나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12182 [1] 경상남도 밀양시 청도면 소태리 350 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12182 [1] 경상남도 밀양시 청도면 소태리 350 답 경매

• 사건번호: 2024타경12182
• 주소: 경상남도 밀양시 청도면 소태리 350
• 용도: 답

밀양지원 경매3계 2024타경12182 | 소재지: 경상남도 밀양시 청도면 소태리 350 | 감정가: 25,935,000원 | 최저가: 3,051,000원 | 용도: 답

1. 밀양지원 2024타경12182 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경12182 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 청도면 소태리 350

용도: 답 (전(밭)으로 농사를 짓던 땅)

감정가: 25,935,000원

토지면적: 1729.00㎡ (약 523평)

건물면적: 0㎡

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 하OO

채권자: 신OOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 청도면 소태리에 위치하며, "소태저수지" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있어 전형적인 농촌 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 차량 접근이 어렵고 도로 상태가 좋지 않아 접근성이 매우 낮은 편입니다. 대중교통 이용 또한 불편한 상황으로, 밀양 시내버스 노선이 운행되고 있으나, 배차 간격이나 접근성이 좋은 편은 아닐 것으로 예상됩니다. 가장 가까운 편의시설이나 상업시설은 청도면 소재지 또는 인근 지역에 위치할 것으로 보이며, 도보로 이용하기에는 거리가 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(하OO)입니다. 채권자는 신OOOOO입니다.

주요 권리 사항 및 특이사항은 다음과 같습니다.

* 농지취득자격증명 요함: 해당 토지는 농지이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰자 명의로 소유권 이전이 불가하며, 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 농업 경영 계획 또는 주말·체험 영농 계획서를 작성하여 해당 시·구·읍·면의 장에게 발급 신청해야 합니다.

* 분묘기지권, 분묘 소재 가능성: 토지 내에 분묘가 존재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불명확합니다. 분묘가 실제로 존재하고 분묘기지권이 성립된다면, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 추후 분묘 이장이나 사용료 협상 등이 필요할 수 있습니다. 분묘기지권은 20년간 평온·공연하게 점유 시 성립되거나, 토지 소유자의 승낙 하에 설치될 수 있습니다.

* 맹지 및 차량 접근 불가: 본 토지는 지적도상 맹지이며, 차량 접근이 불가능한 상태입니다. 이는 토지 활용에 있어 가장 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 휴경지 상태: 현재 토지는 농작물 재배 없이 휴경 상태입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 밀양시 청도면 소태리는 전형적인 농촌 지역으로, 인근에 소태저수지가 있어 자연 경관이 좋은 곳입니다. 주변에는 농경지와 소규모 마을이 형성되어 있으며, 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 따라서 단기적인 상업적 가치보다는 농업적 가치나 장기적인 개발 가능성을 염두에 두어야 합니다. 밀양시 청도면 자체적으로는 '어울림 복합센터' 건립 등 지역 균형 발전을 위한 계획이 진행되고 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

1.5. 생활정보

소태리 지역은 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 소태저수지는 지역 주민들에게 휴식 공간을 제공할 수 있으며, 주변에 소태5층석탑(보물 제312호)과 같은 문화 유적도 있습니다. 하지만, 생활 편의 시설(병원, 대형마트, 학교 등)은 청도면 소재지나 밀양 시내로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다. 귀농·귀촌 희망자에게는 조용한 전원생활을 제공할 수 있으나, 농업 외의 활동이나 편의 시설 이용에는 불편함이 따를 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비: 가장 큰 리스크로, 자격증명 미취득 시 낙찰이 무효화되고 보증금을 잃을 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성 문제: 차량 진입이 불가능하고 지적도상 맹지인 점은 토지 활용 및 가치 상승에 심각한 제약을 줍니다.

* 분묘기지권의 불확실성: 분묘 존재 시 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 농지 규제: 농지법에 따른 이용 및 처분 규제를 받습니다.

* 저조한 주변 개발: 주변 지역의 개발이 더디고 농업 위주의 환경이므로, 투자 가치 상승이 제한적일 수 있습니다.

* 가축사육 제한: 해당 지역은 일부 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있는 토지입니다. 하지만 맹지, 차량 접근 불가, 농지취득자격증명 필요, 분묘 존재 가능성 등 해결해야 할 과제가 많습니다. 현재 상태로는 실질적인 이용이 매우 제한적이며, 농업을 목적으로 하더라도 접근성 개선 및 자격 요건 충족이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 농업적 활용: 철저한 농지법 검토 후, 농업 경영이 가능한 조건이라면 저렴하게 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 장기적인 관점에서 주변 지역 개발 계획 등을 주시하며 가치 상승을 기대해볼 수 있으나, 현재로서는 가능성이 낮습니다.

* 매수 추천 대상: 농업 경험이 있거나, 귀농·귀촌을 계획하며 기본적인 농지 취득 자격을 갖춘 분, 그리고 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안(인접 토지 매입 등)을 모색할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

※ 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종적인 투자 결정을 하시기 바랍니다.

법원 정보

밀양지원 경매3계