나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12670 [1] 경상남도 밀양시 단장면 구천리 1866 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암 · 평가일 2025.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 밀양시 단장면 구천리 소재 '시전마을' 북서측 근거리에 위치하고 있
으며, 주변은 농경지 및 전원주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근은 곤란하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단 등을 고려시
전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1: 경사지대 부정형의 토지로서 현황 자생 임목 등이 무성한 토지임야 등임.
기호2: 경사지대 부정형의 토지로서 현황 자생 임목 등이 무성한 묵전상태 등으로 일부 지상
에 소유자 미상의 제시외분묘 2기가 소재함.
기호3: 경사지대 부정형의 토지로서 현황 자생 임목 등이 무성한 토지임야 등으로서 일부 지
상에 소유자 미상의 제시외분묘 1기가 소재함.
기호4: 경사지대 부정형의 토지로서 현황 자생 임목 등이 무성한 묵전상태 등임.

인접 도로상태

기호1-4 토지 공히 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴
메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>,
<추가기재>단장면 구천리의 모든 토지는 본 확인서의 기재사항에도 불구하고 문화재보호구역
문화관광과 문화재담당에 재확인요 미확인시 효력무효임.
기호2: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴
메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>단장면 구천리
의 모든 토지는 본 확인서의 기재사항에도 불구하고 문화재보호구역 문화관광과 문화재담당
에 재확인요 미확인시 효력무효임.
기호4: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴
메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

기호2 토지는 일부 지상에 소유자 미상의 제시외분묘 2기가 소재하고, 기호3 토지는 일부 지
상에 소유자 미상의 제시외분묘 1기가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 기호1-4 토지는 본건 토지간 및 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명한 바 본
건 토지의 정확한 위치 및 인접지와의 경계 구분 등은 전문지적경계측량을 통하여 확인
하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지적도상 맹지. 육안 식별이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 이를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불명. 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명한 바 정확한 위치 및 경계 구분 등은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 밀양지원 2024타경12670 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건에 대한 정보를 기반으로 작성되었습니다.

1.1. 상세 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경12670 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 구천리 1866

용도: 임야

감정가: 22,968,000원

토지면적: 638.00㎡ (약 193평)

토지지분: 638㎡ (전체)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중앙농업협동조합

2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 밀양시 단장면 구천리 소재 '시전마을' 북서측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 전원주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.1. 접근성

차량 등의 직접적인 접근은 곤란하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다. 인접지를 통하여 접근은 가능하나, 지적도상 맹지입니다.

2.2. 주변 환경

주변은 농업 활동이 이루어지는 농경지와 더불어 전원주택 단지가 조성되어 있으며, 산림이 인접한 자연환경을 지니고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본 상 소유권 이전, 강제경매로 인한 낙찰, 공유물 분할 등의 내용이 확인됩니다. 또한, 중앙농업협동조합의 근저당권이 등기되어 있으며, 이는 본 경매 사건의 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 말소기준권리

2020년 11월 5일 접수된 중앙농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리로서, 본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸됩니다. 다만, 등기부상 나타나지 않는 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등은 낙찰자가 인수할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 특히, 본건은 분묘기지권의 성립 가능성이 있는 물건입니다.

3.4. 임차인 현황

본건에는 인수할 보증금 합계 0원의 임차인이 없는 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역으로, 상업적인 상권 형성은 미미합니다. 지역 자체의 개발 잠재력보다는 자연환경 보전 및 농업 활동 관련 용도로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 토지 자체이므로 별도의 생활 편의시설 정보는 제공되지 않습니다. 주변 마을과의 연계를 통해 기본적인 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지적도상 맹지: 도로와의 직접적인 연결이 없어 토지 이용 및 건축 시 문제가 발생할 수 있으며, 인접 토지 소유자와의 협의가 필요합니다.

* 분묘기지권: 육안 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불명확하여 추후 분묘 이장 등과 관련된 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 대체로 불분명하여 정확한 위치 및 경계 구분을 위해서는 전문적인 측량이 필요하며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공익용산지 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 상당한 제한이 따릅니다. 또한, 단장면 구천리 모든 토지는 문화재보호구역 지정 가능성이 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 접근성 제한: 차량 접근이 곤란한 점은 현장 방문 및 물건 관리에 불편을 초래할 수 있습니다.

* 무성한 자연 생육: 경사지대 부정형의 토지로서 현황 자생 임목 등이 무성하여 토지 이용을 위해서는 정리 및 개간이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 단장면의 농촌 지역에 위치한 임야로, 감정가는 22,968,000원입니다. 지적도상 맹지, 불명확한 경계, 미확인 분묘 소재, 각종 토지 이용 규제 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 단순한 투자 목적보다는 이러한 제약 조건들을 명확히 인지하고 해결 방안을 모색할 수 있는 실수요자 또는 관련 분야 전문가에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 다수의 리스크 요인으로 인해 시장 가격 대비 저평가될 여지가 있습니다.

* 자연환경: 청정 자연환경 속에 위치하여 전원생활이나 친환경 관련 시설 부지 등으로의 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 별도의 인수 보증금이 없는 점을 감안하여 결정될 수 있습니다. 그러나 지적도상 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 불분명한 지적 경계, 토지 이용 제한 등 중대한 리스크 요인들이 다수 존재하므로, 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가(22,968,000원)는 최소한의 기준선으로 볼 수 있으며, 해당 리스크들에 대한 전문가의 면밀한 현장 조사 및 법률 검토를 거친 후, 투자 가치를 면밀히 평가하여 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.