나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12670 [2] 경상남도 밀양시 단장면 구천리 1867 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암 · 평가일 2025.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 밀양시 단장면 구천리 소재 '시전마을' 북서측 근거리에 위치하고 있
으며, 주변은 농경지 및 전원주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근은 곤란하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단 등을 고려시
전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1: 경사지대 부정형의 토지로서 현황 자생 임목 등이 무성한 토지임야 등임.
기호2: 경사지대 부정형의 토지로서 현황 자생 임목 등이 무성한 묵전상태 등으로 일부 지상
에 소유자 미상의 제시외분묘 2기가 소재함.
기호3: 경사지대 부정형의 토지로서 현황 자생 임목 등이 무성한 토지임야 등으로서 일부 지
상에 소유자 미상의 제시외분묘 1기가 소재함.
기호4: 경사지대 부정형의 토지로서 현황 자생 임목 등이 무성한 묵전상태 등임.

인접 도로상태

기호1-4 토지 공히 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴
메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>,
<추가기재>단장면 구천리의 모든 토지는 본 확인서의 기재사항에도 불구하고 문화재보호구역
문화관광과 문화재담당에 재확인요 미확인시 효력무효임.
기호2: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴
메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>단장면 구천리
의 모든 토지는 본 확인서의 기재사항에도 불구하고 문화재보호구역 문화관광과 문화재담당
에 재확인요 미확인시 효력무효임.
기호4: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴
메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

기호2 토지는 일부 지상에 소유자 미상의 제시외분묘 2기가 소재하고, 기호3 토지는 일부 지
상에 소유자 미상의 제시외분묘 1기가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 기호1-4 토지는 본건 토지간 및 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명한 바 본
건 토지의 정확한 위치 및 인접지와의 경계 구분 등은 전문지적경계측량을 통하여 확인
하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 지적도상 맹지. 분묘 2기 소재하며 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격. 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명한 바 정확한 위치 및 경계 구분 등은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2024타경12670 (2)

* 소재지: 경상남도 밀양시 단장면 구천리 1867

* 용도: 전

* 감정가: 115,217,000원

* 토지면적: 2645.00㎡ (약 800.0평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOO (중앙농업협동조합)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 토지는 경상남도 밀양시 단장면 구천리 소재 '시전마을' 북서측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 농경지 및 전원주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 곤란하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단 등을 고려 시 전반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 경사지대 부정형의 토지로서 현황 자생 임목 등이 무성한 상태이며, 일부 묵전 상태로 보입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 접근 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 11월 5일자 중앙농업협동조합 근저당권

* 소멸되는 권리:

* 근저당권 (중앙농업협동조합, 2020-11-05, 96,000,000원)

* 근저당권 (중앙농업협동조합, 2024-01-08, 19,200,000원)

* 임의경매개시결정 (중앙농업협동조합, 2024-10-04, 82,346,972원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

* 인수되는 권리: 없음 (임차인 현황상 인수 보증금 합계 0원)

* 등기부채권 총액: 115,200,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 농경지, 임야, 전원주택 등이 혼재된 지역으로 일반적인 상업 기능의 상권은 발달하지 않은 지역입니다.

* 인근 '시전마을'의 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경은 농경지 및 임야, 전원주택 등이 주를 이루어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

* 차량 접근성이 다소 제한적입니다.

* 현황 이용 상태는 자생 임목이 무성하며 묵전 상태로, 분묘가 소재하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 미제출 시 낙찰 보증금 몰수될 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 도로에 접하지 않아 인접 토지 통행로 확보가 필요합니다.

* 분묘 소재: 소유자 미상의 분묘 2기(기호2), 1기(기호3)가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 최저매각가격 결정에도 영향을 미쳤습니다.

* 지적경계 불분명: 인접지와의 지적 경계가 대체로 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 전문 측량이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한:

* 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(소, 젖소, 말, 양, 염소, 사슴, 메추리, 닭, 오리, 돼지, 개 일부 제한), 공익용산지 등에 해당합니다.

* 단장면 구천리 전 토지는 문화재보호구역 여부를 문화관광과에 재확인해야 합니다. (미확인 시 효력 무효)

* 기호4 토지는 영농여건불리농지에 해당합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 외부 검색 제한으로 인해 주변 혐오시설 유무는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 농지로서, 농지취득자격증명이라는 명확한 취득 요건이 있으며, 맹지, 분묘 소재, 지적 경계 불분명, 복합적인 공법상 제한(자연환경보전지역, 가축사육제한구역 등)으로 인해 현황대로 이용 시 제약이 많을 것으로 판단됩니다.

* 농업 목적 또는 전원생활을 희망하는 실사용자에게는 신중한 접근이 필요하며, 투자 목적으로는 추가적인 개발 가능성 및 제약 조건 해소 방안에 대한 심층적인 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 가격으로 취득 시 실사용 목적의 농지 또는 전원주택 부지 전환 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서 주변 지역 개발 가능성을 염두에 둔다면, 현재의 제한적인 조건들을 감안한 저가 매입 전략이 유효할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 감정가 115,217,000원을 기준으로 하되, 물건의 제반 특성(맹지, 분묘, 경계 불분명, 농지취득 제한, 지역 제한 등)과 향후 이용 가능성, 그리고 입찰 참여자들의 심리를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 보증금 몰수 위험, 측량 비용, 분묘 이장 비용, 행위 제한 해소 방안 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 거래 사례, 개별 공시지가, 주변 토지 시세, 그리고 현장 답사를 통한 추가적인 정보 수집이 필수적입니다.

* (참고) 입찰 참여 시, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.