나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32732 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 상둔리 649-1 답 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32732 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 상둔리 649-1 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매6계 2024타경32732 | 소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 상둔리 649-1 | 감정가: 23,856,000원 | 최저가: 8,550,000원 | 용도: 답

1. 통영지원 2024타경32732 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경32732 (1)

소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 상둔리 649-1

용도: 답 (현황 건부지)

감정가: 23,856,000원

토지면적: 213.00㎡ (약 64.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 77.50㎡ (매각 제외)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 둔OOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 상둔리에 위치하며, 주변으로는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. "유지마을회관" 북동측 인근에 자리하고 있으며, 소형 차량의 접근이 가능합니다. 남서측으로는 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성은 양호한 편입니다. 주변은 순수 농촌지대로 조용하고 한적한 환경을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건 토지는 '답'이나 현황은 '건부지'로 이용 중인 점을 유의해야 합니다. 경매 진행 시 가장 중요한 권리 사항은 '농지취득자격증명' 제출 의무와 '법정지상권' 성립 여지입니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 낙찰 후 반드시 기한 내에 제출해야 합니다. 또한, 감정평가서상 '제시외 건물(㉠~㉥)'이 존재하나, 이는 매각 대상에서 제외되어 있습니다. 이러한 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있으며, 이는 최저매각가격 산정에 영향을 미치고 있습니다. 따라서 해당 건물 및 토지 이용에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 거제시 둔덕면 상둔리는 농경지와 임야가 주를 이루는 순수 농촌 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 번화한 상권 분석은 어렵습니다. 주로 지역 주민들을 위한 기본적인 편의 시설 외에는 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 따라서 투자 시 상업적 가치보다는 농지로서의 가치나 향후 지역 개발 가능성 등을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

거제시 둔덕면은 농업 활동이 주를 이루는 지역으로, 주변에 농가주택들이 분포하고 있습니다. 대규모 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 마트, 농협, 마을회관 등이 근거리에 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 편의 시설이나 생활 인프라에 대한 정보는 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 거제 시내와의 접근성은 차량 이동 거리를 고려해야 하며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건 경매 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다. 첫째, 농지법에 따른 농지취득자격증명 제출 의무이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 큰 불이익이 발생할 수 있습니다. 둘째, 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 원상회복 명령 가능성이 있다는 둔덕면의 사실조회회신서가 제출되어 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담이 될 수 있음을 시사합니다. 셋째, 매각 제외된 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 토지 이용에 있어 큰 제약으로 작용할 수 있습니다. 넷째, 토지이용계획상 '계획관리지역, 자연취락지구'로 지정되어 있으나, '가축사육제한구역(모든 축종 제한)'에 해당하여 축산업 관련 개발에는 제한이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본건 토지는 경상남도 거제시 둔덕면의 농촌 지역에 위치한 경매 물건입니다. '답'의 지목을 가지고 있으나 현재는 '건부지'로 이용되고 있으며, 매각 대상은 토지입니다. 농지취득자격증명 제출 의무, 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물의 존재 및 원상회복 가능성 등 다수의 법적, 행정적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 복잡한 권리 관계와 규제로 인해 일반적인 투자자에게는 다소 부담스러울 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 매우 제한적이며, 농지법 및 관련 법규에 대한 깊은 이해를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

첫째, 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 경우, 토지의 활용 가치가 크게 제한될 수 있습니다. 따라서 해당 건물과의 법적 관계를 명확히 파악하는 것이 최우선입니다.

둘째, '계획관리지역' 및 '자연취락지구'라는 용도지역 지정은 향후 개발 가능성을 내포하고 있으나, '가축사육제한구역'이라는 제약 조건도 존재합니다.

셋째, 농지 현황 변경 관련 원상회복 명령 가능성 등은 잠재적인 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

결론적으로, 본 물건은 단순한 시세 차익을 노린 투자보다는, 해당 지역의 농지 관련 법규 및 토지 이용 현황에 대한 정밀한 분석과 법률 전문가의 자문을 통해 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

법원 정보

통영지원 경매6계