑬ :본건 북측으로 아스콘 포장도로 소재하나 표고차로 인하여 진출입 불가함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①,②

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2011-11-10)(창녕 사직단)<경상남도
문화재보호 조례>, 역사문화환경보존지역(2023-07-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>.

- 기호 ③,⑧,⑨,⑬

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-12)
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2011-11-10)
(창녕 사직단)<경상남도 문화재보호 조례>, 역사문화환경보존지역(2023-07-26)<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>.

- 기호 ⑤,⑥,⑦

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2011-11-10)(창녕 사직단)<경상남도
문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-
07-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

- 기호 ⑩

도시지역, 제2종일반주거지역, 기타공공청사시설, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한
구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역(2011-11-10)(창녕 사직단)<경상남도 문화재보호 조례>, 역사문화환경보존지역(2023-07-
26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.





- 기호 ⑪

도시지역, 자연녹지지역, 근린공원(저촉), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2011-11-10)(창녕 사직단)
<경상남도 문화재보호 조례>, 역사문화환경보존지역(2023-07-26)<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>.

- 기호 ⑫

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2011-11-10)(창녕 사직단)<경상남도 문화재보호
조례>, 역사문화환경보존지역(2023-07-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호 ③,⑤ 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로
실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우
토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

- 기호 ⑤는 제시목록 상 지목이 "전" 이나 현황 일부 "기호 ④-3의 건부지" 상태임.
- 기호 ⑨,⑩은 제시목록 상 지목이 "전" 이나 현황 일부 "도로" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타



- 기호 ⑩은‘기타공공청사시설’에 전부 저촉, 기호 ⑪은‘근린공원’에 일부 저촉되어
토지의 사용, 수익에 영향을 받고 있는 바, 저촉에 따른 공법상 제한을 감안하여 평가
하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①-③,⑤-⑬ 지상에 소재하는 자연생 입목, 조경수, 조경시설 등은 토지와 일체로
거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①-③,⑤-⑬ 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을
위해서는 지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이
다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ④ : 목조 기와지붕 단층건으로
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
창 호 : 목재 창호임.

- 기호 ④-1, ④-2 : 멸실추정 됨.

- 기호 ④-3 : 조적조(블록) 세와지붕(현. 칼라강판 지붕) 단층 건으로
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
창 호 : 목재 및 샤시 창호임.

이용상태

- 기호 ④ : "농가주택" 상태임.
- 기호 ④-1, ④-2 : 멸실추정 됨.
- 기호 ④-3 : "농가주택" 상태임.

설비내역

- 기호 ④ : 별다른 설비 없음.
- 기호 ④-3 : 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

"토지 감정평가요항표" 참고.

공부와의 차이

- 기호 ④-3은 제시목록 상 "경상남도 창녕군 창녕읍 교리 298-1" 지상에 소재하는 것으로
등기되어 있으나 현황 "경상남도 창녕군 창녕읍 교리 298-1, 300-1" 양 지상에 소재하는
것으로 확인되오니 참고하시기 바람.

- 기호 ④-3은 제시목록 상 "세와지붕" 이나 현황 "칼라강판지붕"으로 확인되오니 참고
하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

기호 ④-1, ④-2는 현장조사시 동일성 인정되는 물건이 소재하지 않으며 멸실된 것으로
추정되는 바 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 인접지와의 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 경계확인은 측량 요함. 북측으로 아스콘 포장도로 소재하나 표고차로 인하여 진출입 불가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경2321 (4)

소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 1025-7

토지용도: 전

토지면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

건물면적: 0.00㎡

감정가격: 12,338,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 영산농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

주위환경

* 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 소재 "창녕군청" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

* 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로상태

* 본건 토지(기호 ①-③, ⑤-⑬) 북측으로 아스콘 포장도로가 소재하나, 표고차로 인해 진출입이 불가한 경우가 있습니다.

* 기호 ①: 지적도상 맹지이나, 기호 ⑨ 토지상 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

* 기호 ②, ⑦: 본건 남서측으로 차량 통행 가능한 콘크리트 포장도로가 소재합니다.

* 기호 ③: 지적도상 맹지이나, 남동측으로 차량 통행 가능한 콘크리트 포장도로가 소재합니다.

* 기호 ⑤, ⑥: 지적도상 북동측으로 소폭의 도로가 소재하나, 현황 맹지에 유사합니다.

* 기호 ⑧: 본건 서측으로 아스콘 포장도로가 소재하나, 표고차로 인해 진출입이 불가합니다.

* 기호 ⑨, ⑩: 본건 서측으로 차량 통행 가능한 아스콘 포장도로가 소재합니다.

* 기호 ⑪: 지적도상 맹지입니다.

* 기호 ⑫: 본건 남측으로 차량 통행 가능한 아스콘 포장도로가 소재합니다.

* 기호 ⑬: 본건 북측으로 아스콘 포장도로가 소재하나, 표고차로 인해 진출입이 불가합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호 ①, ②: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창녕 사직단)

* 기호 ③, ⑧, ⑨, ⑬: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창녕 사직단)

* 기호 ⑤, ⑥, ⑦: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(창녕 사직단)

* 기호 ⑩: 도시지역, 제2종일반주거지역, 기타공공청사시설, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창녕 사직단)

* 기호 ⑪: 도시지역, 자연녹지지역, 근린공원(저촉), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창녕 사직단)

* 기호 ⑫: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창녕 사직단)

3. 권리분석

등기사항 요약

* 소유권: 하갑원 (협의분할에 의한 상속, 2007-03-09)

* 근저당권: 영산농업협동조합 (2018-07-05, 39,000,000원) - 말소

* 지상권설정: 영산농업협동조합 (2018-07-05) - 말소

* 임의경매개시결정: 영산 (2024-09-11, 1,158,052,163원) - 말소

* 말소기준권리: 2018-07-05 (영산농업협동조합 근저당권)

소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있습니다.

* 특이사항 및 특수물건정보에 "법정지상권"이 명시되어 있어, 등기부상 말소된 지상권과는 별개로 법정지상권의 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

4. 상권분석

* 본 물건은 창녕군청 인근의 주거지 및 일부 도로, 휴경지로 이용되는 토지입니다.

* 주변은 주택단지가 혼재되어 있어 일반적인 주거지역 상권으로 평가됩니다.

* 일부 필지는 기타공공청사시설, 근린공원 등 공공시설과 저촉되어 상권 형성에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 창녕군청이 인근에 위치하여 행정 편의성을 제공합니다.

* 창녕 사직단 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 문화재 주변의 특성을 가집니다.

* 일부 토지는 상대보호구역에 포함되어 교육환경 관련 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 납부하지 않은 사유를 파악할 필요가 있습니다.

* 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수됩니다.

* 법정지상권의 성립 여부가 불확실하며, 이는 토지의 사용 수익에 큰 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 인접지와 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 별도의 지적 측량이 필요합니다.

* 북측 도로의 경우 표고차로 인해 진출입이 불가하여, 실제 차량 진출입로 확보 방안을 검토해야 합니다.

* 도시지역 내 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 근린공원, 기타공공청사시설, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 도시계획상 제한이 존재합니다.

* 지목은 전이나 현황이 건부지 또는 도로로 이용되는 필지가 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

* 제시외 건물이 존재하며, 경매 대상에서 제외될 경우 토지 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 창녕군 창녕읍 교리에 위치한 토지로서, 창녕군청 인근에 자리하고 있습니다. 재매각 물건이며, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 주위는 주택가와 혼재되어 있으나, 일부 토지는 도로 접근성이 제한적이거나 표고차로 인해 진출입에 어려움이 있습니다. 가장 큰 리스크 요인은 법정지상권의 존재 가능성과 불분명한 지적 경계입니다. 또한, 다양한 도시계획적 제한이 있어 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 재매각으로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 창녕군청 인근이라는 입지적 이점을 활용한 향후 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법정지상권 조사, 지적 경계 확인을 위한 측량 비용, 농지취득자격증명 발급 비용, 도로 진출입 문제 해결 방안 모색 등에 따른 추가 비용과 제반 제한사항을 고려한 종합적인 분석이 필요합니다.

* 또한, 해당 지역의 유사 토지 실거래가 및 시장 동향 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.