나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12670 [4] 경상남도 밀양시 단장면 구천리 1881 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암 · 평가일 2025.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 밀양시 단장면 구천리 소재 '시전마을' 북서측 근거리에 위치하고 있
으며, 주변은 농경지 및 전원주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근은 곤란하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단 등을 고려시
전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1: 경사지대 부정형의 토지로서 현황 자생 임목 등이 무성한 토지임야 등임.
기호2: 경사지대 부정형의 토지로서 현황 자생 임목 등이 무성한 묵전상태 등으로 일부 지상
에 소유자 미상의 제시외분묘 2기가 소재함.
기호3: 경사지대 부정형의 토지로서 현황 자생 임목 등이 무성한 토지임야 등으로서 일부 지
상에 소유자 미상의 제시외분묘 1기가 소재함.
기호4: 경사지대 부정형의 토지로서 현황 자생 임목 등이 무성한 묵전상태 등임.

인접 도로상태

기호1-4 토지 공히 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴
메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>,
<추가기재>단장면 구천리의 모든 토지는 본 확인서의 기재사항에도 불구하고 문화재보호구역
문화관광과 문화재담당에 재확인요 미확인시 효력무효임.
기호2: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴
메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>단장면 구천리
의 모든 토지는 본 확인서의 기재사항에도 불구하고 문화재보호구역 문화관광과 문화재담당
에 재확인요 미확인시 효력무효임.
기호4: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴
메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

기호2 토지는 일부 지상에 소유자 미상의 제시외분묘 2기가 소재하고, 기호3 토지는 일부 지
상에 소유자 미상의 제시외분묘 1기가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 기호1-4 토지는 본건 토지간 및 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명한 바 본
건 토지의 정확한 위치 및 인접지와의 경계 구분 등은 전문지적경계측량을 통하여 확인
하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 지적도상 맹지. 육안 식별이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 이를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불명. 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명한 바 정확한 위치 및 경계 구분 등은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경12670 (4) 물건에 대한 보고서를 아래와 같이 작성하였습니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경12670 (4)

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 구천리 1881

용도: 전

감정가: 63,140,000원

토지면적: 1435.00㎡ (약 434.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중앙농업협동조합

1.2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 밀양시 단장면 구천리 소재 '시전마을' 북서측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 농경지 및 전원주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근은 다소 곤란하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다. 지적도상 맹지로서 인접지를 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획상 본건 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(소, 젖소, 말, 양, 염소, 산양, 사슴, 메추리, 닭, 오리, 돼지, 개 제한)에 해당합니다. 또한, 일부 필지는 공익용산지(기호1, 3)로 지정되어 있습니다. 특히, 단장면 구천리 내 모든 토지는 문화재보호구역으로 지정될 수 있으므로 문화관광과 문화재담당 부서에 재확인해야 합니다. 기호4 토지는 영농여건불리농지로 분류됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 11월 5일 접수된 중앙농업협동조합의 근저당권(96,000,000원)입니다. 본 건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 별도의 권리나 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 요약 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (1995-03-29, 김동혁 외 1명)

* 김동혁지분전부이전 (1999-07-30, 박성진 - 강제경매)

* 1번김정운지분전부 이전 (2017-02-01, 박성진 - 강제경매)

* 근저당권 (2020-11-05, 중앙농업협동조합, 96,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (2024-01-08, 중앙농업협동조합, 19,200,000원)

* 임의경매개시결정 (2024-10-04, 중앙농업협동조합, 82,346,972원)

총 등기부채권액은 115,200,000원입니다.

물건명세서 참고사항에 따르면 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 밀양시 단장면 구천리 일대는 전형적인 농촌 지역으로, 농경지, 전원주택, 임야 등이 주를 이루고 있습니다. 주변 지역에는 표충사, 재약산, 얼음골 등 자연 관광 자원이 풍부하며, 캠핑장, 펜션 등 관광 관련 시설이 다수 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 공업 단지 등은 인접해 있지 않아 혐오시설의 직접적인 존재는 확인되지 않으나, 농촌 지역의 특성상 소규모 축사 등이 간혹 있을 수 있습니다. 또한, 시전소규모하수처리시설이 구천리 내에 위치하고 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 소규모 마을회관이나 편의점 등은 있을 수 있으나, 대형마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 지역 내에서는 '우리아이마음숲놀이터'와 같이 가족 단위의 방문객을 위한 시설이 운영되고 있습니다. 교통 접근성이 낮고 대중교통 이용이 불편할 수 있어 자가용 이용이 필수적일 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 맹지: 지적도상 맹지로서 접근로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 분묘: 육안 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불명확하여 분쟁의 소지가 있습니다.

* 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 대체로 불분명하여 정확한 위치 및 경계 구분을 위해 측량이 필요합니다.

* 개발 제한: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 영농여건불리농지 등으로 묶여 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

* 문화재 보호: 문화재보호구역에 해당할 가능성이 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 현황: 경사지대 부정형 토지로, 자생 임목 등이 무성하거나 묵전 상태여서 이용 및 개발이 쉽지 않을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면 구천리에 위치한 전(밭)으로, 토지 면적은 1435.00㎡(약 434.09평)입니다. 감정가는 63,140,000원이며, 권리 관계는 말소될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편입니다.

그러나 본 물건은 농지취득자격증명 필수, 맹지, 분묘 소재 가능성, 불분명한 지적 경계, 그리고 자연환경보전지역 등 다양한 개발 제한이라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 현황 역시 경사지고 임목이 무성한 상태로, 토지 이용 가치를 높이기 위한 추가적인 분석과 상당한 투자가 필요할 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 넓은 면적 토지: 434.09평의 비교적 넓은 면적을 소유할 수 있습니다.

* 관광지 인근: 주변에 표충사, 재약산 등 자연 관광 자원이 풍부하여 휴양 목적의 활용 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 분묘, 각종 개발 제한 등 명확한 리스크 요인이 다수 존재하며, 현황 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 따라서 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사, 법률 전문가와의 상담, 그리고 주변 유사 토지 시세 및 거래 동향에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 이러한 추가적인 실사 및 분석 없이는 안정적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.