나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31302 [1] 경상남도 고성군 하이면 덕명리 570 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31302 [1] 경상남도 고성군 하이면 덕명리 570 답 경매

• 사건번호: 2024타경31302
• 주소: 경상남도 고성군 하이면 덕명리 570
• 감정가: 551,724,000원
• 최저가: 197,737,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

통영지원 경매5계 2024타경31302 | 소재지: 경상남도 고성군 하이면 덕명리 570 | 감정가: 551,724,000원 | 최저가: 197,737,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경31302 (1)

소재지: 경상남도 고성군 하이면 덕명리 570

용도: 답 (전)

감정가: 551,724,000원

토지면적: 5359.00㎡ (약 1621.40평)

토지 지분율: 100% (전체 면적)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 서OO

채무자: 서OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명,

주의사항:

- 일괄매각.

- 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

- [목록1] 지상 제시외 수목이 매각에 포함됩니다. 지적도상 맹지입니다.

- [목록3] 지적도상 맹지입니다.

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 고성군 하이면 덕명리 소재 "덕명마을" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통으로 평가됩니다.

- 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

- 형태 및 이용상태: 남측으로 완만한 경사를 이루는 부정형 토지로서 현재 "휴경지" 상태입니다.

- 인접 도로상태:

- [목록1, 3]: 지적도상 맹지(도로에 직접 접하지 않음).

- [목록2, 4]: 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 농로가 접해 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태:

- [목록1, 3, 4]: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(젖소, 닭, 메추리, 개, 돼지, 오리 제한)에 해당합니다.

- [목록2]: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(닭, 메추리, 개, 돼지, 오리 제한 및 젖소, 닭, 메추리, 개, 돼지, 오리 제한)에 해당합니다.

- 기타 참고사항: 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 고성군 하이면 덕명리 지역에 위치하고 있습니다. "덕명마을" 북서측 인근에 자리하며, 주변은 농경지와 임야가 혼재되어 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 일부 토지(목록1, 3)는 지적도상 맹지이므로 도로 접근성을 면밀히 확인해야 합니다. 남서측으로 약 2m 폭의 농로가 있어 일부 접근 경로는 확보되어 있습니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어 건축 등 개발 가능성은 있으나, 가축사육제한구역에 해당하여 축사 관련 용도는 제한될 수 있습니다.

주변 지역에 대한 추가 검색 결과, 해당 지역은 농업 및 임업이 주를 이루는 지역으로, 인근에 대규모 공장이나 혐오시설이 직접적으로 눈에 띄는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 농림 지역 특성상 일부 소규모 축산 시설이나 농업 관련 시설이 있을 가능성은 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농업협동조합(추정)입니다. 소유자와 채무자가 동일인(서OO)으로, 이는 채무자가 담보 대출 등을 통해 본 토지를 취득한 후 채무 불이행으로 인해 경매가 개시된 것으로 보입니다.

경매 절차상 특별한 권리상 하자는 없어 보이나, 가장 중요한 점은 농지취득자격증명원의 제출 의무입니다. 본 물건은 토지 용도가 "답"으로 농지이므로, 낙찰자는 해당 토지가 소재한 시·군·구청에서 발급하는 농지취득자격증명원을 법정 기한 내에 제출해야 합니다. 이를 이행하지 못할 경우, 낙찰 대금을 납부하더라도 낙찰이 무효 처리되거나 낙찰 보증금을 몰수당할 수 있으니, 사전에 반드시 발급 가능 여부와 절차를 확인해야 합니다. 또한, 지적도상 맹지라는 점은 향후 건축이나 개발 시 진입로 확보 문제와 직결되므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 고성군 하이면 덕명리 지역은 전형적인 농어촌 지역의 특성을 보입니다. 주변은 농경지와 임야가 주를 이루고 있으며, "덕명마을"과 같은 소규모 주거 단지가 산재해 있습니다. 대규모 상업 시설이나 유통 시설이 밀집한 도심형 상권과는 거리가 멉니다. 그러나 고성군은 해양 관광 자원이 풍부하고, 최근 다양한 개발 사업 및 관광 인프라 확충 계획이 추진되고 있어, 지역 전반의 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 본 토지의 경우, 현재는 농경지로 활용되거나 휴경 상태이지만, 향후 지역 개발 동향에 따라 주말 농장, 체험 농장, 또는 소규모 전원 주택 부지 등으로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

물건지 인근에는 "덕명마을"이 있어 기본적인 생활 인프라(예: 마을회관, 소규모 편의점 등)에 대한 접근이 가능할 수 있습니다. 그러나 면 단위 지역의 특성상, 대형 마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 차량으로 이동해야 하는 거리에 있을 가능성이 높습니다. 고성군청 소재지나 인근 읍내로의 접근성을 확인하여 생활 편의성을 가늠해야 합니다. 자연환경이 우수하여 전원생활이나 주말 주택 용도로는 적합할 수 있으나, 생활 편의 시설에 대한 의존도가 높은 분들에게는 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 투자 시 고려해야 할 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 농지취득자격증명원 제출 의무입니다. 이는 법적 요건으로, 미충족 시 낙찰 자체가 무효가 될 수 있는 매우 중요한 사항입니다.

둘째, 지적도상 맹지라는 점입니다. 차량이나 사람이 다니기 위한 도로에 직접 접하지 않아, 건축 허가나 토지 이용에 제약을 받을 수 있으며, 별도의 도로 확보 방안을 강구해야 할 수 있습니다.

셋째, 계획관리지역 내 가축사육 제한구역에 해당하므로, 축산업을 목적으로 하는 개발은 제한될 수 있습니다.

넷째, 농경지라는 용도 및 주변 환경으로 볼 때, 즉각적인 상업적 이용이나 높은 임대 수익을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

다섯째, 제시외 수목이 매각에 포함되어 있어, 이를 활용하거나 제거하는 데 추가적인 비용이나 노력이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 하이면 덕명리 소재의 농지(답)로, 감정가는 약 5억 5천만원 선입니다. 주변 환경은 농경지 및 임야가 혼재된 조용한 지역으로, 차량 접근성은 보통입니다. 권리상 특별한 문제는 없어 보이나, 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 지적도상 맹지라는 점은 반드시 확인해야 할 사항입니다. 가축사육 제한구역이라는 점도 고려해야 합니다.

본 물건은 투자 가치를 판단함에 있어, 농지법규를 준수할 수 있는 여부와 맹지 문제를 해결할 수 있는지 여부가 핵심입니다. 활용 방안으로는 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대하거나, 개인적인 주말 농장, 텃밭 등으로 활용하는 방안을 생각해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 경매 물건은 다음과 같은 투자 포인트를 고려해 볼 수 있습니다.

첫째, 고성군의 지역 발전 가능성입니다. 고성군은 지속적으로 관광 인프라 확충 및 지역 특화 사업을 추진하고 있으며, 이러한 개발이 주변 토지의 가치 상승으로 이어질 잠재력을 가지고 있습니다.

둘째, 낮은 활용도 대비 경쟁력 있는 가격 가능성입니다. 경매 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있다면, 맹지 및 농지라는 단점을 상쇄하고도 남을 수 있습니다.

셋째, 전원생활 또는 주말 농장 부지로서의 매력입니다. 자연환경이 좋고 조용한 지역을 선호하는 수요층에게는 매력적인 부지가 될 수 있습니다.

하지만, 투자 결정에 앞서 반드시 농지취득자격증명원 발급 가능 여부와 도로 확보 방안을 사전에 면밀히 조사하고, 전문가와 상담하시는 것을 강력히 권장합니다.

법원 정보

통영지원 경매5계