나이스옥션 법원경매 통영 2024타경4980 [1] 경상남도 고성군 거류면 당동리 81-7 까치빌라 지하층상가-101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2024.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 거류면 신용리 소재 "하원마을" 북동측 인근에 위치하며, 부근으로는 해안가 주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량 등의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, "전"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 다수의 제시외 수목이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 거류면 당동리 소재 "거류면사무소" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 지하층상가-101호로서,
외 벽 : 석재타일 붙임 등.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

제2종근린생활시설(노래연습장)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 두필지 일단의 부정형의 토지로서, 인접지와 평탄한 "주상용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 토지 1) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.
대지권의 토지 2) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2024타경4980 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 새고성농업협동조합

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경상남도 고성군 거류면 당동리 81-7 까치빌라 지하층상가-101호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 지하1층 상가 101호

건물 외관: 석재타일 붙임 등 외벽, 벽지 마감 내벽, 샷시 창호

1.3. 면적 및 토지 이용 현황

토지 면적: 209.76㎡ (약 63.45평)

건물 면적: 210.26㎡ (약 63.60평)

건물 전체 대지 면적: 1454㎡ (약 439.58평)

토지 이용: 본건 토지의 구체적인 이용 현황은 제공된 정보에 명확히 기재되어 있지 않으나, 건물 전체 대지 면적은 "주상용 건부지"로 이용 중입니다.

건물 전체 대지권 토지 이용 계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역

1.4. 건물 용도 및 이용 현황

용도: 제2종근린생활시설 (노래연습장)

실제 이용: 노래연습장으로 이용 중

1.5. 감정가 및 매각 대상

감정가: 99,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 접근성

본건이 소재한 건물(까치빌라)은 경상남도 고성군 거류면 당동리 소재 "거류면사무소" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

건물 자체로는 차량 접근이 용이합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한

건물 전체 대지권이 속한 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

다만, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2014년 11월 14일 접수된 새고성농업협동조합의 근저당(채권액 1억 3천만원)입니다.

본 경매로 인해 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위인 압류, 임의경매 등의 권리는 모두 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 개요가 없어 인수 여부 확인이 필요하나 통상적인 임의경매에서는 소멸 대상입니다.)

3.3. 임차인 현황 및 권리분석

임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입/사업일자: 2019-03-20

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 없음. 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 200,000원

전입/사업일자: 2024-08-23

확정일자: 2024-08-23

배당신고일자: 2024-12-09

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 내 상가 현황

본건은 까치빌라 건물 지하 1층 상가 101호로, 제2종근린생활시설(노래연습장)로 이용 중입니다.

감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능하여 인근 탐문, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 평가되었으므로, 실제 내부 상태 및 설비 노후도 등은 다를 수 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

건물 주변은 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있어, 특정 업종에 대한 집중보다는 생활 편의 업종 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

"거류면사무소" 인근이라는 점은 행정기관 이용객 및 인근 주민 수요를 일부 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

"거류면사무소"가 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 공공 서비스 이용이 용이합니다.

주변에 농경지가 많아 쾌적한 환경을 일부 기대할 수 있으나, 도심 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 규제를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용의 제한

건물 전체 대지권 토지가 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (별도로 제공된 토지감정요항표 상 '신용리' 소재 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 맹지로 기재되어 있어, 본건과는 다른 물건으로 판단됩니다.)

6.2. 건물 상태 미확인

감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 조사가 이루어지지 않아, 실제 건물 내부 상태, 하자 여부, 설비 노후도 등은 직접 확인이 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 경상남도 고성군 거류면 당동리 소재 까치빌라 지하 1층 상가 101호로, 노래연습장으로 이용 중인 근린생활시설입니다.

감정가는 9,900만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

권리 분석상 인수할 권리 및 보증금은 없으며, 채권 총액 대비 감정가가 낮은 편입니다.

7.2. 총평

소액으로 상가 투자를 고려할 수 있는 물건입니다. 다만, 건물 내부 상태에 대한 직접적인 확인이 필수적이며, 향후 지역 개발 계획 및 상권 변화 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 가능성

감정가 9,900만원으로, 소형 상가 투자 관점에서 접근 가능한 가격대입니다.

8.2. 향후 개발 가능성

건물 부속 토지가 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 수혜를 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건은 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 권리 관계를 가지고 있습니다.

감정가는 9,900만원이며, 주변 시세 및 본건의 특이사항(내부 상태 미확인, 임대 관계 미상)을 종합적으로 고려하여 산정합니다.

보수적인 관점에서 감정가 대비 70~80% 수준에서 접근을 고려해볼 수 있습니다.

9.2. 산정 금액

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.