나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32305 [1] 경상남도 거제시 장목면 외포리 산300-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32305 [1] 경상남도 거제시 장목면 외포리 산300-2 임야 경매

• 사건번호: 2024타경32305
• 주소: 경상남도 거제시 장목면 외포리 산300-2
• 감정가: 54,580,500원
• 최저가: 19,562,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

통영지원 경매5계 2024타경32305 | 소재지: 경상남도 거제시 장목면 외포리 산300-2 | 감정가: 54,580,500원 | 최저가: 19,562,000원 | 용도: 임야

1. 통영지원 2024타경32305 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경32305 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장목면 외포리 산300-2

용도: 임야

감정가: 54,580,500원

토지면적: 8397.00㎡ (약 2539.99평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 장목면 외포리에 소재하며, 외포초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 자연림 등이 소재하는 전형적인 산림지대입니다. 차량 진입은 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 지적도상으로는 맹지이나, 본건 토지를 가로지르는 약 4m 폭의 임도가 지나고 있어 현황상 접근성은 확보되어 있습니다. 다만, 급경사지대에 속해 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자, 채무자, 채권자가 동일인(김OO)으로 기재되어 있습니다. 이는 채무 불이행으로 인한 강제경매 절차가 개시되었음을 시사합니다. 가장 중요한 권리 제한 사항으로는 분묘기지권이 존재한다는 점입니다. 이는 토지 소유권과는 별개로, 분묘를 수호하고 관리할 권리가 제3자에게 있음을 의미하며, 해당 토지의 사용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 기타 압류, 근저당 등은 경매 절차를 통해 정리될 것으로 예상되나, 분묘기지권은 인수될 가능성이 높으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 자연림이 형성된 산림지대로, 주거지나 상업 시설과는 거리가 있는 외곽 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 일반적인 상권 분석은 의미가 크지 않습니다. 주변의 주요 편의시설이나 상업 지구와의 접근성을 고려할 때, 해당 토지의 용도는 제한적일 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 생활 편의 시설로는 외포초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 그 외 주변은 자연 녹지 공간으로 이루어져 있어, 전원생활이나 자연 친화적인 활동을 선호하는 분들에게는 적합할 수 있으나, 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 거제시는 다양한 관광 명소와 자연 경관으로 유명하며, 장목면 지역은 해안선을 따라 발달한 휴양 시설들이 일부 존재합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, 지적도상 맹지라는 점입니다. 현황상 임도가 있으나 법적 도로가 확보되지 않아 소유권 행사 및 건축 시 문제가 발생할 수 있습니다. 둘째, 분묘기지권의 존재는 가장 큰 권리적 부담으로, 토지 활용에 있어 상당한 제약을 가져옵니다. 셋째, 일부 토지가 도시계획시설(도로)로 지정되어 있거나 현황 도로로 사용되고 있어, 향후 개발 가능성이 제한될 수 있습니다. 넷째, 급경사지대에 위치하여 토목 공사 등 추가 비용 발생 가능성이 높습니다. 다섯째, 지적 경계가 불분명하여 정확한 측량을 통해 경계를 확정해야 하는 번거로움과 비용이 예상됩니다. 마지막으로 임대 관계가 불분명하여 낙찰 후 점유 관계에서 문제가 발생할 수도 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 경상남도 거제시 장목면 외포리 산300-2 임야는 자연 녹지 지역에 위치한 물건으로, 아름다운 자연환경을 가지고 있습니다. 그러나 지적상 맹지, 분묘기지권이라는 중대한 권리 제한, 도시계획시설 저촉, 급경사, 불분명한 지적 경계 등 다수의 법적, 물리적 제약 요소를 가지고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 투자자에게는 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 투자 가치는 해당 토지의 특수성을 이해하고, 이러한 제약들을 극복할 수 있는 특정 목적(예: 임업, 장기 보유, 특수 목적의 활용 등)을 가진 분에게 제한적으로 존재할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

투자 포인트는 제한적이나 다음과 같은 점을 고려할 수 있습니다. 첫째, 압도적인 자연 환경 속에서 자신만의 공간을 만들고자 하는 니즈가 있는 경우, 장기적인 관점에서 접근해 볼 수 있습니다. 둘째, 분묘기지권이 설정된 토지에 대한 이해와 관리 경험이 있는 경우, 리스크를 통제하며 활용 방안을 모색할 수 있습니다. 셋째, 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 인해, 해당 토지의 잠재적 가치를 높게 평가하는 분에게는 기회가 될 수 있습니다. 단, 이는 철저한 사전 조사와 전문가의 도움을 전제로 합니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 문제시될 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 일반적인 지도 검색 및 환경 정보 상으로 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 자연림으로 이루어져 있으며, 관광객을 위한 리조트나 해수욕장 등이 일부 위치하고 있습니다. 그러나 모든 잠재적 위험 요소를 파악하기 위해서는 현장 조사 및 관련 기관 문의를 통한 심층적인 확인이 필수적입니다.

법원 정보

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